Решение по делу № 2-225/2017 (2-2633/2016;) ~ М-2689/2016 от 17.11.2016

Дело № 2-225/2017

Поступило в суд 17.11.2016 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    20 апреля 2017 г.                                               г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи Карповой Л.В.

при секретаре Медведевой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Левшиц Т. В. к Никоненко А. И. о признании договора купли-продажи недействительным,

                                                        установил:

Левшиц Т.В. обратилась в суд с иском к Никоненко А.И. о признании договора купли-продажи недействительным.

В обоснование своих исковых требований Левшиц Т.В. указала, что ей и ее дочери С.Д. (Левшиц) Д.И. принадлежала на праве собственности двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>. Квартира была приобретена по договору купли-продажи от 27 октября 1997 года. В связи со сложными обстоятельствами им необходимо было продать квартиру. Необходимость продажи единственного жилья была связана с обращением пострадавших граждан в Следственный комитет г. Бердска в связи с невозможностью вылета по туристическим путевкам турфирмы, оформленной на С.Д. В связи с исчезновением фирм, продавших билеты, С.Д. пришлось занимать денежные суммы и направлять их людям, которые приобрели у неё путевки, чтобы они могли вылететь, либо возвращать им потраченные на авиабилеты денежные суммы. Она, являясь собственником № доли в квартире, согласилась на продажу, полагая, что на № части денежных средств, полученных за квартиру, она сможет приобрести жилье либо вложить денежные средства в качества аванса в строящееся жилье. Они обратились в агентство «Атлас». Предварительный договор на невыгодных для себя условиях они заключили с Н.Е., который уговаривал ее занизить стоимость квартиры, запугивал тем, что иначе будет наложен арест на квартиру. Договор купли-продажи квартиры был заключен 26 сентября 2016 года между ней и Никоненко А.И. Согласно п. 3 договора денежные средства должны были быть переданы при подписании договора. Однако, после подписания договора денежные средства были переданы на хранение в агентство. После регистрации перехода права собственности денежные средства она и С.Д. не получили. Все денежные средства были изъяты следственным комитетом, сотрудники которого ожидали их в агентстве. При продаже квартиры её стоимость была занижена. Согласно отчету оценщика стоимость квартиры составляет 1740000 рублей.

Левшиц Т.В. просит признать договор купли-продажи от 26 сентября 2016 года двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № недействительным как совершенный под влиянием заблуждения относительно таких качеств стороны, которые имели существенное значение при заключении сторонами спорного договора (ст. 178 ГК РФ).

            Истец Левшиц Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить. При этом пояснила, что в связи с тяжелыми обстоятельствами дочери она была вынуждена срочно продать квартиру, для этого 12 сентября 2016 г. обратилась в Агентство недвижимости «Атлас», сообщила риэлтору Г.Н. цену продажи квартиры – 1700000 рублей, Г.Н. сказала, что это дорого. Позже в Агентстве недвижимости встретились она, ее дочь С.Д., Н.Е. и риэлтор Г.Н. Н.Е. сказал, что готов купить квартиру за 1450000 рублей и отдать деньги сразу, она согласилась. Н.Е. передал ей и её дочери в качестве аванса 100000 рублей. После подписания договора купли-продажи денежные средства в сумме 1350000 находились в сейфе Агентства недвижимости по расписке о хранении денежных средств в Агентстве недвижимости. Через пять дней после подписания договора и сдачи документов в Управление Росреестра риэлтор сообщила, что документы готовы, можно приезжать за деньгами. В присутствии её и С.Д. сотрудники следственного комитета изъяли денежные средства от продажи квартиры в сумме 1350000 рублей. Основаниями для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной являются: совершение сделки под влиянием заблуждения относительно цены квартиры; наличие тяжелых жизненных обстоятельств в связи с наличием проблем материального характера у дочери.

           Ответчик Никоненко А.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя Н.Е.

           Третье лицо Н.Е., являющийся также представителем ответчика Никоненко А.И., в судебном заседании исковые требования не признал. При этом пояснил, что Левшиц Т.В. согласилась продать квартиру за 1450000 рублей при условии быстрого расчета. Все переговоры по поводу покупки квартиры вел он, а приобрела квартиру по договору купли-продажи его мать Никоненко А.И. Левшиц Т.В. и С.Д. не поясняли о тяжелых жизненных обстоятельствах, о том, что они вынуждены продать квартиру. Цену квартиры они сами назвали в Агентстве недвижимости. Также они поясняли, что в туристическом бизнесе у них все хорошо, не говорили, что нужно выплачивать деньги за путевки.

           Третье лицо С.Д. в судебном заседании согласилась с исковыми требованиями Левшиц Т.В. При этом пояснила, что денежные средства от продажи квартиры они с Левшиц Т.В. не получили. Они с Левшиц Т.В. решились на продажу квартиры из-за тяжелых обстоятельств в связи с ее долгами, планировали на денежные средства от продажи квартиры купить квартиру-студию, а оставшиеся денежные средства раздать людям за путевки. В Следственном комитете в отношении неё возбуждено уголовное дело. В Агентстве недвижимости она расписалась за получение денежных средств, хотя их не получила, сразу зашли сотрудники следственного комитета и изъяли деньги.

             Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО АН «Атлас» Г.Н. сочла исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом пояснила, что она работает риэлтором в ООО АН «Атлас», куда обратилась Левшиц Т.В., которой срочно нужно было продать квартира по адресу: <адрес>. Н.Е. искал недорогую двухкомнатную квартиру. Они обсудили с Левшиц Т.В. цену квартиры и решили, что предлагать её дороже 1550000 рублей не было смысла. Левшиц Т.В. была согласна с ценой. После просмотра квартиры Н.Е. не устроило соотношение цены и качества квартиры. За эту цену он покупать квартиру отказался. 14.09.2016 г. Левшиц Т.В. позвонила ей и сказала, что они согласны продать квартиру за 1450000 рублей, Н.Е. согласился с этой ценой. 14.09.2016 г. они все встретились в Агентстве недвижимости, заключили предварительный договор, Левшиц Т.В. был передан аванс в размере 100000 рублей. Вечером 14.09.2016 г. Левшиц Т.В. позвонила ей и попросила передать Н.Е., что она хочет увеличить сумму аванса до 200000 рублей. Так как Н.Е. был не против этого, они договорились 15.09.2016 г. встретиться в Агентстве недвижимости. 15.09.2016 г. на сайте Курьер-среда был опубликован материал об обмане С.Д. туристов. В Агентстве недвижимости встретились Левшиц Т.В., С.Д., Н.Е., директор агентства А.Ю. для обсуждения ситуации, и решили не увеличивать сумму аванса. С ценой квартиры Левшиц Т.В. и С.Д. были согласны. Они говорили, что их обманули, они не виноваты, но это к продаже квартиры отношения не имело. В связи с наличием двух собственников квартиры сделка должна быть удостоверена нотариально. Собственники квартиры могли отказаться от заключения основного договора из-за невыгодных условий, для этого было время, поскольку кадастровый паспорт изготавливался в течение 10 дней. 26.09.2016 г., до заключения основного договора в Агентстве недвижимости встретились Левшиц Т.В., С.Д., мать и супруга Н.Е. В Агентстве недвижимости деньги были переданы продавцам Левшиц Т.В. и С.Д., о чем свидетельствует их расписка о полном расчете. В связи с тем, что нотариально удостоверенная сделка регистрируется в течение одного дня, Левшиц Т.В. и С.Д. было предложено либо забронировать ячейку в банке либо оставить деньги на хранении в Агентстве недвижимости в сейфе до регистрации сделки, до момента перехода права собственности на квартиру. От аренды банковской ячейки продавцы отказались, согласились оставить деньги на ответственное хранение в Агентстве недвижимости. В связи с этим была составлена расписка от Агентства недвижимости о том, что деньги в сумме 1350000 рублей остаются на ответственное хранение в сейфе в Агентстве недвижимости. 26.09.2016 г. после оставления денег в Агентстве недвижимости у нотариуса произошло подписание договора. В присутствии продавцов и покупателя нотариус зачитал договор, разъяснил основные моменты, вопросов ни у кого не было, договор был подписан. Затем документы были сданы на регистрацию в Управление Росреестра. Левшиц Т.В. передала ключи Никоненко А.И. Документы были зарегистрированы 27.09.2016 г., но деньги продавцы в этот день забрать не смогли, так как были заняты. 28.09.2016 г. они приехали за деньгами. Деньги из сейфа были выложены на стол, Левшиц Т.В. отдала директору Агентства недвижимости А.Ю. расписку об ответственном хранении денег, и произошел обмен денег на расписку. В этот момент зашли представители Следственного комитета, предъявили постановление об обыске и изъяли эти деньги. С.Д. в период между датой сделки и получением денежных средств позвонила следователю и сказала, что 28.09.2016 г. они заберут свои деньги в Агентстве недвижимости и рассчитаются с людьми.

            Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица временно исполняющий обязанности нотариуса И.Л. – М.С. в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями и пояснила, что 26.09.2016 г. она замещала нотариуса И.Л. Документы для сделки купли-продажи квартиры были предоставлены заранее, был составлен проект договора купли-продажи, который ею был проверен. К указанному времени подошли Левшиц Т.В., С.Д., Никоненко А.И. Был распечатан договор в нескольких экземплярах и передан продавцам и покупателю для ознакомления. Во времени ознакомления они не были ограничены, замечаний по поводу договора не было. Она еще раз спросила, со всеми ли условиями договора стороны согласны, имеются ли замечания. Замечаний не было. Стороны предоставили расписку о получении денег продавцами, подтвердили, что расчет произведен. Договор купли-продажи был подписан сторонами и удостоверен ею. Продавцы не поясняли о тяжелых жизненных обстоятельствах, не говорили о том, что введены в заблуждение, что не согласны с ценой квартиры.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьёй 209 ГК РФ установлено, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (ч. 1 ст.549 ГК РФ).

           Согласно ст. 166 ГПК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

           Как следует из статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что истцу Левшиц Т.В. и третьему лицу С.Д. на праве общей долевой собственности принадлежала квартира по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 4).

14.09.2016 г. между Левшиц Т.В., С.Д. и Н.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 2.1 которого по основному договору продавец обязуется продать, а покупатель принять и оплатить двухкомнатную квартиру общей площадью 46,8 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес>, по цене 1450000 рублей. Деньги в сумме 100000 рублей передаются продавцу на руки при подписании настоящего договора и считаются авансом. Деньги в сумме 1350000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания основного договора купли-продажи путем наличного расчета (п.п. 2.3, 2.4 договора) (л.д.7-8).

26 сентября 2016 года между Левшиц Т.В., С.Д. и Никоненко А.И. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы обязуются передать, а покупатель обязуется оплатить согласно п. 3 настоящего договора и принять в собственность двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта: № (л.д.5-6).

Согласно п. 3 договора продаваемая квартира по соглашению сторон оценивается и продается за 1450000 рублей. Вышеуказанная сумма была передана продавцам до подписания договора купли-продажи. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью. Претензий по оплате у продавцов к покупателю нет.

Как следует из п. 6 договора участники договора подтверждают, что в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, не находятся в состоянии алкогольного, токсического, наркотического опьянения, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, что у них отсутствуют обязательства, вынуждающие совершать настоящую сделку, а также, что ни для одной из сторон настоящий договор не является кабальной сделкой.

Согласно выписки из ЕГРП от 27.09.2016 г. в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, 27.09.2016 г. зарегистрировано право собственности, правообладатель - Никоненко А.И.

В обоснование требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры истец ссылается на заключение договора купли-продажи под влиянием заблуждения относительно цены квартиры, о чем свидетельствует продажа квартиры по заниженной цене, а также заключение договора при наличии тяжелых жизненных обстоятельств.

Исследовав, представленные сторонами доказательства, суд полагает, что истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для признаний оспариваемой сделки недействительной.

Суд считает установленным, что оспариваемая сделка была совершена добровольно, без принуждения, сам договор купли-продажи соответствует требованиям закона.

Исходя из положений ч. 3 ст. 179 ГК РФ, сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Кабальные сделки - это сделки, совершенные вследствие стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных условиях. Обстоятельства, влияющие на формирование воли, возникают независимо от другого участника сделки, однако он осознает их наличие и пользуется этим для заключения выгодной для себя, но крайне невыгодной для контрагента сделки. Сам потерпевший от такой сделки, как правило, осознает ее кабальный характер, но волею обстоятельств, в силу крайней нужды, он вынужден совершить эту сделку. Невыгодность проявляется в несоразмерности уплачиваемой цены и реальной стоимости сделки.

Исходя из содержания указанной нормы, для признания соответствующей сделки недействительной по смыслу кабальности необходимо установить, что в момент ее совершения имело место стечение тяжелых обстоятельств для лица, совершающего сделку, и условия договора являются крайне невыгодными для потерпевшего. При этом истец должен доказать причинно-следственную связь между стечением у него тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны об указанных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.

При наличии в совокупности таких признаков, как: сделка совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства, сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом Левшиц Т.В. не доказано, что сделка от 26 сентября 2016 года являлась для нее кабальной.

Суд не находит оснований для признания сделки кабальной, поскольку для признания ее таковой не доказана совокупность необходимых условий: совершение на крайне невыгодных условиях, совершение вынужденно, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которые другая сторона сознательно использовала.

Также в суде не нашел своего подтверждения тот факт, что сделка от 26 сентября 2016 года была совершена под влиянием заблуждения истца.

Согласно ч.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Однако, сторонами договора был совершен ряд юридически значимых действий, был подписан договор купли-продажи, который по взаимному соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи.

Как установлено при рассмотрении дела, Левшиц Т.В. добровольно согласилась продать квартиру за 1450000 рублей, не заблуждалась относительно цены и иных условий договора, удостоверенного нотариусом, который сторонам сделки разъяснил основные моменты договора и удостоверился, что стороны согласны со всеми условиями договора. При этом о том, что она введена в заблуждение, либо у нее имеются тяжелые жизненные обстоятельства, Левшиц Т.В. не поясняла.

Кроме того, довод истца о заниженной цене квартиры сам по себе о недействительности сделки не свидетельствует, учитывая предусмотренный ст.421 ГКРФ принцип свободы договора.

Порядок оплаты по договору до его регистрации установлен в самом договоре.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для признания договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от 26.09.2016г. недействительным, в связи с чем в иске Левшиц Т.В. следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Левшиц Т. В. к Никоненко А. И. о признании договора купли-продажи квартиры от 26 сентября 2016г. недействительным отказать.

            Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Председательствующий                                                      Л.В. Карпова

Мотивированное решение составлено 28.04.2017г.