Решение по делу № 2-5538/2018 ~ М-5491/2018 от 09.10.2018

                                                    РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2018 года

Видновский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Гоморевой Е.А.,

при секретаре Бугриной Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации потребителей «Народная защита» в интересах ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Вента Гранд», УФССП по Московской области, Красногорский районный отдел судебных приставов о признании права собственности на квартиру, земельный участок

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Вента- Гранд» о признании права собственности на земельный участок площадью 242 -+ 11 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Горки Ленинские, <адрес>, признании права собственности на 5-ти комнатную <адрес>, общей площадью 152,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, микрорайон «Южные горки», квартал 7, <адрес> отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, установленного постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Вента Гранд» заключен Предварительный договор №/ПД о заключении договора купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в отношении следующих Объектов недвижимого имущества:

- Земельный участок площадью 469 кв.м.; местоположение: <адрес>, Ленинский муниципальный район, г.<адрес>; кадастровый №, принадлежащий на праве собственности Продавцу, примыкающего к территории, на которой расположен жилой дом блокированной застройки (таунхаус №), строительство которого осуществляется по адресу: <адрес>, ленинский район, г.<адрес> ленинские, <адрес>, в котором расположена <адрес>.

На момент заключения предварительного договора, цена земельного участка составляла 653 400 руб.

В соответствии с п.1.4. Основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Истец полностью оплатила сумму.

Земельный участок был образован и поставлен на кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия №, в соответствии с которым застройщик обязуется построить Таунхаус на земельном участке и передать участнику объект долевого строительства (квартиру) в указанном таунхаусе со следующими характеристиками: условный №, номер секции 1, количество этажей 2/1-2, количество комнат - 5, проектная площадь объекта долевого строительства – 177 кв.м., количество балконов /террас/ крылец – 1/2/1. Адрес: <адрес>, г.<адрес>.

            Стоимость таунхауса составляет 10 668 114 руб. 00 коп.

Истец в полном объеме выполнил обязательства по договору, уплатив денежную сумму за Квартиру, что подтверждается документами об оплате

Согласно пункту 1.4. ДДУ: срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик передал истцу таунхаус по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ.

Позже истцу стало известно, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя УФССП по <адрес> Красногорского РОСП в отношении Земельного участка в ЕГРН внесена запись о запрете регистрационных действий.

Поэтому истец лишен возможности регистрации своего права собственности на выстроенную квартиру и земельный участок.

В судебное заседание явились ФИО1 истца, которые поддержали исковое заявление в полном объеме и просили признать за Истцом право собственности на земельный участок и квартиру, отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка.

ФИО1 ответчика явился в судебное заседание, исковые требования признал в полном объеме, против удовлетворения искового заявления не возражал.

ФИО1 УФССП по <адрес> отдела судебных приставов по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

ФИО1 по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Вента Гранд» заключен Предварительный договор №/ПД о заключении договора купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в отношении следующих Объектов недвижимого имущества:

- Земельный участок площадью 469 кв.м.; местоположение: <адрес>, Ленинский муниципальный район, г.<адрес>; кадастровый №, принадлежащий на праве собственности Продавцу, примыкающего к территории, на которой расположен жилой дом блокированной застройки (таунхаус №), строительство которого осуществляется по адресу: <адрес>, ленинский район, г.<адрес> ленинские, <адрес>, в котором расположена <адрес>.

На момент заключения предварительного договора, цена земельного участка составляла 653 400 руб.

В соответствии с п.1.4. Основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Истец полностью оплатила сумму.

Земельный участок был образован и поставлен на кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия №, в соответствии с которым застройщик обязуется построить Таунхаус на земельном участке и передать участнику объект долевого строительства (квартиру) в указанном таунхаусе со следующими характеристиками: условный №, номер секции 1, количество этажей 2/1-2, количество комнат - 5, проектная площадь объекта долевого строительства – 177 кв.м., количество балконов /террас/ крылец – 1/2/1. Адрес: <адрес>, г.<адрес>.

            Стоимость таунхауса составляет 10 668 114 руб. 00 коп.

Истец в полном объеме выполнил обязательства по договору, уплатив денежную сумму за Квартиру, что подтверждается документами об оплате

Согласно пункту 1.4. ДДУ: срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи - не позднее 30.06.2016 года.

Ответчик передал истцу таунхаус по передаточному акту 25 января 2018 года.

Позже истцу стало известно, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя УФССП по Московской области Красногорского РОСП в отношении Земельного участка в ЕГРН внесена запись о запрете регистрационных действий.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из ч. 1 ст. 223 ГК РФ следует общее правило о том, что моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является ее передача, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении вновь создаваемого недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Также индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение недвижимости, общая площадь, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией, если предметом договора является здание, сооружение).

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Поскольку в Предварительном договоре о заключении договора купли-продажи Стороны указали данные, идентифицирующие Земельный участок, определили цену Договора, установили обязанность Покупателя предварительной оплаты и срок передачи Объектов недвижимого имущества, указанный договор должен квалифицироваться как основной договор купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 8. Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществ и сделок с ним, земельный участок площадью 242 +- 11 кв.м., с кадастровым номером 50:21:0070106:2197, местоположение: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Горки Ленинские, пос. Мещерино, принадлежит ООО «Вента Гранд» на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорное имущество имеется в натуре и принадлежит Ответчику.

Исходя из вышесказанного, Истец имеет право на признание права собственности за ним на недвижимое имущество: Земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи, поименованному как предварительный договор о заключении договора купли-продажи.

В настоящее время истец по этой же причине ( арест судебного пристава – исполнителя), не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.28 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 года за № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе причинения вреда, лежит на исполнителе (продавце, изготовителе).

В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» «в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

21 апреля 2017 года малоэтажный секционный многоквартирный дом был введен в эксплуатацию ( л.д. 26)

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, доказав, что он является собственником спорного арестованного имущества.

Соответственно, применительно к указанным разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, в случае удовлетворения иска о признании права собственности, обременение в виде запрета регистрационных действий в отношении Земельного участка и квартиры, подлежит отмене, поскольку Истец не является стороной исполнительного производства, в рамках которого наложено обременение, и поскольку запрет на совершение регистрационных действий нарушает его права и интересы как собственника.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок площадью 242 кв.м. +- 11 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Горки Ленинские, <адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на <адрес> общей площадью 152 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, микрорайон «Южные горки», квартал 7, <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на объекты недвижимости.

3. Отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка площадью 242 кв.м. +- 11 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Горки Ленинские, <адрес>, установленный постановлением судебного пристава- исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Видновский суд.

                   Судья:                                                                Е.А. Гоморева