Определение суда апелляционной инстанции по делу № 33-5827/2017 от 08.02.2017

Судья: фио гр. дело № 33-5827/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дата адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио

судей фио, фио

при секретаре фио

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе фио в лице представителя фио на решение Преображенского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

- исковые требования удовлетворить;

- признать договор купли-продажи недвижимости № 37 от дата, заключенный между наименование организации и наименование организации недействительным;

- погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № 77-77/003-77/003/151/2015-75/2 от дата о регистрации права собственности наименование организации на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комната 47, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер 77:03:телефон:1955;

- признать договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный между наименование организации и фио недействительным;

- погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № 77-77/003-77/003/001/2016-986/2 от дата о регистрации права собственности фио на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комната 47, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер 77:03:телефон:1955;

- признать основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, комната 47, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер 77:03:телефон:1955, заключенным между наименование организации и фио на условиях предварительного договора от дата;

- признать право собственности за фио на нежилое помещение расположенное по адресу: адрес, комната 47, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер 77:03:телефон:1955;

- настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за фио на нежилое помещение расположенное по адресу: адрес, комната 47, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер 77:03:телефон:1955;

- взыскать с наименование организации, наименование организации, фио в пользу фио расходы по государственной пошлины в размере сумма, что составляет по сумма , с каждого;

- по вступлении решения суда в законную силу, отменить ранее наложенные обеспечительные меры, согласно определения суда от дата,

У С Т А Н О В И Л А:

Истец обратилась в суд с данным иском к ответчикам с учетом уточненных исковых требований от дата просит суд признать договор купли-продажи недвижимости № 37 от дата, заключенный между наименование организации и наименование организации недействительным; погасить регистрационную запись в ЕГРП № 77-77/003-77/003/151/2015-75/2 от дата признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный между наименование организации и фио; погасить регистрационную запись в ЕГРП № 77-77/003-77/003/001/2016-986/2 от дата; признать основной договор купли-продажи между наименование организации и фио на спорное нежилое помещение, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от дата; признать право собственности за фио на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:телефон:1955 площадью 37,1 кв.м, расположенное по адресу: адрес, а именно: мансарда, комната 47, мотивировав свои требования тем, что дата между истцом и ответчиком наименование организации был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: адрес, ул. 2- Рыбинская, д. 13, общей ориентировочной площадью 38,7 кв.м, а именно: мансарда, комната 47 (Лот 164А). Общая цена Аппартамента составляла сумму в размере сумма, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме. Согласно п.1.4. договора договор должен быть заключен сторонами не позднее дата при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с недвижимости.

Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом произведен в полном объеме. Ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. При этом, из выписки ЕГРП на спорный объект недвижимости следует, что право собственности на спорное нежилое помещение оформлено на наименование организации на основании договора купли-продажи № 37 от дата В дальнейшем наименование организации по договору купли-продажи от дата продало спорный объект фио Истец полагает, что данные договора купли-продажи является недействительными в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали, полагали иск подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика фио по доверенности фио, а также представитель ответчика наименование организации фио в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в иске отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель ответчика наименование организации в судебное заседание не явился, извещался по месту регистрации, возражений на иск не представил.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по адрес, наименование организации в судебное заседание не явились.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит фио в лице представителя фио по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права.

В заседание судебной коллегии представитель ответчика фио – фио явился, поддержал доводы апелляционной жалобы.

В заседание судебной коллегии представитель истца фио - фио явился, возражал против доводов апелляционной жалобы.

Иные участники в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая по существу заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 1, 8, 10, 154, 160, 168, 218, 309, 310, 421, 429, 431, 432, 434, 457, 549, 550, 551, 558 ГК РФ, ч.1 ст. 4 ФЗ от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, дата между фио и ответчиком наименование организации был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, расположенного по адресу: адрес, ул. 2- Рыбинская, д. 13, общей ориентировочной площадью 38,7 кв.м, а именно: мансарда, комната 47 (Лот 164А).

Общая цена Апартамента составляла сумму в размере сумма, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору произведен в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 21-23).

  Согласно п.1.4. договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дата. Согласно дополнительному соглашению № 2 от дата, п.1.4. договора был изложен в новой редакции, согласно которой основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дата

Учитывая, что из содержания договора, заключенного сторонами дата следует, что целью заключения договора явилось получение истцом в собственность – недвижимости, находящейся по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 38,7 кв.м, а именно: мансарда, комната 47 (Лот 164А), суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве иного объекта недвижимости, в связи с чем к возникшим правоотношениям применяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей», в части, не урегулированной Федеральным законом РФ от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Давая оценку данному предварительному договору с учетом дополнительного соглашения к нему, суд пришел к выводу о том, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи, а само заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

При этом, как указал суд, какие-либо доказательства соглашения сторон об иных обязательствах в отношении спорного имущества в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, суд отметил также, что по соглашению № 164А от дата ответчик фактически передал спорное имущество истцу и согласно п.2 настоящего соглашения датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего соглашения.

Согласно заключенному между наименование организации и фио договора от дата № 164А, истец осуществляет пользование спорным имуществом и обязуется оплачивать эксплуатационное и техническое обслуживание здания, в котором расположено помещения заказчика (истца). Факт оплаты истцом эксплуатационных расходов подтверждается представленным платежным поручением.

  При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что по своей правовой природе договор является основным договором продажи недвижимости, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем признал обоснованными заявленные исковые требования о признании за истцом права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:телефон:1955, площадью 37,1 кв.м, расположенное по адресу: адрес, комната 47.

Учитывая, что истец обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнил в полном объеме, а ответчик наименование организации обязательства по договору исполнил частично, передав имущество лишь в фактическое пользование, уклонившись от юридической передачи имущества, а впоследствии заключив договор купли-продажи с наименование организации договор купли-продажи того же имущества, суд первой инстанции признал недействительным договор купли-продажи, заключенный дата между наименование организации и наименование организации; указал, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № 77-77/003-77/003/151/2015-75/2 от дата о регистрации права собственности наименование организации на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, комната 47, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер 77:03:телефон:1955, подлежит погашению.

Признавая договор купли-продажи, заключенный дата между наименование организации и наименование организации, недействительным, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований о признании договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между наименование организации и фио, недействительным, с погашением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Между тем, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене и направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

1) оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения;

2) отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение;

3) отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части;

4) оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» подготовка дел к судебному разбирательству является самостоятельной стадией гражданского процесса, имеющей целью обеспечить правильное и своевременное их рассмотрение и разрешение, и обязательна по каждому гражданскому делу (статья 147 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), задачами которой являются, в том числе разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса (абзац 4 статьи 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 17 своего Постановления от дата № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснил, что возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса. Поэтому определение возможного круга лиц, которые должны участвовать в деле, начинается с анализа правоотношений и установления конкретных носителей прав и обязанностей. С учетом конкретных обстоятельств дела судья разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, то есть о сторонах, третьих лицах - по делам, рассматриваемым в порядке искового производства; заявителях, заинтересованных лицах - по делам особого производства и по делам, вытекающим из публичных правоотношений, а также об участниках, содействующих рассмотрению дела, - представителях сторон и третьих лиц, экспертах, специалистах, переводчиках, свидетелях.

Судом данные требования выполнены не были.

Постановлением Правительства Москвы от дата № 139-ПП строение, расположенное по адресу: адрес, внесено в перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от дата № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Согласно п. 2.2 данного Постановления, Департамент городского имущества адрес в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1.2 настоящего постановления, в срок до дата, а при актуализации перечня объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1.2 настоящего постановления, в течение одного месяца с даты актуализации заявляет в суд соответствующие требования. Департамент городского имущества адрес при обращении в суд заявляет требование о предоставлении истцу права сноса с привлечением соответствующего государственного учреждения адрес самовольной постройки (освобождения земельных участков) за счет ответчика в случае неисполнения судебного акта в течение месяца с момента его вступления в законную силу.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд и лица, участвующие в деле, обладали информацией о включении здания, в котором находится помещение, приобретенное истцом, в перечень Постановления Правительства адрес № 819 от дата – в материалах регистрационных дел, поступивших по запросу суда, имеется заявление фио об уведомлении его о данном обстоятельстве.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции из объяснений сторон установлено, что в производстве Арбитражного суда адрес находится гражданское дело по иску Правительства адрес, Департамента городского имущества адрес к наименование организации о признании здания по адресу: адрес самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Арбитражного суда адрес, определением от дата исковое заявление Правительства адрес, Департамента городского имущества адрес к наименование организации о признании здания по адресу: адрес самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено наименование организации.

В последующем определениями Арбитражного суда адрес дело было неоднократно отложено, к участию в деле были привлечены в качестве третьих лиц фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, наименование организации. В настоящее время судебное разбирательство отложено на дата

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Данные разъяснения судом оставлены без внимания, учитывая те обстоятельства, что здание находится в споре по иску о сносе самовольной постройки.

Из содержания положений статьи 327 ГПК РФ следует, что рассмотрению дела в апелляционной инстанции должно предшествовать первичное рассмотрение дела судом первой инстанции. При этом, суд апелляционной инстанции рассматривает ранее рассмотренное дело с учетом доводов и возражений, представленных сторонами в отношении решения, постановленного по результатам рассмотрения спора по существу. Рассмотрение спора по существу предполагает определение, исследование и установление судом фактических обстоятельств дела и изложение судом своих выводов об этих обстоятельствах.

Следовательно, отсутствие первичного рассмотрения дела по существу спора исключает возможность рассмотрения дела по существу спора в апелляционном порядке.

Вместе с тем, разрешая заявленные истцом требования о признании права собственности на нежилое помещение, суд оставил без внимания факт нахождения в производстве Арбитражного суда адрес иска о сносе постройки, не исследовал данное обстоятельство и отношение к нему лиц, участвующих в деле, не разрешил вопрос о привлечении к участию в деле Правительства адрес и адрес Москвы, чьи права затронуты решением, в связи с чем повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции является невозможным.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, а дело направлению в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

 Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Преображенского районного суда адрес от дата отменить.

Дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Председательствующий: Судьи:

5