Мотивированное решение от 06.05.2022 по делу № 02-1984/2022 от 10.01.2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем  Российской Федерации

14 апреля 2022 года                                                                г. Москва 

Хорошевский районный суд г. Москвы в составе             председательствующего судьи Неверовой Ю.А., при помощнике судьи Оберемкове М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1984/2022 (77RS0031-02-2021-025239-93) по иску Климовой Е.А., Климова И.А. к ООО «Инград Недвижимость» о признании договора купли-продажи квартиры расторгнутым, прекращении права собственности, признании права собственности, встречному иску ООО «Инград Недвижимость» к Климовой Е.А., Климову И.А. о признании недействительным уведомления об одностороннем расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании предоставить банковские реквизиты,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи квартиры расторгнутым, прекращении права собственности, признании права собственности, с учетом уточнения исковых требований, мотивируя свои требования тем, что между истцами и ООО «Инград Недвижимость» был заключен договор купли - продажи квартиры от 06 августа 2019г. Предмет договора: квартира, кадастровый номер *, состоящая из * жилых комнат и расположенная по адресу: г*. При этом ответчик взял на себя обязательство произвести оплату квартиры в срок не позднее 20 ноября 2021г. (пункт 2.3 Договора). Стоимость квартиры определена в размере 9 100 000 рублей (пункт 2.1 Договора). Истцами взято на себя обязательство передать квартиру ответчику по Акту приема - передачи (пункт 3.1.1 Договора). В настоящее время ответчик юридически является собственником спорной квартиры, переход права собственности на квартиру от истцов к ответчику зарегистрирован Росреестром 21.08.2019г. Фактически квартира находится в пользовании истцов и ответчику по Акту приема - передачи квартира не передана. Истцы продолжают проживать в спорной квартире, оплачивают коммунальные и иные платежи, несут бремя ее содержания. На момент подачи данного иска в суд денежные средства ответчиком не уплачены и истцами не получены. Ответчик не исполнил условия Договора (пункт 2.3), денежные средства по договору в срок до 20.11.2021г. ответчиком не уплачены. 22.11.2021г. истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованиями до 20 декабря 2021г. либо исполнить взятые на себя обязательства в части оплаты, либо в добровольном порядке расторгнуть договор и возвратить все, по нему полученное, то есть в добровольном порядке отказаться от зарегистрированного Росреестром на ответчика права собственности на квартиру. К претензии приложено подписанное истцами соглашение о расторжении договора. До настоящего времени ответ не получен, указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и дает право истцам в соответствии п. 5.2 договора в одностороннем порядке расторгнуть договор. Уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры получено ответчиком 21.12.2021г., при этом банковские реквизиты для оплаты денежных средств по договору ответчиком предоставлялись. Истцы просят суд признать договор купли-продажи квартиры от 06.08.2019г., заключенный между сторонами расторгнутым, прекратить право собственности ответчика на квартиру, расположенную по адресу: *, признать за истцами право общей долевой собственности на указанную квартиру по ½ доли за каждым.

ООО «Инград Недвижимость» подано встречное исковое заявление к Климовой Е.А., Климову И.А. о признании недействительным уведомления об одностороннем расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании предоставить банковские реквизиты, с указанием на то, что уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры нельзя признать законным, поскольку ответчиками по встречному иску не были предоставлены истцу по встречному иску реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств, которые в договоре не содержаться. Истцом по встречному иску 22.12.2021г. в адрес ответчиков по встречному иску было направлено письмо о предоставлении банковский реквизитов, которое последними получено не было. 18.01.2022г. истцом по встречному иску было направлено повторное письмо с аналогичной просьбой. Истец по встречному иску просит суд признать недействительным уведомление от 20.12.2021г. об одностороннем расторжении договора купли-продажи квартиры от 06.08.2019г., обязании ответчиков предоставить истцу банковские реквизиты, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Истец по первоначальному иску Климова Е.А. (ответчик по встречному иску) и ее представители в судебное заседание явились, исковые требования по первоначальному иску с учетом уточнения поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

 Истец по первоначальному иску Климов И.А. (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своих представителей, которые в судебное заседание явились, исковые требования по первоначальному иску с учетом уточнения поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) в судебное заседание явился, встречные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просил, об уважительных причинах неявки не сообщил.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 1 и п. 2 ст. 307 ГК РФ указано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства возникают из договоров и других сделок.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (продажа недвижимости) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

В данном случае правилами ГК РФ о договоре продажи недвижимости иное не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 555 и п. 2 ст. 558 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130); договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным; при этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются; договор продажи квартиры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В п. 1 ст. 486 ГК РФ указано, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Исходя из абз.1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06.08.2019г. между Климовой Е.А., Климов И.А. (Продавцы) и ООО «Инград Недвижимость» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры № * в жилом доме № * корпус * по ул. *, которая на момент заключения договора принадлежала истцам по первоначальному иску на праве общей долевой собственности по * доли каждому.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость квартиры составляет 9 100 000 руб.

В соответствии с п. 2.3 договора стороны пришли к соглашению об оплате стоимости квартиры покупателем за счет собственных средств путем перечисления на банковский счет продавцов в срок не позднее 20.11.2021г., с даты перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателю.

Полный и окончательный расчет за квартиру оформляется распиской продавцов, подтверждающей получение продавцами денежных средств в полном объеме или иным документом согласованным сторонами и непротиворечащим действующему законодательству РФ (п.2.4 договора).

Переход права собственности на указанную квартиру в пользу Покупателя был зарегистрирован 21.08.2019г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, и в настоящее время спорная квартира на праве собственности принадлежит ответчику по первоначальному иску.

Из материалов дела следует, что в согласованный сторонами срок не позднее 20.11.2021г. и до настоящего времени оплата за квартиру ответчиком по первоначальному иску не произведена.

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее; если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ; в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон; вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ; судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со статьей 1102 главы 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса; правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В подп. 3 ст. 1103 ГК РФ указано, что, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно п. 1 ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

При изложенных обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем – ООО «Инград Недвижимость» денежных средств по договору купли-продажи квартиры от 06.08.2019г. в размере 9 100 000 рублей, лишает продавцов – Климову Е.А. и Климова И.А. того, на что они были вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи от 06.08.2019 года.

Таким образом, поскольку ответчиком по первоначальному иску ООО «Инград Недвижимость» допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи в виде неоплаты приобретенного имущества - спорной квартиры, договор купли-продажи квартиры от 06.08.2019 года может быть расторгнут по требованию продавцов - Климовой Е.А. и Климова И.А., с возвратом истцам по первоначальному иску переданного покупателю имущества.

22.11.2021 года истцами по первоначальному иску в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в срок до 20.12.2021г. исполнить взятые на себя обязательства и оплатить стоимость квартиры либо расторгнуть договор, а также соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 06.08.2019г.

Между тем, до настоящего времени спорная квартира ответчиком по первоначальному иску истцам по первоначальному иску в форме внесения изменений в регистрационный данные ЕГРП не возвращена, денежные средства по договору не оплачены.

При этом, исходя из п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры от 06.08.2019г. прекращен с момента получения ответчиком по первоначальному иску вышеуказанного соглашения истцов, в связи с чем договор считается расторгнутым.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым признать расторгнутым договор от 06.08.2019г. купли-продажи квартиры № 320, кадастровый *, в жилом доме № *, заключенный между Климовой Е.А., Климовым И.А. и ООО «Инград Недвижимость», прекратить право собственности ООО «Инград Недвижимость» на квартиру № *, расположенную по адресу: * и признать право общей долевой собственности Климовой Е.А. и Климова И.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: * по ½ доли за каждым.

Доводы ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ООО «Инград Недвижимость» об отсутствии реквизитов, необходимых для оплаты денежных средств по договору со ссылкой на положения ст. 406 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ, не могут быть приняты судом в качестве основания для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворения встречных требований, поскольку согласно материалам дела истцами по первоначальному иску был открыт счет для перечисления ответчиком по первоначальному иску денежных средств по договору, сведения о котором были предоставлены сотруднику ответчика по первоначальному иску, что подтверждается представленными стороной  истцов по первоначальному иску в материалах дела документами, при этом суд принимает во внимание, что ООО «Инград Недвижимость» с момента заключения договора купли-продажи квартиры от 06.08.2019г. вплоть до 22.12.2021г., то есть как после истечения срока, установленного указанным договором для оплаты не позднее 20.11.2021г., так и указанного истцами в претензии до 20.12.2021г., никаких действий по уточнению сведений относительно банковский реквизитов для перечисления денежных средств по договору предпринято не было, доказательств обратного стороной ответчика  по первоначальному иску и истца по встречному иску ООО «Инград Недвижимость», суду не представлено, материалы дела не содержат.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В данном случае суд приходит к выводу, что со стороны истцов по первоначальному иску недобросовестного поведения по исполнению принятых на себя обязательств по договору купли-продажи квартиры от 06.08.2019г., материалы дела не содержат, в то время как со стороны ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску обязательства по оплате цены данного договора не исполнены, право продавцов в одностороннем порядке расторгнуть договор, в случае если покупатель нарушил сроки оплаты более чем на 30 дней, предусмотрено договором купли-продажи квартиры от 06.08.2019г. и согласуется с положениями действующего законодательства, при этом данным договором не предусмотрена обязанность продавцов предоставить покупателю банковские реквизиты для перечисления денежных средств и в силу п. 2.4 договора полный и окончательный расчет за квартиру оформляется распиской продавцов, подтверждающей получение продавцами денежных средств в полном объеме или иным документом согласованным сторонами, в связи с чем покупатель ООО «Инград Недвижимость» имел возможность до истечения, установленного договором срока для оплаты денежных средств, произвести оплату квартиры, в том числе не был лишен возможности обратиться к продавцам относительно предоставления реквизитов банковского счета, что ответчиком по первоначальному иску и истцом по встречному иску сделано не было, доказательств обратного суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным уведомления об одностороннем расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании предоставить банковские реквизиты в полном объеме.

Поскольку в удовлетворении основанных требований встречного иска судом было отказано, производные от встречного иска требования о взыскании с ответчиков по встречному иску в пользу истца по встречному иску расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп., удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 06.08.2019░. ░░░░░-░░░░░░░            ░░░░░░░░ № *, ░░░░░░░░░░░ *, ░ ░░░░░ ░░░░ № *, ░░░░░░ * ░░ ░░░░░░: *, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░».

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ № *,  ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: *

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: * ░░ ½ ░░░░ ░░ ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                 ░.░. ░░░░░░░░ 

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ «06» ░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░                                                                                  ░.░. ░░░░░░░░