Решение от 05.06.2020 по делу № 3а-3651/2020 от 20.02.2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2020 года                                                                                г. Москва

Московский городской суд в составе судьи Лебедевой И.Е.,

при помощнике Давтян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-3651/2020 по административному исковому заявлению АО «АРЗ-3», ООО «Инвестпром» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости  объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

АО «АРЗ-3», ООО «Инвестпром» обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просили по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *в размере его рыночной стоимости 40 752 000 рублей.

В обоснование требований истцы указали на то, что в различные периоды с 2019 года  являлись  арендаторами вышеуказанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного участка его рыночной стоимости нарушает права истцов, как плательщиков арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований  представили отчет об оценке рыночной стоимости.

Административные истцы АО «АРЗ-3», ООО «Инвестпром», административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. При этом от административного истца поступили уточненные исковые требования, в которых истец просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключении эксперта.

Суд в открытом судебном заседании, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что АО «АРЗ-3» на основании договора аренды земельного участка №М-01-045370 от 29.08.2014 года владело участком с кадастровым номером * общей площадью 1135 +/- кв.м. в период с 01.01.2019 до 16.12.2019 год.

 23.10.2019 года здания расположенные на вышеуказанном участке переданы в Уставной капитал ООО «Инвестпром», в связи с чем 16.12.2019 года между АО «АРЗ-3» и ООО «Инвестпром» заключен договор уступки прав, вытекающих из  договора аренды земельного участка №М-01-045370 от 29.08.2014 года.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 118 789 996,65 руб.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве» размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административных истцов, являющихся в различные периоды  плательщиками арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

  Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец АО «АРЗ-3» 17 февраля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет, составленный ООО «БлицСервис».

  Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

  Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

  В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЭНКОТ».

 Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер * определена экспертом в размере 62 640 000 рублей.

 Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «БлицСервис» и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

 При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

 Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом укрупнены корректировки на зону расположения; не применены корректировки на удаленность от центра города; допущены ошибки при применении корректировки на красную линию; использование аналога №6 снизило достоверность расчета рыночной стоимости. Указанные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки, полученной экспертом, и являются основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

  Проанализировав заключение эксперта, а также письменные пояснения эксперта, суд не находит оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи со следующим.

  В силу пункта 20 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

  Как следует из пояснений эксперта, объект исследования эксплуатируется как административно-офисное и производственно-складское помещение, соответственно участок должен оцениваться исходя из его двойного фактического использования, с учетом которого диапазон цен определен в интервале от 29047,13 до 102 298,38 рублей/кв.м. удельная стоимость земельного участка составила 55 189 руб/кв.м, что соответствует приведенному выше интервалу значений средней стоимости.

  Доводы о некорректности использования объекта аналога по адресу: г.Москва, ул. Жукова вл. 83 судом отклоняются, поскольку на дату подачи объявления, 06.02.2017, ГПЗУ отменен не был, соответственно, данный аналог был сопоставим с объектом оценки.

Доводы о нахождении объекта исследования на первой второстепенной линии опровергаются данными публичной кадастровой карты, из которой видно что объект исследования не примыкает непосредственно к улице Большая Декабрьская, то есть расположен в отдалении от красной линии.

Оценив заключение эксперта, суд  приходит к выводу, что названное заключение соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доказательства свидетельствующие о том, что определенная экспертом стоимость не соответствует рыночной предоставлены не были.

Доводы административного ответчика о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, поскольку продажа государственного земельного участка собственнику расположенных на нем зданий является нормативно-установленной, а также, что административный истец своими требованиями оспаривает право собственника земельного участка на установление арендной платы за его пользование, которая для земель государственного фонда относится к категории регулируемых цен, противоречат приведенным выше разъяснениям, изложенным в п. 6  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в связи с чем, судом отклоняются.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд находит, что по состоянию на 01.01.2018 год кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер * должна быть установлена в размере 62 640 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд – 17 февраля 2020 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

 По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

  На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2018 ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ * ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: * ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 62 640 000 (░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 17.02.2020 ░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░                                             ░░░░░░░░ ░.░.

5