Решение по делу № 2-1435/2021 от 31.03.2021

Дело №2-1435/2021

УИД 22RS0065-02-2021-000295-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2021 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Бабаскиной Н.В.,

при секретаре Коротцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Спиридоновой Елены Николаевны к Коновалову Григорию Викторовичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы,

УСТАНОВИЛ:

Спиридонова Е.Н. обратилась в Индустриальный районный суд г.Барнаула с иском к ответчику Коновалову Г.В. о взыскании суммы.

В обоснование заявленных требований указала на то, ДД.ММ.ГГГГ что между ней и ФИО2 заключен договор купли-продажи № в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № находящееся по адресу: <адрес>, <адрес>. Денежные средства оплачены истцом в полном объеме в размере 1170000 руб., из которых: 250000 руб. – оплачено по указанному договору, 920000 руб. – за произведенные ремонтные работы (оклейка обоями, штукатурка и прочее). Продавец гарантировал, что нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременены правами третьих лиц, право собственности никем не оспаривается.

<адрес> стали известны факты, о которых продавец не поставил в известность покупателя. Доля, которая явилась предметом указанного договора купли-продажи, была самовольно реконструирована ответчиком до заключения договора купли-продажи. На сегодняшний день, к истцу, как к одному из собственников нежилого помещения, предъявлены исковые требования, в том числе о демонтаже сантехнического узла, расположенного в части нежилого помещения территориально определенного за истцом, о приведении части нежилого помещения в первоначальное состояние в соответствии с проектом НПФ «Рост-Проект» шифр 603 от 2014 года.

Изменения параметров нежилого помещения Н-5 не отражены на кадастровом паспорте данного объекта, произведены ответчиком без получения проектной документации и получения необходимых согласований с нарушением градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил.

Следовательно, нежилое помещение передано истцу без соблюдения условия о качестве товара, законности его переустройства и переоборудования, недостатки товара являются существенными, нарушают нормативные предписания, требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранение, ставят под угрозу безопасность эксплуатации помещения в целом.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора.

На основании изложенного, с учетом уточнения (в части основания требований по ч.2 ст.475 ГК РФ), истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО2 на № в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № находящееся по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО2 в ее пользу денежные средства в размере 1170000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Определением Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ настоящее дело передано в Октябрьский районный суд <адрес>.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ данное дело принято к производству Октябрьского районного суда <адрес>.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в иске.

В судебное заседание ответчик не явился, о дате судебного заседания извещен надлежаще.

Суд в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение, на основании которого продавец обязуется передать в собственность покупателя 17/53 доли в праве общей долевой собственности из принадлежащих ему № в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 52,2 кв.м, кадастровый № (п.1.1-1.2. договора). Покупатель взял на себя обязательства принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанное недвижимое имущество.

Отчуждаемая № в праве общей долевой собственности на нежилое помещение продана по согласованной сторонами цене в размере 250000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п.4.1 договора). Кадастровая стоимость отчуждаемой доли - 346706,66 руб. (п.2.1 договора).

Указанные в п.4.1 настоящего договора денежные средства переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской продавца в получении денежных средств в размере 250000 руб. (п.4.2 договора). Факт оплаты истцом ремонтных работ на сумму 920000 руб. подтверждён представленной в дело распиской ответчика от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9). Таким образом, судом установлено, что истец произвела оплату доли и ремонтных работ в полном объеме.

Пунктом 3.5.2 указанного договора стороны установили, что к дате заключения настоящего договора в отношении отчуждаемого объекта недвижимости самовольных переустройств, перепланировок и реконструкций не производилось.

Данный договор удостоверен нотариусом ФИО4 и зарегистрирован в реестре №

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, номер государственной регистрации права – №

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

Основания расторжения договора определены в статье 450 ГК РФ, в соответствии с пунктом 1 данной статьи по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В данном случае предметом продажи в заключенном сторонами договоре выступает доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.п. 1,2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока (п.1 ст.470 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Правовые последствия, предусмотренные ст.475 ГК РФ, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания); скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО5, ФИО6 к ФИО2, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО12, ФИО1, ФИО10, ФИО11 об устранении недостатков реконструкции нежилого помещения путем приведения помещения в первоначальное состояние удовлетворены частично.

На ФИО1 судом возложены следующие обязанности:

Обязать собственников нежилого помещения № расположенных на 13 этаже в жилом доме по <адрес> в <адрес> ФИО9, ФИО12, ФИО1, ФИО10 устранить реконструкцию в своих долях нежилого помещения № демонтировать совмещенные санузлы в нежилом помещении в долях, принадлежащих им по праву собственности и привести указанное помещение в состояние по проекту ООО НПФ «Рост-Проект» шифр 603 от ДД.ММ.ГГГГ с привлечением специализированной строительной организации, установив указанным собственникам срок для выполнения вышеперечисленных работ в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

Обязать собственников долей в нежилом помещения № расположенном на 13 этаже в жилом доме по <адрес> - ФИО12 и ФИО1 - демонтировать трубопровод из нежилого помещения № до канализационного стояка на 13 этаже в соответствии с проектом ООО «НПФ Рост Проект» шифр 603 от ДД.ММ.ГГГГ и техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, установив срок для выполнения вышеперечисленных работ в течении трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

Обязать собственников нежилого помещения № ФИО9, № ФИО12, № ФИО1, № ФИО10, устранить реконструкцию нежилого помещения № путем приведения помещения в первоначальное состояние в соответствии с рабочим проектом ООО НПФ «Рост-Проект» шифр 603 от № и Техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе восстановить внешнюю стену и фасад многоквартирного дома и оконные проемы (семь слуховых окон размером 0,64м*0,64м), установив указанным собственникам срок для выполнения вышеперечисленных работ в течении трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

Обязать собственников нежилого помещения № ФИО9, № ФИО12, № ФИО1, № ФИО10 привести эвакуационный выход - лестницу из помещения в соответствие с проектом и требованиям СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», установив указанным собственникам срок для выполнения вышеперечисленных работ в течении трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда изменено, исключив из абз.8 и дополнив абз.7 резолютивной части решения указанием на демонтаж трубопровода в нежилом помещении № до канализационного стояка в указанном помещении; отменено решение суда в части возложения на собственников нежилого помещения № ФИО9, ФИО12, ФИО1, ФИО10 обязанности провести эвакуационный выход – лестницу из помещения в соответствии с проектом и требованием СП1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» и принять в указанной части новое решение об отказе в иске.

Как следует из решения Октябрьского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый №) не соответствует проектной документации. При рассмотрении указанного гражданского дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено специалистам ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт».

Судом установлено, в том числе на основании проведенной по делу экспертизы, в результате осуществленных ремонтно-строительных работ, связанных с устройством нежилых помещений, фактически отвечающих критериям жилых помещений с самостоятельным использованием, изменилось назначение технических этажей, многоквартирный дом стал пятнадцатиэтажным, т.е. в многоквартирном доме осуществлена самовольная реконструкция, т.е. изменение параметров здания.

Также установлено, что в нежилом помещении № выполнена перепланировка и переустройство, несоответствующие проектному решению на момент сдачи дома в эксплуатацию и первоначальной постановке нежилых помещений на кадастровый учет и регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе экспертного осмотра установлено, что в помещениях №) устроены совмещенные санитарные узлы, которые располагаются над квартирой №-го этажа, а из помещения № в сторону помещения № идет канализационная горизонтальная труба, заделанная в короб пола, который возвышается над поверхностью пола на 60 мм. Совмещенные санитарные узлы помещений № располагаются над жилой комнатой нижерасположенной квартиры, а помещение № над встроенным шкафом квартиры. Совмещенный санузел помещения № расположен в пределах санузла нижележащего санузла.

Также экспертом установлено, что в ходе выполненной реконструкции изменены фасады здания, в плане увеличения площади проемов, пробивки новых проемов, установки окон из ПВХ профиля. В помещениях № вместо семи слуховых окон размером 0,64х0,64м устроено два окна размером проема 3,1х2,6м с ориентацией на крышу десятиэтажной части дома и одного окна размером проема 5,1х2,6м с ориентацией на <адрес>. В помещениях № проемы трех слуховых окон на фасад на <адрес> увеличены до 1750 мм и стали размером 0,64х1,75м.

Кроме того, экспертом установлено, что в результате устройства проемов окон в помещениях № происходит разрушение фасадов жилого дома, повреждение фонарных стеклопакетов, а также картинки раскладки фасадов, геометрии и расцветки. Выполнение окон в нежилом помещении не в соответствии с проектом привело к уменьшению размера общего имущества в виде ограждающей стены дома, относящейся к общему имуществу.

Таким образом, судом установлено наличие произведенных самовольных реконструкций, перепланировки и переустройства нежилого помещения, в результате перечисленных действий нарушение прав и интересов собственников нижерасположенных квартир, а также нарушены права и интересы всех собственников дома, в том числе истцов, поскольку не получено согласие последних на уменьшение общего имущества дома-ограждающих стен и фасадов.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора.

В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как разъяснено в п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Под судебным постановлением, указанным в ч.2 ст.61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно ч.1 ст.13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный ст.15 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

Таким образом, в судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что нежилое помещение, доля в котором явилась предметом вышеуказанного договора купли-продажи, самовольно реконструировано ответчиком до заключения договора купли-продажи.

Положениями п.п.1-3 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указанные нормы о самовольной постройке распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд полагает, что приведенные доказательства в совокупности достоверно подтверждают, что ответчиком самовольно произведены работы по реконструкции помещения Н-5 технического этажа, произведенные с нарушением действующих градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, указанные работы произведены им без получения разрешительной документации и были начаты до заключения спорного договора купли-продажи, соответственно, предмет договора - товар нежилое помещение Н-5, доля в котором приобретена истцом, имел на момент его заключения существенные неустранимые недостатки в виде изменения параметров указанного нежилого помещения, поскольку указанное помещение на момент продажи не соответствовало тому, которое поставлено на кадастровый учет, было существенным образом реконструировано.

По смыслу ст.222 ГК РФ самовольная постройка не является объектом права собственности, а потому не может выступать предметом договора купли-продажи и является самовольной с момента своего возведения.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что у истца по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.475 ГК РФ, возникло право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В этой связи подлежат удовлетворению требования истца расторжении договора и взыскании с ответчика оплаченной в счет приобретенной доли нежилого помещения суммы в размере 1170 000 руб., оформленной распиской за улучшение недвижимости на сумму 920000 руб., и договором купли-продажи доли нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Получение указанной суммы ответчиком подтверждается материалами дела, не оспорено в ходе рассмотрения дела.

Одним из правовых последствий расторжения договора купли-продажи недвижимости является возникновение обязательства по возврату имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14050 руб.

Руководствуясь ст.ст.98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Спиридоновой Елены Николаевны удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 на № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № находящееся по адресу: <адрес>, <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1 на № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, находящееся по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Взыскать с Коновалова Григория Викторовича в пользу Спиридоновой Елены Николаевны денежные средства в размере 1170000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 14050 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Судья Н.В. Бабаскина