Определение суда апелляционной инстанции по делу № 33а-0297/2022 от 20.01.2022

судья: Шайхутдинова А.С.

адм. дело №33а-297/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 января 2022 года адрес

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Ставича В.В.,

судей Кирпиковой Н.С., Тиханской А.В.

при секретаре Цыганковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кирпиковой Н.С. административное дело №2а-630/2021 по административному иску Валова ... к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права

по апелляционной жалобе административного истца фио на решение Никулинского районного суда адрес от 24 августа 2021 года об отказе в удовлетворении требований,

УСТАНОВИЛА:

Валов В.Н. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес (далее – Управление Росреестра по адрес) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав в отношении объекта по адресу: адрес, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по заявлению фио от 16 декабря 2020 года, ссылаясь на то, что 16 декабря 2020 года административным истцом в адрес ответчика подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество. Уведомлением 25 декабря 2020 года государственная регистрация права собственности была приостановлена, а решением от 25 марта 2021 года в государственной регистрации перехода права было отказано в связи с тем, что согласно извещению Московского УФАС России ООО «Профэлетромаркет» не исполнено предписание о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договоров, в связи с чем у победителя торгов отсутствуют правовые основания для заключения договора по результатам торгов. С указанным решением административный истец не согласен, поскольку квартира была приобретена на публичных торгах, торги в установленном законом порядке оспорены не были. По тем же обстоятельствам наличие в квартире переоборудования не может служить препятствием для осуществления регистрационных действий, поскольку квартира им приобретена в том виде, в котором выставлена на торги.

Решением Никулинского районного суда адрес от 24 августа 2021 года в удовлетворении административных исковых требований фио отказано.

В апелляционной жалобе административный истец Валов В.Н. ставит вопрос об отмене данного судебного решения, полагая его незаконным, указывая на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права; неверную оценку собранных по делу доказательств.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца по доверенности Валовой А.А., представителя заинтересованного лица ООО «Профэлектромаркет» по доверенности фио, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Москве по доверенности фио, сочтя возможным на основании ст.ст. 150 и 152 КАС РФ рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не сообщивших об уважительных причинах неявки и не просивших об отложении слушания, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемых решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении прав административного истца. При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдении срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 КАС РФ).

Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

Согласно части 1 статьи 26 того же Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9).

Статьей 27 указанного Федерального закона «установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела видно, что решением Никулинского районного суда адрес от 16 июля 2019 года, вступившим в законную силу, с фио в пользу Банк ВТБ (ПАО) взысканы задолженность по кредитному договору, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру по адресу: адрес, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере сумма

В целях исполнения судебного решения Тропарево-Никулинским ОСП УФССП России по адрес возбуждено исполнительное производство №105504/19/77027-ИП, в рамках которого постановлением судебного пристава-исполнителя от 30 сентября 2020 года арестованное имущество передано на торги в ТУ Росимущества в адрес.

На основании договора от 2 декабря 2019 года и поручения ТУ Росимущества в адрес от 13 октября 2020 года торги организованы и проведены ООО «Профэлектромаркет» на электронной площадке http://el-torg.net.

Согласно протоколу 201020/39599967/04 по результатам торгов лота 1 – квартира по адресу: адрес победителем торгов признан фио, действующий по доверенности от имени фио

3 ноября 2020 года между ТУ Росимущества в адрес и Валовым В.Н., от имени которого по доверенности действовал фио, подписан протокол №42 о результатах торгов, согласно которому победителем торгов признан Валов В.Н., с которым подлежит заключению договор купли-продажи квартиры.

10 ноября 2020 года между ТУ Росимущества в адрес (продавец) в лице ООО «Профэлетромаркет» и Валовым В.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи №64-3 квартиры по адресу: адрес.

16 декабря 2020 года Валов В.Н. и ПАО Банк ВТБ обратились в Управление Росреестра по адрес с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по указанному адресу к Валову В.Н.

Оспариваемым решением, оформленным уведомлением, Управлением Росреестра по адрес от 25 марта 2021 года Валову В.Н. отказано в государственной регистрации права на основании вышеуказанного договора купли-продажи, поскольку в ходе правовой экспертизы установлено, что в отношении торгов, проведенных по извещению 201020/39599967/04, Московским УФАС вынесено предписание от 3 ноября 2020 года о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договоров, которое ООО «Профэлетромаркет» не исполнено, на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов не размещена информация, подтверждающая исполнение предписания.

Из материалов регистрационного дела следует, что решением комиссии Московского УФАС от 3 ноября 2020 года в действиях организатора торгов ООО «Профэлектромаркет» установлено нарушение пункта 4 статьи 447 ГК РФ, публично-правового порядка проведения торгов, возложенного на организатора торгов государственным контрактом, а именно п.4.4.44 государственного контракта.

Согласно указанному решению торги проведены на электронной торговой площадке, не указанной в пункте 4.4.44 договора от 2 декабря 2019 года

Предписанием Комиссии Московского УФАС от 3 ноября 2020 года ООО «Профэлектромаркет» и ООО «СТЭП» предписано устранить нарушения при проведении торгов по реализации имущества должника (извещение 201020/39599967/04 лот 1); аннулировать торги, включая отмену составленных протоколов в соответствии с решением Комиссии от 3 ноября 2020 года; разместить информацию об аннулировании торгов в источниках, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, объявить новые торги на электронной площадке, определенной в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Поскольку решение и предписание организатором торгов не исполнены, административный ответчик полагал, что у победителя торгов с реестровым номером 201020/39599967/04 отсутствуют правовые основания для заключения договора по результатам проведенных торгов.

Кроме того, административным ответчиком указано на то, что при проверке сведений в ЕГРН было установлено, что в квартире по вышеуказанному адресу произведено переоборудование, разрешительная документация на которое представлена не была.

Разрешая настоящий спор, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных Валовым В.Н. требований.

При этом суд исходил из того, что поскольку Московским УФАС в адрес ООО «Профэлектромаркет» было выдано предписание аннулировать торги по реализации квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи, заключенного с Валовым В.Н., объявить новые торги и возвратить участникам денежные средства, у ответчика имелись основания для отказа в проведении регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного по результатам аннулированных торгов.

Вместе с тем, согласиться с данными выводами суда не представляется возможным, поскольку судом в данном случае неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для административного дела, и ошибочно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Пунктом 2 той же статьи определено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ признано, что правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно разъяснениям пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

С учетом изложенных выше положений действующего законодательства и разъяснений о его применении, публичные торги могут быть признаны недействительными лишь в судебном порядке по иску заинтересованного лица при наличии оснований, предусмотренных законом, следовательно, до момента признания соответствующих торгов недействительными судебным решением оснований полагать их совершенными с таким значительным нарушением требований закона, которое лишало бы их правового значения и исключало бы наступление правовых последствий для победителя торгов, не имеется.

Таким образом, договор, заключенный с лицом, выигравшим торги, является оспоримой сделкой, то есть сделкой, которая может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом, а не ничтожной, как ошибочно указал суд первой инстанции.

Между тем, сведений о том, что публичные торги, организованные и проведенные ООО «Профэлектромаркет» в целях реализации заложенного имущества – квартиры по адресу: адрес, суду в ходе судебного разбирательства представлено не было, на такие обстоятельства лица, участвующие в деле, не ссылались.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 10 ноября 2020 года, заключенный с Валовым В.Н. как с победителем торгов, никем не оспорен, недействительным не признан.

При этом из материалов дела усматривается, что Валовым В.Н. были предоставлены в Управление Росреестра по адрес как протокол о результатах торгов № 42 от 3 ноября 2020 года, так и договор купли-продажи недвижимого имущества № 63-З от 10 ноября 2020 года, то есть необходимый пакет документов для осуществления регистрационных действий в отношении объекта недвижимости.

На какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о том, что форма или содержание данных документов, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, административный ответчик не ссылался.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что представленные Валовым В.Н. в Управление Росреестра по адрес документы являлись достаточными для осуществления на их основании соответствующих регистрационных действий.

Неисполнение же организатором торгов предписания Московского УФАС от 3 ноября 2020 года могло являться основанием для привлечения ООО «Профэлектромаркет» к установленной законом ответственности (что следует из пункта 1 предписания), в то же время бремя негативных последствий таких действий (бездействия) организатора торгов не могут быть возложены на фио, который, участвуя в торгах, нарушений закона не допустил, в полном объеме исполнил обязательства по договору купли-продажи, заключенному по результатам проведения торгов.

Что касается доводов административного ответчика о наличии в квартире по адресу: адрес переоборудования, разрешительная документация на которое не представлена, судебная коллегия полагает их не свидетельствующими о наличии оснований для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку, как следует из материалов дела, квартира по адресу: адрес была приобретена административным истцом в том виде, в котором она была передана на торги, сам факт переоборудования (перепланировки) в квартире проведению торгов не препятствовал.

Кроме того, в представленных суду административным ответчиком материалах регистрационного дела имеются поэтажный план и экспликация к поэтажному плану помещения квартиры 16 дома 22 по адрес в адрес, представленные ГБУ МосгорБТИ 3 сентября 2020 года по запросу судебного пристава-исполнителя (т.2 л.д. 291-293), которые каких-либо сведений о переоборудовании (перепланировке) данной квартиры не содержат.

Таким образом, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущена ошибка в применении норм материального и процессуального права, судебная коллегия в соответствии с положениями пунктов 1, 4 части 2 статьи 310 КАС РФ полагает решение суда подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требований фио о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права.

Определяя способ восстановления нарушенного права фио, судебная коллегия, принимая во внимание, что административным истцом представлены документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а те обстоятельства, на которые ссылался административный ответчик, препятствием для осуществления регистрационных действий не являются, полагает возможным возложить на Управление Росреестра по адрес обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности фио в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Никулинского районного суда адрес от 24 августа 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым административные исковые требования Валова ... удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес от 25 марта 2021 года об отказе в государственной регистрации права собственности фио

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности Валова ... в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, по заявлению административного истца от 16 декабря 2020 года в установленном законом порядке.

Настоящее апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке во Второй кассационный суд общей юрисдикции и Верховный Суд России в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: