Мотивированное решение по делу № 02-0666/2021 от 03.11.2020

77RS0002-02-2020-004020-87

Гражданское дело № 2-666/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2021 года город Москва

Басманный районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Старовойтовой К.Ю., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-666/2021 по иску фио к ООО «ЛЕВАДИЯ» о признании договора аренды недействительным, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с иском к ООО «ЛЕВАДИЯ» о признании договора аренды недействительным в силу его ничтожности, применении последствий недействительности договора аренды, взыскании денежных средств в размере 5.453.919,51 руб. вследствие неосновательного обогащения за период действия договора аренды с 01 мая 2019 г. по 31 марта 2020 г. и последующее время, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 50.270,00 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 01 мая 2019 г. между ООО «ЛЕВАДИЯ» (арендодатель) и ИП Ширяева С.В. (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения № 15/19, в соответствии с которым арендатору было предоставлено помещение по адресу: адрес и 2, общей площадью 311,5 кв.м, на 11 месяцев. Арендная плата составляла 409.173,73 руб. в месяц, обеспечительный платеж в размере 613.750,59 руб. Истец обязательства по договору аренды исполнял надлежащим образом. В феврале 2020 г. истцу стало известно, что право собственности арендодателя на помещения, являющиеся предметом договора аренды не оформлено. При заключении договора аренды ответчик предоставил истцу свидетельство о государственной регистрации права №77-АР 518148 от 31 марта 2014 г. Однако при запросе выписки из ЕГРН 10 июля 2020 г. выяснилось, что право собственности арендодателя на здание по адресу: адрес, прекращено с 11 августа 2017 г. на основании решения суда. Арендодатель о данном обстоятельстве арендатора не уведомил и продолжал не только арендные отношения в течение действовавшего на тот период договора аренды, но и дважды заключал новые договоры аренды на новый срок. При этом решение суда, ставшее основанием для прекращения государственной регистрации права собственности не оспорено. Таким образом, по мнению истца, у ответчика отсутствовали правовые основания для заключения спорного договора аренды здания либо его частей в связи с отсутствием права собственности на указанное здание или его части. Размер неосновательного обогащения в виде полученной арендной платы составляет (409.173,73 руб. х11)= 4.500.911,03 руб. + 613.760,59 руб. обеспечительный платеж. Кроме того, истцом оплачен счет за апрель в размере 245.504.24 руб. и 93.743,65 руб. в качестве доплаты к депозитным средствам для производства ремонта.

Истец и ее ппредставитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Суд, выслушав истца и ее представителя, возражения представителей ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Из ч. 2 ст. 178 ГК РФ следует, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Частью 6 ст. 178 установлено, что если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 20 марта 2014 г. между ОАО «ДиАРТ» (продавец) и ООО «ЛЕВАДИЯ» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял в собственность следующее недвижимое имущество: здание, назначение: жилой дом, 3-этажный, общ. площадью 732.7 кв.м, расположенное по адресу: адрес, КН 77:05:0001001:1099, и здание, назначение: жилой дом, 2-этажный, общей площадью 471,7 кв.м, по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0001001:1098.

20 марта 2014 г. между ООО «ДиАРТ» и ООО «ЛЕВАДИЯ» подписан акт приема-передачи недвижимости.

31 марта 2014 г. ООО «ЛЕВАДИЯ» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание, назначение жилой дом, 2-этажный, общ. площадь 471,7 кв.м, КН 77:05:0001001:1098, по адресу: адрес. д. 4.

Решением Симоновского районного суда города Москвы от 10 августа 2016 г., вступившим в законную силу 10 января 2017 г. гражданскому по делу № 2-5627/2016 за фио, фио, фио, фио, фио, фио, Раровой (фио) В. П., фио, фио, фио, фио было признано право собственности на отдельные жилые помещения в указанном доме.

На основании указанного решения суда собственниками жилых помещений – комнат в доме по адресу: адрес, являются: фио, фио – комнаты № 3, с кадастровым номером 77:05:0001001:5408, площадью 22,1 кв. м. (по 1/2 доле в праве), фио, фио – комнаты № 4 с кадастровым номером 77:05:0001001:5404, площадью 17 кв. м. (по 1/2 доле в праве), фио, фио – комнаты № 5 с кадастровым номером 77:05:0001001:5405 площадью 15 кв. м. (по 1/2 доле в праве).

01 мая 2019 г. между ООО «ЛЕВАДИЯ» (арендодатель) и ИП Ширяевой С.В. (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения №15/19, согласно условиям которого арендодатель в порядке и на условиях предусмотренных настоящим договором, передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) часть жилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: адрес, 61,5 кв.м; эт. 2 – 250,00 кв.м, общей площадью 311,5 кв.м, в соответствии с выписками из экспликации и поэтажным планом.

Согласно п. 1.3 договора указанное жилое помещение является собственностью арендодателя, свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы 77-АР№518148, выданное 31 марта 2014 г.

В соответствии с п. 1.5 договора передача помещений удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается сторонами в 2 экземплярах.

Из п. 4.3 договора следует, что согласно установленной арендной ставке размер ежемесячной арендной платы с 01 мая 2019 г. и до окончания действия договора за все арендуемое имущество в целом, указанное в п.п.1.1 договора, равен 409.173,73 руб., в том числе НДС 20%.

Согласно п. 4.6 договора в качестве обеспечения выполнения обязательств по договору принимается к учету ранее перечисленная арендатором денежная сумма, в размере 603.531,26 руб., согласно договору аренды 315/18 от 01 июня 2018 г., а также арендатор производит доплату, путем перечисления на расчетный счет арендодателя денежной суммы в размере 10.229,33 руб., в том числе НДС 20%. Таким образом, полная сумма гарантийного платежа составляет 613.760,59 руб., что составляет эквивалент 1,5 месячной арендной ставки.

В п. 9.1 договора установлено, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи жилых помещений, сроком на 11 месяцев с 01 мая 2019 г. по 31 марта 2020 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе: вступившие в законную силу судебные акты.

Установление судебным актом в отношении объекта недвижимости, являющегося частью другого объекта недвижимости, права собственности может быть осуществлено в рамках дел об оспаривании зарегистрированного права на объект недвижимости «в части», например, при оспаривании права собственности на здание в части отдельных помещений.

В силу ч. 1, 3 ст. 58 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Из ч. 1 ст. 41 указанного закона следует, что в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (ч.3 ст. 41 Закона о регистрации).

Таким образом, поскольку решение Симоновского районного суда города Москвы от 10 августа 2016 года по делу № 2-5627/2016 не предусматривало прекращение права собственности ООО «ЛЕВАДИЯ» на помещения, право собственности на которые было признано за физическими лицами, внесение в графу «дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права» в выписке ЕГРН сведений о решении суда само по себе не прекращает право собственности ответчика на все недвижимое имущество по указанному адресу, в связи с чем ответчик имел право на сдачу спорного имущества в аренду. В связи с изложенным суд считает, доводы истца о том, что ответчик является не управомоченным лицом по сдаче спорного имущества в аренду, ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

При этом суд полагает доводы истца о том, что она был введена ответчиком в заблуждение относительно того, кто является собственником помещений, несостоятельными. фио как арендатор, при неоднократном заключении договоров аренды могла просить ответчика представить ей документы подтверждающие право собственности либо право законного владения спорным объектом недвижимости, сведения об их государственной регистрации, просить включить данные сведения в договор аренды. Кроме того, фио на тот момент осуществляла предпринимательскую деятельность.

Также суд отмечает, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, право собственности которого на недвижимое имущество не зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Положения статьи 608 ГК РФ не означают, что арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из смысла изложенного следует, что пользование чужим имуществом осуществляется на основе платности, в связи с чем за пользование спорным имуществом истец в любом случае должен был производить платежи его владельцу. Как следует из пояснений сторон данных суду, спорное имущество было передано в пользование истцу ответчиком, истец длительное время пользовался помещениями, за что вносил арендные платежи. Какие-либо требования об освобождении данного помещения, в связи с его незаконным занятием, со стороны ответчика либо третьих лиц, к истцу не предъявлялись, право собственности ответчика на спорные помещения никем не оспаривалось. Оплаченная до возвращения Арендодателю помещений арендная плата в силу положений ст. 1102 ГК РФ не является неосновательным обогащением, а является платой в соответствии с заключенными между сторонами, договорами аренды помещений.

При таким обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении требований фио в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к ООО «ЛЕВАДИЯ» о признании договора аренды недействительным, взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается через Басманный районный суд города Москвы.

Судья К.Ю. Старовойтова

Решение в окончательной форме принято 04 мая 2021 г.