Решение по делу № 2-1000/2015 ~ М-370/2015 от 28.01.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Астрахань                                 30 апреля.2015 года

Ленинский районный суд г.Астрахани в составе:

Председательствующего судьи        Серапина А.А.,

при секретаре                    ФИО7 Н.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, исключении записи из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскании денежных средств, убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, исключении записи из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскании денежных средств, убытков, указав, что (дата обезличена) между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, цена договора составила <данные изъяты>00 рублей. Расчет по договору был произведен истцом в день подписания договора в полном размере. (дата обезличена) произведена государственная регистрация договора продажи недвижимости от (дата обезличена). и регистрация права собственности истца на помещение.

В процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Согласно акту экспертизы № 53, проведенной (дата обезличена) ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" установлены многочисленные дефекты. В результате исследования эксперт пришел к выводам о том, что в связи с неудовлетворительным состоянием основных строительных конструкций и инженерных коммуникаций спорной квартиры, а также с несоответствием требованиям нормативно - технической документации, проживание в помещениях обследуемой квартиры в данном техническом состоянии является невозможным. В связи с вышеизложенным, истец неоднократно обращалась с устными предложениями к ответчику о расторжении оспариваемого договора, однако, в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от (дата обезличена) года, общей площадью 27 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый или условный номер № №, заключенный между ФИО2 и ФИО1. Прекратить реестровые записи регистрации договора № и запись регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1, уплаченные по договору купли-продажи от (дата обезличена) денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности, расходы на экспертизу в размере <данные изъяты> рублей.

Судом в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора было привлечено ОАО «Сбербанк России».

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО2, его представитель по устному ходатайству ФИО4 исковые требования не признали, просили отказать, указав, что с результатами технического заключения № от (дата обезличена). они не согласны, эксперт не смог достаточно четко ответить на поставленные вопросы, доказательств того, что указанные недостатки являются скрытыми, в материалах дела не имеется. Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от (дата обезличена). произведенная истцом реконструкция узаконена.

Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» в лице Астраханского отделения № ФИО5 в судебном заседании исковые требования истца оставил на усмотрение суда, указав о том, что ФИО1 при покупке спорного жилого помещения воспользовалась услугой ипотечного кредитования, в связи с чем была произведена оценка данного жилого помещения, с результатами которой ФИО1 могла ознакомиться до заключения кредитного договора.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, (дата обезличена) между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи <адрес> по пер. Староверова <адрес>.

Указанный договор купли-продажи и переход права собственности ФИО1 на указанную квартиру зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата обезличена) г., что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности № от (дата обезличена)

Предметом договора является квартира по вышеуказанному адресу, общей площадью 27 кв.м.

Общая стоимость предмета договора в соответствии с п.3 составила <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей ФИО1 оплатила ФИО2 за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России», а <данные изъяты> 000 рублей оплачиваются за счет средств материнского капитала.

Как следует из пояснений ФИО1, в процессе эксплуатации квартиры, т.е. после вселения в нее (дата обезличена) истец обнаружила недостатки, которые, как она полагает, невозможно было установить при предпродажном осмотре и о которых не сообщил ФИО2, а именно: в зимний период времени система отопления отключилась, в связи с чем трубы замерзли, одна труба лопнула; холодная вода замерзла; в 2013г. из-за сильного ветра унесло часть крыши; входная дверь не утеплена; окна на кухне не зимнего варианта; полы холодные; унитаз лопнул; в кухне в осенне-зимний период очень холодно. Для устранения причины сильного охлаждения кухни ФИО1 была вынуждена снять часть обоев и обнаружила большие щели в стене в углах, в местах соединения кухни с другим помещением.

(дата обезличена) ФИО1 отправила ФИО2 претензию с изложенными требованиями.

Согласно проведенному по заказу ФИО1 техническому заключению о стоянии строительных конструкций жилого здания – <адрес> № от (дата обезличена)., изготовленному ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», установлено, что обследуемая квартира находится в одноэтажном жилом <адрес> года постройки. Позднее была выполнена реконструкция с пристройкой помещений. Техническое состояние фундаментов и цокольной части здания в целом оценивается как работоспособное состояние.Техническое состояние наружных и внутренних стен здания в целом оценивается как ограниченно работоспособное состояние. Техническое состояние наружных и внутренних стен здания в целом оценивается как ограниченно работоспособное состояние. Высота помещений 2.21-2,25 м, что не соответствует следующим нормативным документам: СанПиН 2.12.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». На момент проведения обследования наблюдается наличие сквозной щели толщиной 30 мм. в помещении литер 3 –кухня. В местах сопряжения каркасно-щитовой стены и стены из керамзито-бетонных блоков, а также в местах сопряжения стен помещений имеются множественные щели в местах соединения шпунтованных досок. Кроме того, некачественное прилегание утеплителя, отсутствие слоя пароизоляции, в результате чего происходит снижение теплоизолирующих свойств. Техническое состояние стропильной системы, кровли и полов здания, заполнений оконных и дверных проемов здания в целом оценивается, как ограничено работоспособное: имеются дефекты, не соответствующие СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 3.01.01.-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». В кухне и подсобном помещении установлены оконные деревянные блоки с одинарным остеклением, металлическая дверь неполно прилегает внизу в виде щели шириной 10 мм. Кроме того, имеются нарушения при установке системы отопления.

Указанные выявленные недостатки послужили основанием для дачи экспертного заключения, согласно которому, в связи с неудовлетворительным состоянием основных строительных конструкций и инженерных коммуникаций спорной квартиры и несоответствием требований нормативно - технической документации, проживание в ней в данном техническом состоянии является невозможным.

Как следует из пояснений ФИО1, об указанных недостатках и качестве продаваемого объекта ФИО2 ФИО1 не предупредил.

В судебном заседании был допрошен в качестве специалиста ФИО6, который составлял заключение и проводил обследование квартиры, согласно пояснению которого, точно установить, что выявленные им недостатки, являются скрытыми, а также давность их возникновения, он не смог. При этом, специалист указал о том, что в целом дом пригоден для проживания, все выявленные им недостатки могут быть устранены.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд считает невозможным взять за основу при вынесении решения техническое заключение №№ выполненное ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», поскольку перед экспертом ФИО1 были поставлены вопросы только о состоянии строительных конструкций здания, вопросы относительно установления имеющихся скрытых недостатков, причин их возникновения, имеющихся последствий, перед экспертом не ставились. Заключение не содержит выводов относительно обоснованности установления скрытых недостатков и причин их возникновения. Более того, в судебном заседании специалистом Николаевым были даны противоречивые пояснения, согласно которым квартира в целом является пригодной для проживания, все недостатки можно устранить.

Иных доказательств в подтверждение своей позиции по иску ФИО1 представлено не было.

Истец в обоснование своих требований ссылается на ст. 453 ГК РФ, согласно которой в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Между тем, согласно пункту 6 заключенного договора купли-продажи от 26.09.2012г., покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим состоянием квартиры путем ее внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, претензий по вопросу качества к продавцу не имеет. В силу пункта 8 указанного договора, передача и принятие сторонами квартиры, ключей и необходимых документов от нее осуществлена при подписании настоящего договора. Стороны имущественных претензий и неиспользуемых обязательств друг перед другом не имеют, указанный пункт одновременно будет иметь силу акта приема-передачи (ст. 556 ГК РФ).

Вместе с тем, как следует из пояснений сторон и учитывается судом, система отопления в квартире является индивидуальной, что позволяет проверить ее работоспособность в круглогодичном режиме.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Астрахани от (дата обезличена)., вступившим в законную силу (дата обезличена). иск ФИО2 к Комитету имущественных отношений г. Астрахани, Комитету по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани о признании права собственности на реконструированное жилое помещение, удовлетворен. За ФИО2 признано право собственности на реконструированную квартиру «2, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 27 кв.м., жилой 9 кв.м.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанным решением установлено, что согласно техническому заключению ООО ПКФ «Поиск» реконструированная квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам и не нарушает строительных, санитарных и противопожарных норм. Согласно заключению ФЗУГ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» от (дата обезличена). реконструированная квартира отвечает требованиям СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно -эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что качество переданного покупателю товара <адрес>, не соответствовало договору купли-продажи, либо товар не был пригоден для целей, для которых такой товар обычно используется.

Так, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о недоказанности истцом ФИО1 в нарушение вышеуказанной нормы ГПК РФ того, что недостатки купленной квартиры возникли до ее передачи продавцом – ФИО2 или по причинам, возникшим до этого момента.

Также, ФИО1 не оспаривала тот факт, что осмотр квартиры, осуществлялся до заключения договора купли-продажи, каких-либо претензий в момент подписания договора она не предъявляла.

Таким образом, квартира, ФИО1 при заключении договора купли-продажи осмотрена, замечаний и претензий по ее техническому состоянию, снижающему ее потребительские качества, не имелось.

С учетом изложенного, ссылки ФИО1 на недостатки приобретенного ей жилого помещения, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельны, поскольку, приобретая имущество, она имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Указанные обстоятельства в полной мере относятся и к неисправной системе отопления жилого помещения, поскольку система отопления является индивидуальной, что позволяет проверить ее работоспособность в круглогодичном режиме, однако возможностью проверить, вызвать специалиста для проверки, она не воспользовалась.

Кроме того, суд также учитывает, что ФИО1 при покупке квартиры было предоставлено время для ее обследования, поскольку при покупке квартиры она воспользовалась услугой ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк России»: заявка на получение кредита оформлена (дата обезличена)., положительное решение о предоставлении кредитных средств принято (дата обезличена)., а заключение и регистрация договора купли-продажи (дата обезличена) года. Таким образом, при покупке ФИО1 не была лишена возможности обследовать качество стен, пола, окон, кровли и дверных коробок, при этом при заключении сделки ФИО1 никаких претензий к качеству жилого помещения не высказывала. При осмотре и ознакомлении с техническим состоянием квартиры, те недостатки, на которые указывает ФИО1, являлись визуально видимыми, а надлежащих доказательств наличия скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены на момент осмотра жилого помещения, ею не представлено.

Доказательств того, что ФИО2 скрывал от ФИО1 техническое состояние квартиры суду не представлено.

Поскольку каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки квартиры, в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 представлено не было, в связи с чем доводы ФИО1 о том, что ей было передано имущество ненадлежащего качества, что послужило существенным нарушением договора одной из сторон и позволяет требовать расторжения договора в порядке статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отклоняются, и как следствие исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежит. Поскольку остальные требования истицы о прекращении реестровых записей, взыскании убытков, денежных средств, вытекают из основного требования о расторжении договора купли-продажи, они также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░ ░░░░░░░░░░) ░░░░.

░░░░░                 ░░░░░░░                ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░