Мотивированное решение по делу № 3а-0110/2021 от 03.09.2020

№ 3а-110/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2021 года  г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ШКОЛА «МИР» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

  ООО «ШКОЛА «МИР» обратилось с административным иском в Московский городской суд об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1779,9 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 131 900 000 руб. на основании отчета № 20-0051-О/2 от 15 июля 2020 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Русоценка».

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 192 453 965,77 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представители ООО «ШКОЛА «МИР» К и В по доверенностям заявленные требования уточнили, просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности М возражал против удовлетворения административных исковых требований, представил письменные возражения, просил суд о назначении повторной судебной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером * общей площадью 1779,9 кв.м, расположенное по адресу: **, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 9-11).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 192 453 965,77 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости – т. 1, л.д. 8).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности общества как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 26 августа 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «ШКОЛА «МИР» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен отчет № 20-0051-О/2 от 15 июля 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Русоценка».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «РАЕ Экспертиза» А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 1779,9 кв.м, расположенного по адресу: **, составляет 139 104 043 руб.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

 Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Русоценка», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Русоценка», а по результатам судебной экспертизы.

            Вместе с тем, представителем Департамента городского имущества города Москвы выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего поступили письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом А представлены письменные пояснения на указанные возражения.

            Исследовав в судебном заседании указанные пояснения эксперта, суд находит выводы судебной экспертизы полностью подтвержденными.

Эксперт указал, что фактическое использование объекта исследования на дату оценки подтверждается данными визуального осмотра, а также конструктивными особенностями планировки объекта исследования и открытыми данными сети Интернет. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы административного дела, позволяющие установить параметрические характеристики объекта исследования. Фотоматериалы представлены на стр. 26-29 Заключения.

Определение сегмента рынка произведено экспертом в пункте 2.2.3.1.2 Заключения.

Что касается запроса действующих договоров аренды на объект исследования, то, как пояснил эксперт, арендные ставки, указанные в договорах аренды, могут не соответствовать рыночным. Поэтому эксперт исходил из рыночных данных для определения величины арендной ставки. При этом эксперт руководствовался принципом наиболее эффективного использования, который не зависит от фактического использования объекта. Доходный подход предполагает расчет стоимости, исходя из максимальных денежных выгод, которые могут быть получены за объект недвижимости при средних типичных значениях недозагрузки, ставки капитализации, операционных расходов и рыночной арендной ставки. Тот факт, использует ли собственник помещения для собственных нужд или передает в аренду, не может отражаться на стоимости, полученной в рамках доходного подхода.

Фактическое использование подтверждается данными визуального осмотра, а также конструктивными особенностями планировки объекта.

Вывод о некорректности выборки объектов аналогов, по мнению эксперта, не обоснован. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода экспертом осуществлялось изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с исследуемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и исследуемым объектом (корректировка на торг, на местоположение и пр.). Поскольку дата оценки – ретроспективная дата, эксперт при подборе объектов-аналогов использовал архивные источники, которые имелись у него в распоряжении, а также производил собственный анализ на основании данных открытых источников.

Так, объект исследования полностью соответствует зданию класса С. С учетом факторов местоположения (здание расположено внутриквартально, имеет неудобный подъезд, недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха), периода эксплуатации здания (год постройки здания 1964 г.), качества отделки помещений, объемно-планировочной схемы зданий (здание реконструировано и имеет устаревшую планировку), исследуемое здание обоснованно отнесено к классу «С», что соответствует классификации офисной недвижимости, разработанной Вольновой В.А. (Вольнова В.А., сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости согласно требованиям Европейских стандартов оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик»). При этом анализ классности объекта исследования и объектов аналогов проведен единообразно согласно приведенной в Заключении классификации (стр. 42-43), введение корректировки по данному параметру не требуется.

           По представленным замечаниям эксперт также указал, что согласно общепринятой оценочной практике в случаях, если наличие операционных расходов не уточнено в тексте объявления, специалисты исходят из допущения, что подобные объекты уже включают в себя величину операционных расходов. Таким образом, расчет производился для модели, наиболее распространенной на рынке коммерческой недвижимости Москвы: ставка аренды определена с учетом эксплуатационных и операционных расходов, за исключением коммунальных платежей.

Экспертом был дополнительно проанализирован данный факт по аналогам, используемым в расчетах на текущую дату.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Суд находит, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

 Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.

 Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

 Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

            По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что общество не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 1779,9 кв.м, расположенного по адресу: **, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 26 августа 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 1779,9 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 139 104 043 рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 августа 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Сибул Ж.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 февраля 2021 года.

                                                                                                                       № 3а-110/21

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

15 февраля 2021 года  г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ШКОЛА «МИР» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

 Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 1779,9 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 139 104 043 рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 августа 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Сибул Ж.А.

4