Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3804/2010 ~ М-2811/2010 от 13.08.2010

Дело № 2-3804/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 сентября 2010 года г.Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего Зверинской А.К.,

при секретаре Веркошанской А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Радько Е.А. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Радько Е.А. обратилась в суд с указанным иском, просит признать за ней право общей долевой собственности на долю в размере 3874/832551 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., ..., ..., что соответствует однокомнатной квартире xx (строительный), общей площадью xx кв.м., мотивируя тем, что в соответствии с соглашением об отступном от xx.xx.xxxxг. ответчик принял на себя обязательства осуществить строительство, сдать в эксплуатацию объект - девятиэтажный кирпичный дом по ... в ... и передать истцу однокомнатную квартиру xx общей площадью xx кв.м., расположенную в 4-ом подъезде, на третьем этаже. Истец утверждает, что правоотношения по вышеуказанному договору, который содержит элементы договора строительного подряда, в соответствии с которым истец является заказчиком строительства квартиры, указанной выше, а ответчик - подрядчиком, регулируются законом о защите прав потребителей. Истец должен был получить квартиру после окончания строительства дома и введения дома в эксплуатацию, однако разумные сроки для окончания строительства ответчиком не соблюдены, дом до сих пор не построен. В настоящее время объект не является предметом действующего договора строительного подряда, а является объектом незавершенного строительства, так как ответчик прекратил строительство. В соответствии с приказом администрации ... ... xxод от xx.xx.xxxxг. объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в ... на земельном участке с кадастровым номером xx, общей площадью участка xx кв.м., принадлежащему ЮЛ2, присвоен строительный адрес: НСО, ..., .... В сложившееся ситуации зарегистрировать право общей долевой собственности истец может только на основании решения суда, которое будет носить правообразующий характер. В настоящее время у ответчика имеется кредиторская задолженность, вследствие чего в ходе начавшейся процедуры банкротства, может произойти взыскание на его имущество, в частности на имущество, которое подлежит передаче истцу.

Истец о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представил суду заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия на всем протяжении рассмотрения дела.

Ответчик ЮЛ1 о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, генеральный директор ЮЛ1 представил суду заявление, в котором исковые требования признал в полном объеме, против удовлетворения требований не возражал л.д. 57/.

Представители третьих лица ЮЛ3, ЮЛ4, ЮЛ2 о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что в соответствии с соглашением об отступном от xx.xx.xxxx года, ЮЛ1 приняло на себя обязательства осуществить строительство, сдать в эксплуатацию объект - девятиэтажный жилой дом по ... в ... и передать ему однокомнатную квартиру xx общей площадью xx кв.м., расположенную в 4 подъезде на третьем этаже.

В соответствии с п. 2.2 стоимость права требования по договору (стоимость передаваемого имущества) определена сторонами в размере xx руб.

Право должника на имущество подтверждается договором о совместной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по ... от 3- августа 2004 года л.д. 10/.

В силу п. 2.3 срок передачи имущества в день подписания соглашения об отступном.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия соглашения об отступном и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада xx руб. Радько Е.А. /инвестор/ исполнила в полном объеме, что подтверждается соглашением об отступном от xx.xx.xxxxг. и признанием иска ответчиком.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от 27 августа 2009г. фундаменты, стены, перегородки, перекрытия и кровли выполнены на 100%, окна - 40%, двери - 60%, наружная отделка - 19%, внутренняя отделка - 60%, внутренние инженерные системы и сети - 90% л.д. 11-12/.

Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте - жилой дом по ... в ..., в котором расположена спорная квартира истца полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.

В соответствии с п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по ... в ... ответчиком получено не было, в связи с чем указанный объект является предметом самовольного строительства.

В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

xx.xx.xxxxг. между ЮЛ2 и ЮЛ1 был заключен договор о совместной инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по ..., по условиями которого ЮЛ2 выступило застройщиком, а ЮЛ1 - заказчиком - инвестором, а в дальнейшем и генеральным подрядчиком.

Строительство данного объекта должно было осуществляться на земельном участке площадью xx га, оформляемом для строительства на основании протокола от xx.xx.xxxxг. xx п.1.18, что подтверждается выпиской из протокола.

В результате рассмотрения заявления ЮЛ1 от xx.xx.xxxxг. xx 2 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории ... протокол от xx.xx.xxxxг. xx п.1.7 принято решение о выборе земельного участка площадью xx га для жилых домов с объектами соцкультбыта на пересечении ... в ... и проведении процедур согласования л.д. 29/.

На заседании комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории ... мэрии ... было принято решение о подготовке ГУАГ распоряжения мэра о предварительном согласовании места размещения объекта.

Однако, оформить данный участок ответчику не представилось возможным, в связи с изменением законодательства.

Решением Мэрии ... xx от xx.xx.xxxxг. Новосибирскому колледжу связи (подразделению ЮЛ2) для эксплуатации здания общежития по ... был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью xx кв.м., что подтверждается государственными актом xx л.д. 19-24/.

xx.xx.xxxxг. на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса» xxФЗ от xx.xx.xxxxг. на данный земельный участок с кадастровым номером: xx (категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый общежитием) было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

xx.xx.xxxxг. ЮЛ2 зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком.

После регистрации прав на земельный участок было проведено межевание земельного участка на два участка - земельный участок с кадастровым номером: xx площадью xx кв.м. и земельный участок с кадастровым номером: xx площадью xx кв.м., что подтверждается представленными суду кадастровыми паспортами.

25.11.2009г. в УФРС по НСО на основании ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ от 25.10.2001г. и распоряжении территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области от 14.10.2009г. было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок с кадастровым номером xx площадью xx кв.м. категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания общежития, а также право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за ЮЛ2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Таким образом, судом установлено, что объект выстроен на земельном участке, находящемся в государственной собственности и на праве постоянного бессрочного пользования ЮЛ2», которое в свою очередь выступило застройщиком указанного объекта, на строительство данного объекта были использованы привлеченные денежные средства инвесторов, физических лиц, являющихся заказчиками строительства конкретных квартир в многоквартирном жилом доме, который предполагалось возвести.

Приказом администрации ... ... от xx.xx.xxxxг. xx - од объекту незавершенного строительства (многоэтажному жилому дому), расположенному в ... ... на земельном участке с кадастровым номером xx, общей площадью участка xx кв.м., принадлежащему ЮЛ2 на основании свидетельства о государственной регистрации права от xx.xx.xxxxг. xx АН 225211, строительный адрес: НСО, ..., ..., ... стр. л.д. 18/.

По заданию ответчика ЮЛ3 имеющим соответствующую лицензию, был разработан рабочий проект строительства многоэтажного жилого дома по ... в ... ... 01-12/04-ПЗ, в 2006г.

Суду представлены:

- Санитарно - эпидемиологическое заключение от xx.xx.xxxxг. о соответствии указанного выше рабочего проекта жилого дома государственным санитарно - эпидемиологическим правилам и нормативам л.д. 32/,

- Заключение экспертной государственной экологической экспертизы Отдела надзора за объектами животного мира, экологической экспертизы и разрешительной деятельности о соответствии рабочего проекта требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов по вопросам охраны окружающей среды и природных ресурсов л.д. 33-34/,

- заключение УГПН по НСО от xx.xx.xxxxг. о соответствии проекта требованиями пожарной безопасности л.д. 44/,

- подтверждение на водоснабжение и канализирование жилого дома по ... в ... ... ЮЛ4

- технические условия на тепловодоснабжение жилого дома по ... в ... ... ЮЛ5 л.д. 42-43/,

- разрешение на электроснабжение и теплоснабжение жилого дома по ... в ... ... ЮЛ6

Согласно справке, выданной директором ЮЛ3 xx.xx.xxxxг., общество в 2004-2006г. выполнило рабочий проект по объекту: «Многоэтажный жилой дом по ... в ... ...», по проектным решениям жилой дом состоит из девятиэтажных секций с цокольным этажом, в цокольном этаже запроектированы помещения общественного назначения общей площадью xx кв.м., общая площадь квартир составляет xx,xx кв.м., общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет xx,xx кв.м. Фундаменты здания предусматриваются ленточные сборные железобетонные с переменной шириной согласно значениям действующих нагрузок. Для повышения жесткости фундаментов и выравнивания возможных направоме6ных деформаций основания по верху подушек предусматривают армопояс в слое раствора М100. Конструкция перекрытия предусматривается из железобетонных, многопустотных плит по действующим каталогам заводов ЖБИ. Армирование кирпичных стен выполняется в соответствии с действующими нагрузками кладочной сеткой и проволоки, внутренние шахты лифтов предусматриваются в кирпичном исполнении с выполненным по контуру шва, заполняемого упругими прокладками и предотвращающего распространение шума на прилагающие помещения квартир. Все конструктивные решения зданий согласно «Технически условиям на строительное проектирование», согласованные с заказчиком и генподрядчиком.

Как видно из заключения по результатам визуального обследования (освидетельствования) нефундаментальных строительных конструкций незавершенного объекта строительства: 9-ти этажного жилого на ... в ..., выполненного ЮЛ7 возведенные строительные конструкции в целом соответствуют проектным решениям, имеются отдельные отступления от проекта и требований норм производства работ.

Строительные конструкции на момент обследования находились в удовлетворительном состоянии, трещин, деформаций, следов сильного замачивания и морозного разрушения каменной кладки, бетона, коррозии металла, нарушений крепления плит вентилируемого фасада и прочих опасных дефектов не выявлено.

Состояние строительных конструкций здания на момент освидетельствования 18.11.2009г. угрозы для безопасности людей не представляет.

В целом строительство дома может быть завершено в соответствии с требованиями проекта, а его дальнейшая эксплуатация в состоянии обеспечить безопасность жизни и здоровья людей при условии выполнения рекомендаций, указанных в п.п.5,6, действующих норм и правил эксплуатации зданий.

На основании совокупности данных документов, суд делает вывод, что строительство 9-ти этажного жилого на ... в ... осуществлялось на земельном участке, фактически отведенном для этих целей, однако юридически с иным разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.

В силу положений ст. 222 ГК РФ право собственности признается за лицом, в пользовании которого находится земельный участок, однако в данном случае, учитывая, что объект фактически возведен на денежные средства инвесторов, физических лиц, привлеченных для этих целей, и учитывая положения ст. 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком /пункт 1 статьи 720/, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат, суд приходит к выводу о возможности защиты нарушенных прав истца путем признания за ним вещных прав на объект незавершенного строительства, в том числе и при условии, что данный земельный участок не предоставлен истцу на каком либо праве.

Кроме того, суд учитывает, что земельный участок находится в государственной собственности, третье лицо, ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по НСО, являющееся уполномоченным собственником лицом по управлению имуществом, находящемся в государственной собственности, своих возражений против удовлетворения исковых требований не представили, тем самым, одобряя сделку заключенную государственным учреждением, в части инвестиционного договора между ЮЛ2 и ЮЛ1 договоры, заключенные с инвесторами физическими лицами ни кем не оспорены.

Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.

Истец просит признать право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемую им, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.

Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.

Истец обосновал предъявление иска, существенным нарушением срока выполнения строительных работ и работ по сдаче объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства со стороны ответчика по договору об инвестиционной деятельности ответчиком не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.

При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и помещений общественного назначения, из которых состоит объект незавершенного строительства.

Из условий соглашения об отступном от xx.xx.xxxxг. следует, что квартира xx (строительный) должна была иметь площадь xx кв. метров.

На основании технико-экономических показателей объекта, указанных в общей пояснительной записке рабочего проекта многоэтажного жилого дома по ... в ... общая площадь квартир и помещений общественного назначения составляет xx кв.м.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Таким образом, доля истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: ... в ... будет составлять 3874/832551, на указанную идеальную долю подлежит признание право собственности истца.

Исковые требования Радько Е.А. основаны на положениях ФЗ «О защите прав потребителя», в связи с чем, истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подп.4 п.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина в размере 13200,00 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере xx руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Радько Е.А. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать за Радько Е.А. право собственности на 3874/832551 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ..., ..., ....

Взыскать с ЮЛ1 в доход местного бюджета госпошлину в размере xx,xx руб.

Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере xx руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.

Судья -