Определение об оставлении заявления без движения от 03.08.2022 по делу № 02-0864/2023 от 03.10.2022

УИД77RS0017-02-2022-016005-35

2-864/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес 04 июля 2023 г.

Нагатинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Карачаровой Т.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-864/2023 по исковому заявлению Парчевского Александра Георгиевича, Кириллова Виталия Александровича, Гавриловой Дарьи Юрьевны к ООО «Росфон», ООО «Московская обувная фабрика имени фио» о признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Парчевский А.Г., Кириллов В.А., Гаврилова Д.Ю. обратились в суд с иском к ответчикам к адрес, ООО «Росфон», ООО «Московская обувная фабрика имени фио» о признании недействительным договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований истцы указали, что они являются собственниками жилых помещения (квартир), расположенных по адресу: адрес, адрес, адрес, соответственно. Данные многоквартирные жилые дома обслуживаются управляющей компанией ООО УК «Высота 4884.Сервис» (бывшая ООО «УК ДОМС»).

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно публичной кадастровой карте, многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: адрес расположены в границах земельного участка с кадастровым номером77:05:0011008:3. Указанный земельный сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием, предусматривающим размещение многоквартирных жилых домов и, согласно данным ЕГРН находящегося в залоге у участников долевого строительства. Право общедолевой собственности на земельный участок собственников помещении в многоквартирном жилом доме возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права и независимо от факта государственной регистрации общедолевой собственности на такое имущество.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 26.09.2020 г. телефонная канализация с кадастровым номером 77:05:0011008:3795, является собственностью ООО «РУСФОН» на основании договора купли-продажи № 2/ДКП от 10.04.2020 г. и находится в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 77:05:0011008:3 и 77:05: 0011008:40, то есть в рамках земельного участка, принадлежащего многоквартирным домам.

Исходя из проектной декларации ЖК «Ясный» № 77-000443, по состоянию на 31.07.2019 на объекты № 1, № 2, № 3, № 4 (корпуса 1,2,3), расположенные по адресу: расположенные по адресу: адрес составе имущества во всех трех корпусах - включены слаботочные системы сети связи (подземный уровень, надземные этажи) (корпус №1, корпус №2 и корпус № 3) – пункт 26 проектной декларации на объекты № 1, № 2, № 3 и № 4 раздела № 16.2 «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения».

На основании изложенного, истцы полагают, что спорная телефонная канализация, согласно проектной декларации: 1. Находится в подземных этажах жилого комплекса «Ясный»; 2. Расположена в границах земельного участка, принадлежащего собственникам жилых помещений на праве общедолевой собственности.

Истцами были приняты меры к получению, в рамках подготовки искового заявления, копии договора купли-продажи № 2/ДКП от 10.04.2020 г. и иных документов в ООО «Московская обувная фабрика имени фио», ООО УК «ДОМС», а также у покупателя ООО «РУСФОН». Однако ответчики на запросы не ответили, а ООО «РУСФОН» свой отказ мотивировали коммерческой тайной.

На основании п.1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Настаивают, что оспаримая сделка купли-продажи в настоящем деле нарушает права собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме на иную, более доступную, качественную и удобную интернет-сеть, уменьшает состав уменьшает состав и общую стоимость общедомового имущества, а также нарушает их иные права, установленные ЖК РФ. Действиями одного из ответчиков нарушены права собственников на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, установленные ст. 36 ЖК РФ: в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 данной статьи собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве обшей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). При этом, исходя из положений пункта 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном жилом доме возможно только с согласия всех собственников помещения, в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном жилом доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном жилом доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно Определению Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.10.2012 г. № ВАС-10545/12, в соответствии с техническими условиями на телефонизацию, установка кабельной канализации и монтаж кабельной связи в ней является неразрывно связанными этапами общих мероприятий по обеспечению строящихся домов коммуникационными сетями.

При изложенных обстоятельствах межэтажные трубы и кабельные колодцы, используемые в качестве кабельной канализации, являются частью единой системы связи, а поэтому не могут рассматриваться в отрыве от этой системы и иметь иной правовой режим, чем тот, который установлен действующим законодательством для самих сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконных сетей, линий телефонной связи и объектов общего имущества многоквартирного дома.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Кабельная канализация смонтирована истцом при выполнении работ по телефонизации и интернетизации квартир и помещений многоквартирных домов, передаваемых в частную собственность другим лицам. Межэтажные трубы, необходимые для размещения сетей связи, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратили свойства самостоятельного объекта права собственности.

Никаких решений во исполнение требований пунктов 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ при отчуждении спорного телефонного коллектора жителями многоквартирного жилого дома не принималось.

Оспаримая в настоящем деле сделка купли-продажи нарушает права собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме на общее имущество жилого комплекса.

Истцы, как и все собственники вышеуказанных многоквартирных домов, лишены права владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, чем нарушается ст. 209 ГК РФ. Истцы полагают, что их права нарушены вследствие неправомерных действий ООО «Московская обувная фабрика имени фио» и ООО УК «ДОМС».

В случае наличия в собственности граждан (общедолевой собственности) – собственников жилых и нежилых помещения в многоквартирном доме (далее - МКД) спорного телефонного коллектора управляющая компания могла передать в пользование данное недвижимое имущество иной компании, занимающейся деятельностью в области связи на базе проводных технологий. В данном случае это невозможно так как это недвижимое имущество продано одним из ответчиков.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Место нахождения спорного недвижимого имущества адрес, территория которого отнесена к юрисдикции Нагатинского районного суда адрес.

Настаивают сроки исковой давности исчислять с даты, когда истцам стало известно о нарушении их прав, а именно с даты получения выписки из ЕГРНП – 23.11.2020 г.

На основании изложенного истцы просят признать договор № 2/ДКП от 10.04.2020 г. купли-продажи недвижимого имущества – телефонной канализации протяженностью 142 м., расположенной по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:05:0011008:3795 между ООО «Московская обувная фабрика имени фио» и ООО «РУСФОН», недействительным; признать телефонную канализацию протяженностью 142 м., расположенной по адресу: адрес, Орехово-Борисово Южное, адрес, адрес кадастровым номером 77:05:0011008:3795, общедомовым имуществом многоквартирных домов по адресам: адрес,2,3.

Истец Парчевский А.Г. и предстатель истцов Парчевского А.Г., фио, Гавриловой Д.Ю. по доверенности фио в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «РУСФОН» по доверенности фио в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил отказать. Представил суду письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что телефонная канализация кадастровым номером 77:05:0011008:3795 общедомовым имуществом собственников помещений в МКД по адресу: адрес,2,3 не является. Совершая сделку стороны договора купли-продажи недвижимого имущества, вели себя добросовестно и не имели намерения причинить вред друг другу либо иному лицу. МКД по адресу: адрес,2,3, входящие в состав многофункционального комплекса «Ясный» (далее - ЖК «Ясный»), введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.09.2018 г. № 77-173000-008563-2018.

Строительство многофункционального комплекса ЖК «Ясный» осуществлялось на основании разрешения на строительство от 23.10.2015 г. № 77-172000-011760-2015 и в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение ООО «Мосэксперт» от 31.08.2015 г. № 4-1-1-0164-15.

Строительство многоквартирных домов по адресу: адрес,2,3 и подземной парковки стр. 4 осуществлялось на едином земельном участке с кадастровым номером 77:05:0011008:3 застройщиком ООО «Московская обувная фабрика имени фио» (ООО «МИФ»).

По вопросу допустимости рассмотрения множественности многоквартирных домов, расположенных на земельном участке под единым понятием «многоквартирный дом», Комитет Государственной Думы Федерального Собрания по строительству и земельным отношениям в своем Письме от 18.01.2016 г. № 3.31-21/20 дал разъяснения о том, что несколько МКД как самостоятельный объект недвижимости не могут быть объединены под единым понятием «многоквартирный дом».

При этом в случае, если объекты озеленения и благоустройства предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства более чем одного МКД, такие объекты, в том числе в результате образования земельного участка, занятого таким МКД, не могут быть отнесены к общему имуществу данного МКД.

Отдельно стоящие МКД, расположенные на одном земельном участке, не могут рассматриваться как часть сложного неделимого имущества – имущества общего пользования собственников помещений.

При таких обстоятельствах формированию подлежит земельный участок под каждым МКД и только подобное формирование конкретного земельного участка под отдельно взятым МКД порождает право владения этим земельным участком.

Таким образом, исключительно после такого формирования земельного участка под каждым отдельно взятым жилым корпусом возникает право общей долевой собственности собственников помещений в этом корпусе на сформирование специально для эксплуатации данного жилого корпуса земельный участок и до постановки на кадастровый учет земельного участка, сформированного непосредственно под этим домом, право общей долевой собственности на него у собственников не возникает.

адрес с кадастровым номером 77:05:0011008:3 не является сформированным, границы под каждым МКД в составе ЖК «Ясный» не определены, проект межевания на данную территорию не разработан, межевание указанных земельных участков не производилось, в общую долевую собственность собственников помещений каждого МКД не передавалось.

Согласно проектной декларации ЖК «Ясный», на которую ссылаются истцы, № 77-000443 по состоянию на 31.07.2019 г. на объекте предусмотрена проводная телефонная связь на основании технических условий, выданных ООО «РУСФОН».

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Исходя их Письма Минэкономразвития России от 29.05.2013 г. № 10571 – ПК/Д23 и с участием ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации линии электропередачи, линии связи, в том числе линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии (железнодорожные пути) и другие подобные сооружения, расположенные на территории более одного кадастрового округа (далее – линейные сооружения), относятся к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно выписке из ЕГРНП от 26.09.2020 г. телефонная канализация, является самостоятельным объектом недвижимости, с назначением: сооружение связи, имеет кадастровый номер 77:05:0011008:3795. Правообладателем указанного объекта недвижимости является ООО «РУСФОН» ИНН 7714933598.

Телефонная канализация относится к линейно-кабельным соображениям и на основании положений ст. 7 Федерального закона от 07.07.2003 № 126 –ФЗ (ред. От 09.03.2021) «О связи» и Постановления Правительства РФ от 09.06.1995 г. № 578 операторы связи обязаны обеспечивать защиту средств и сооружений связи путем установления охранной зоны.

Вопросы охранной зоны регулируются Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 г. № 578 (далее - Правила), которые являются обязательными для всех физических и юридических лиц, независимо от их местонахождения, ведомственной принадлежности и форм собственности.

В соответствии с п. 10 Правил в городах и других населенных пунктах прохождение трасс подземных кабельных линий связи определяется по табличкам здания, опорах воздушных линий связи, линий электропередач, ограждениях, а также по технической документации. Границы охранных зон на трассах подземных кабельных линий связи определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии.

В силу пунктов 2,4,18,40 Правил собственник земельного участка, по которому проходят лини связи, обязан обеспечить к ним беспрепятственный доступ работникам предприятия связи, эксплуатирующего линию связи без взимания платы и независимо от наличия или отсутствия какого-либо договора между владельцами линии и собственниками земельного участка.

При этом права собственника земельного участка на производство работ в пределах охранной зоны ограничены указанными Правилами.

Согласно п. 15 Правил порядок использования земельных участков, расположенных в охранных зонах сооружений связи и радиофикации, регулируется земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 56 Земельного Кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Одновременно с этим необходимо отметить, что в соответствии с п.8 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (Правила № 491) внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с использованием коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Несмотря на ввод зданий по адреса: адрес, корп. 2, корп. 3 в эксплуатацию в составе многофункционального жилого комплекса, они являются отдельно стоящими МКД. В отношении каждого МКД заключен отдельный договор управления таким домом, утвержден состав общего имущества и порядок его содержания и обслуживания. Правилами №491 не предусмотрена возможность включения в состав общего имущества объекта недвижимости, обслуживающего нескольку МКД.

Исходя из изложенного линейно-кабельное сооружение (телефонная канализация) не могут входить в состав общего имущества собственников помещений в МКД и является объектом недвижимости, в отношении которого подлежит установлению охранная зона силами предприятий связи, эксплуатирующего данную линию.

Таким образом, телефонная канализация, проложенная через земельный участок с кадастровым номером 77:05:0011008:3, не является общедомовым имуществом собственников помещений, расположенных в ЖК «Ясный». Совершая сделку стороны договора купли-продажи недвижимого имущества, вели себя добросовестно и не имели намерения причинить вред друг другу либо иному лицу.

Договор купли-продажи недвижимого имущества телефонной канализации протяженностью 142 м. с кадастровым номером 77:05:0011008:3795 не является недействительным. ООО «РУСФОН» является добросовестным приобретателем.

10.04.2020 г. между ООО «РУСФОН» (покупатель) и ООО «Московская обувная фабрика имени фио» (продавец) был заключен договор купли-продажи №2/ДКП недвижимого имущества. Предметом договора выступило следующее недвижимое имущество: сооружение телефонная канализация протяженностью 142 м., с кадастровым номером 77:05:0011008:3795 по адресу: адрес, Орехово-Борисово Южное, адрес, адрес.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со т. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основания возникновения прав собственности и права собственности при нарушении его права регламентированы ст. ст. 218, 302-304 ГК РФ. Так, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом, ООО «РУСФОН» проявило разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестного приобретения, выражающегося в следующем.

Сделка по приобретению телефонной канализации была возмездной, цена соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором, согласно которому цена сделки составила сумма, в том числе НДС 20 %, денежные средства продавцом - ООО «Московская обувная фабрика имени фио» были получены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 19057 от 02.06.2020 г. и № 53 от 12.10.2020 г.

Владение добросовестного приобретателя с момента регистрации договора купли-продажи спорной телефонной канализации, телефонная канализация поступила в полное исключительное распоряжение и владение ООО «РУСФОН». С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, ООО «РУСФОН» продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной телефонной канализацией, неся бремя расходов на содержание (регистрации, проведения ремонтно-восстановительных работ), что подтверждается документами: дополнительным соглашением № 37 от 04.05.2022 к договору № 01/2020 от 10.09.2020 г. на выполнение комплекса работ по обследованию и инвентаризации кабелей связи ООО «РУСФОН»; локальной сметой на восстановительные работы телефонной канализации адрес; актом выполненных работ №9 от 17.05.2022 г.; платежным поручением № 622 от 17.05.2022 г.

Добросовестность действий ООО «РУСФОН» на момент совершения сделки по покупке спорной телефонной канализации приобретатель – ООО «РУСФОН» не знало, не могло и не должно было знать, что продавец - ООО «Московская обувная фабрика имени фио» по сделке неправомочен на отчуждение имущества. На момент приобретения телефонной канализации права продавца никем не оспаривались и отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц, о которых было бы известно приобретателю.

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.3 ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.06.2015 г. № 218 – ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Сделка по купли-продажи спорной телефонной канализации прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником телефонной канализации является ООО «РУСФОН».

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «РУСФОН» является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Настаивал на привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора – ООО УК «Высота 4884. Сервис».

Определением Нагатинского районного суда адрес, вынесенным в протокольной форме 09.03.2023 г. с согласия истцов была произведена замена ненадлежащего ответчик ООО УК «Высота 4884. Сервис» надлежащим ООО «РУСФОН».

Ранее участвуя в судебных заседаниях ООО УК «Высота 4884. Сервис» представило суду письменные возражения относительно исковых требований, в которых просили отказать в удовлетворении исковых требованиях по следующим основаниям.

ООО УК «Высота 4884. Сервис» является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу. ООО УК «Высота 4884. Сервис» осуществляет деятельность по управлению МКД по адресу: адрес, корп. 2, корп. 3 на основании договоров управления указанными МКД, положения которых были утверждены на общих собраниях собственников помещений и оформлены протоколами № Я-К1/1-И от 28.12.2018 г.; № Я-К2/1-И от 21.01.2019 г.; № Я-К3/1 – И от 28.12.2018 г.

МКД по адресам: адрес, корп. 2, корп. 3, входящие в состав многофункционального комплекса «Ясный», введены в эксплуатацию на основании разрешении на ввод объекта в эксплуатации от 21.09.2018 г. № 77-173000-008563-2018.

Строительство многофункционального жилого комплекса «Ясный» осуществлялось на основании разрешения на строительство от 23.10.2015 г. № 77-172000-011760-2015 и в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение ООО «Мосэксперт» от 31.08.2015 г. № 4-1-1-0164-15.

Согласно п. 3.4. «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», утвержденному Приказом Минстроя России от 07.08.2014 г. № 440/пр многофункциональный комплекс: комплекс, включающий в себя два и более здания различного функционального назначения (в том числе многофункциональные), взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов. Под многофункциональным зданием понимается здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанных друг с другом с помощью планировочных приемов. Функционально-планировочный компонент здания представляет собой группу помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса (проживания, сервисного обслуживания, досуга и др.).

ЖК «Ясный» спроектирован и построен как архитектурный строительный проект, предполагающий техническое и инженерное единство входящих в него зданий.

Содержание услуги по управлению общим имуществом закреплено в приложении №4 к договорам управления МКД. Перечень работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников, оказываемых управляющей организацией в границах эксплуатационной ответственности, закреплены в приложении № 6 и №7 к договорам управления МКД.

Указанными приложениями договоров управления не предусмотрено выполнение работ и оказание услуг по содержанию телефонной канализации с кадастровым номером 77:05:0011008:3795, являющейся предметом оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

ООО УК «Высота 4884. Сервис» не является стороной договора купли-продажи №2/ДКП от 10.04.2020 г. недвижимого имущества телефонной канализации протяженностью 142 м. с кадастровым номером 77:05:0011008:3795.

ООО УК «Высота 4884. Сервис» не являлось и никогда не являлось правообладателем указанной телефонной канализации, наличие указанного договора не порождает для ООО УК «Высота 4884. Сервис» никаких правовых последствий.

Настаивает, что линейно-кабельное сооружение (телефонная канализация) не могут входить в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и является объектом недвижимости, в отношении которого подлежит установлению охранная зона силами предприятия связи, эксплуатирующего данную линию. Телефонная канализация проложена через земельный участок с кадастровым номером 77:05:0011008:3, не является общедомовым имуществом собственников помещений, расположенных в ЖК «Ясный»

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом. Ранее суду представил письменный отзыв на исковые требования, в котором указал, что полагает исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Кабельная канализация с кадастровым номером 77:05:0011008:3795 является общедомовым имуществом и не могла быть отчуждена в отсутствии решения, принятого общим собранием собственников. Критерием отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в МКД. Работы по телефонизации и интернетизации МКД, расположенных по адресу: адрес выполнялись ООО «Московская обувная фабрика имени фио» (далее – ООО «ФИМ») в процессе строительства в роли застройщика. Межэтажные трубы устанавливались для прокладки в них коммуникационных сетей, обеспечивающих условия для доступа собственников помещений в домах к услугам связи.

Факт выполнения ООО «ФИМ» работ по монтажу кабельной канализации и непосредственной прокладке кабелей связи в рамках строительства дома, по указанному выше адресу, лицами, участвующими в деле, не оспаривается. В связи с этим нельзя сделать вывод о принадлежности ООО «ФИМ» межэтажных труб как самостоятельных объектов права собственности, так как они представляют собой кабельную канализацию, предназначенную для размещения сетей связи.

В соответствии с техническими условиями на телефонизацию, которыми руководствовалось ООО «ФИМ» при выполнении всего комплекса работ, установка кабельной канализации и монтаж кабелей связи в ней являются неразрывно связанными этапами общих мероприятий по обеспечению строившихся домов коммуникационными сетями.

Таким образом, межэтажные трубы, используемые в качестве кабельной канализации, являются частью системы инженерной инфраструктуры МКД, необходимы для обеспечения собственников помещений в этих домах услугами связи в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ являются общей долевой собственностью указанных лиц.

Кабельная канализация смонтирована ООО «ФИМ» при выполнении работ по телефонизации и интернетизации квартир и помещений МКД, передаваемых в частную собственность другим лицам (участникам договоров участия в долевом строительстве жилых домов). Межэтажные трубы, необходимые для размещения сетей связи, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратили свойства самостоятельного объекта права собственности.

Созданная в результате этих работ кабельная канализация в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежала передаче ООО «ФИМ» собственникам помещений в доме вместе с иным инженерным оборудованием вне зависимости от условий договоров, заключенных ООО «ФИМ» с иными лицами, так как строительство кабельной канализации осуществлялось ООО «ФИМ» исключительное за счет привлеченных им денежных средств от участников договоров участия в долевом строительстве жилых домов, а не за счет собственных денежных средств или за счет денежных средств ООО «РУСФОН», доказательств обратного со стороны ООО «ФИМ» в материалы дела не представлено.

Фактически заключение договора купли-продажи №2/ДКП от 10.04.2020 г. между ООО «ФИМ» и ООО «РУСФОН» касаются отношений только их отношений и сами по себе не имеют правового значения для третьих лиц и не могут изменять правовой режим спорного имущества, прямо определенной законом.

Более того, в письме МИНФИН от 11.04.2013 г. № 03-05-05-01/11960 указано, что при определении состава недвижимого имущества необходимого учитывать нормы ОКОФ и Федерального закона № 383- ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которому здание и сооружение-это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, системы инженерно-технического обеспечения и иные объекты. При этом под системой; инженерно-технического обеспечения понимается одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

Также, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 г. № 10545/12 кабельная канализация в МКД, является конструктивным элементом инженерного оборудования дома, утрачивает свойства самостоятельного объекта права собственности и является с иным инженерным оборудованием общей долевой собственностью собственников помещений в этих домах. Данная правовая позиция согласуется с положениями Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утв. Постановлением Госстандарт России от 26.12.1994 г. № 359 (далее - ОКОФ), в соответствии с которым в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

В настоящем деле спорным объектом является кабельная канализация, которая находится на придомовой территории, а также обслуживается управляющей организацией как общедомовое имущество, затраты на обслуживание которой управляющей организацией на постоянной основе выставляются собственникам помещений в платежных документах, выставляемых управляющей организацией в соответствии со ст. 155 ЖК РФ.

Более того, в определении Конституционного Суд Российской Федерации от 19.05.2009 г. № 489-О-О указано, что если внутри помещений, не являющимися частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в МКД, то сами эти помещения, также предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

На основании пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в МКД, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289,290 ГК РФ.

На основании изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущества здания.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 Г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьями 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По правилу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что истцы являются собственниками жилых помещения (квартир), расположенных по адресу: адрес, адрес, адрес, соответственно.

Данные многоквартирные жилые дома обслуживаются управляющей компанией ООО УК «Высота 4884.Сервис» (бывшая ООО «УК ДОМС»).

Содержание услуги по управлению общим имуществом закреплено в приложении №4 к договорам управления МКД. Перечень работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников, оказываемых управляющей организацией в границах эксплуатационной ответственности, закреплены в приложении № 6 и №7 к договорам управления МКД.

Указанными приложениями договоров управления не предусмотрено выполнение работ и оказание услуг по содержанию телефонной канализации с кадастровым номером 77:05:0011008:3795, являющейся предметом оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Строительство многофункционального комплекса ЖК «Ясный» осуществлялось на основании разрешения на строительство от 23.10.2015 г. № 77-172000-011760-2015 и в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключением ООО «Мосэксперт» от 31.08.2015 г. № 4-1-1-0164-15.

Строительство многоквартирных домов по адресу: адрес,2,3 и подземной парковки стр. 4 осуществлялось на едином земельном участке с кадастровым номером 77:05:0011008:3 застройщиком ООО «Московская обувная фабрика имени фио».

Работы по телефонизации и интернетизации МКД, расположенных по адресу: адрес выполнялись ООО «Московская обувная фабрика имени фио» в процессе строительства в роли застройщика. Межэтажные трубы устанавливались для прокладки в них коммуникационных сетей, обеспечивающих условия для доступа собственников помещений в домах к услугам связи.

В соответствии с техническими условиями на телефонизацию, которыми руководствовалось ООО «Московская обувная фабрика имени фио» при выполнении всего комплекса работ, установка кабельной канализации и монтаж кабелей связи в ней являются неразрывно связанными этапами общих мероприятий по обеспечению строившихся домов коммуникационными сетями.

адрес с кадастровым номером 77:05:0011008:3 не является сформированным, границы под каждым МКД в составе ЖК «Ясный» не определены, проект межевания на данную территорию не разработан, межевание указанных земельных участков не производилось, в общую долевую собственность собственников помещений каждого МКД не передавалось.

В соответствии с выпиской из ЕГРПН от 26.09.2020 г. телефонная канализация с кадастровым номером 77:05:0011008:3795, является собственностью ООО «РУСФОН» на основании договора купли-продажи № 2/ДКП от 10.04.2020 г. и находится в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 77:05:0011008:3 и 77:05:0011008:40, то есть в рамках земельного участка, принадлежащего многоквартирным домам.

Исходя из проектной декларации ЖК «Ясный» № 77-000443, по состоянию на 31.07.2019 на объекты № 1, № 2, № 3, № 4 (корпуса 1, 2, 3), расположенные по адресу: расположенные по адресу: адрес составе имущества во всех трех корпусах - включены слаботочные системы сети связи (подземный уровень, надземные этажи) (корпус №1, корпус №2 и корпус № 3) – пункт 26 проектной декларации на объекты № 1, № 2, № 3 и № 4 раздела № 16.2 «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения».

10.04.2020 г. между ООО «РУСФОН» (покупатель) и ООО «Московская обувная фабрика имени фио» (продавец) был заключен договор купли-продажи №2/ДКП недвижимого имущества. Предметом договора выступило следующее недвижимое имущество: сооружение телефонная канализация протяженностью 142 м., с кадастровым номером 77:05:0011008:3795 по адресу: адрес, Орехово-Борисово Южное, адрес, адрес.

Согласно условиям вышеуказанного договора, цена сделки составила сумма, в том числе НДС 20 %, денежные средства продавцом - ООО «Московская обувная фабрика имени фио» были получены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 19057 от 02.06.2020 г. и № 53 от 12.10.2020 г.

С учетом приведенных разъяснений по применению норм материального права, суд исходит из того, что истцы как лица, не являющиеся стороной сделки, должны доказать факт того, что затрагиваются их права (законный интерес), защита которых будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Соответствующий иск может быть удовлетворен только в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы и целью его обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцами предоставлено и материалы дела содержат относимые и допустимые доказательств, подтверждающие недействительность договора купли-продажи№2/ДКП от 10.04.2020 г., заключенного между ООО «РУСФОН» и ООО «Московская обувная фабрика имени фио» и повлечет за собой восстановление либо возникновение каких-либо прав истцов на объект недвижимости - сооружение телефонная канализация протяженностью 142 м., с кадастровым номером 77:05:0011008:3795 по адресу: г. Москва, Орехово-Борисово Южное, адрес, адрес.

Оспариваемый договор купли-продажи№2/ДКП от 10.04.2020 г., заключенного между ООО «РУСФОН» и ООО «Московская обувная фабрика имени фио» нарушает принадлежащие истцам охраняемые законом их права и интересы, в связи с чем имеются основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, необходимо учесть, что в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

При этом возможность отнесения помещений к общему имуществу здания или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В Определении Конституционного Суда РФ от 30.09.2021 г. N 2119-О указано, что исходя из пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ к указанному имуществу относится в том числе размещенное в многоквартирном доме и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в нем оборудование. Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491) к данному оборудованию прямо отнесены котельные, бойлерные и элеваторные узлы.

По смыслу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в соответствии частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила). Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Согласно пункту 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

По смыслу приведенных выше положений закона и нормативных актов отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 г. N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Учитывая указанные нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, суд приходит к выводу, что межэтажные трубы, используемые в качестве кабельной канализации, являются частью системы инженерной инфраструктуры МКД, необходимы для обеспечения собственников помещений в этих домах услугами связи в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ являются общей долевой собственностью многоквартирных домов.

Кабельная канализация смонтирована ООО «Московская обувная фабрика имени фио» при выполнении работ по телефонизации и интернетизации квартир и помещений МКД, передаваемых в частную собственность другим лицам (участникам договоров участия в долевом строительстве жилых домов). Межэтажные трубы, необходимые для размещения сетей связи, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратили свойства самостоятельного объекта права собственности.

Созданная в результате этих работ кабельная канализация в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежала передаче ООО «Московская обувная фабрика имени фио» собственникам помещений в доме вместе с иным инженерным оборудованием вне зависимости от условий договоров, заключенных ООО «ФИМ» с иными лицами, так как строительство кабельной канализации осуществлялось ООО «ФИМ» исключительное за счет привлеченных им денежных средств от участников договоров участия в долевом строительстве жилых домов, а не за счет собственных денежных средств или за счет денежных средств ООО «РУСФОН», доказательств обратного со стороны ООО «ФИМ» в материалы дела не представлено.

Фактически заключение договора купли-продажи №2/ДКП от 10.04.2020 г. между ООО «Московская обувная фабрика имени фио» и ООО «РУСФОН» касаются отношений только их отношений и сами по себе не имеют правового значения для третьих лиц и не могут изменять правовой режим спорного имущества, прямо определенной законом.

Кроме того, телефонная канализация, которая находится на придомовой территории, а также обслуживается управляющей организацией как общедомовое имущество, затраты на обслуживание которой управляющей организацией на постоянной основе выставляются собственникам помещений в платежных документах, выставляемых управляющей организацией в соответствии со ст. 155 ЖК РФ.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что телефонная канализация протяженностью 142 м., расположенной по адресу: адрес, Орехово-Борисово Южное, адрес, адрес кадастровым номером 77:05:0011008:3795, является общедомовым имуществом многоквартирных домов по адресам: адрес,2,3.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Парчевского Александра Георгиевича, Кириллова Виталия Александровича, Гавриловой Дарьи Юрьевны к ООО «Росфон», ООО «Московская обувная фабрика имени фио» о признании недействительным договора купли-продажи– удовлетворить.

Признать договор № 2/ДКП от 10.04.2020 купли-продажи недвижимого имущества - телефонной канализации протяженностью 142 м., расположенной по адресу: адрес, Орехово- Борисово Южное, адрес, адрес кадастровым номером 77:05:0011008:3795 между ООО «Московская обувная фабрика имени фио» и ООО «РУСФОН», недействительным.

Признать телефонную канализацию протяженностью 142 м., расположенной по адресу: адрес, Орехово-Борисово Южное, адрес, адрес кадастровым номером 77:05:0011008:3795, общедомовым имуществом многоквартирных домов по адресам: адрес,2,3.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Нагатинский районный суд адрес в течение месяца с момента изготовления решения ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 20.07.2023 ░.