Решение от 05.07.2022 по делу № 02-1368/2022 от 11.04.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июля 2022 года                                                                               г. Москва

Таганский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего судьи Киселёвой Н. А.,

при секретаре Абпиевой Е. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1368/2022 по иску  ООО «Реновация» к Жарковой Татьяне Владимировне о взыскании  задолженности, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Реновация» обратился в суд с иском к Жарковой Т. В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости № Н-33117н, указывая в обоснование своих требований, что 16.07.2021 между сторонами заключен вышеуказанный договор, предметом которого являлась передача истцом в собственность ответчика нежилого помещения на 1 этаже, комната 117 по адресу: адрес, а ответчиком обязанность принять в собственность имущество и оплатить стоимость в соответствии с условиями договора купли-продажи. Помещение было передано Жарковой Т. В. по акту приема-передачи от 26.07.2021. Согласно п.п. 3.1.1. и 3.2.3 договора подача комплекта документов для регистрации перехода права собственности на недвижимость осуществляется в течение 20 рабочих дней с даты поступления денежных средств в счёт оплаты покупателем общей (продажной) цены недвижимости в полном объёме. П. 2.1 договора установлено, что общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере 4.234.730 руб. 14 коп. включая НДС по ставке, установленной п. 3 ст. 164 НК РФ. Согласно п. 2.6. Договора задолженность покупателя перед продавцом по оплате общей (продажной) цены недвижимости, указанной в п.2.1. договора составляет 255.945 руб. 23 коп. По состоянию на дату иска Жаркова Т. В. не исполнила обязательство по оплате общей (продажной) цены недвижимости в полном объеме. На основании п. 5.3 договора, в случае нарушения покупателем срока оплаты общей (продажной) цены недвижимости покупатель по требованию продавца обязан уплатить последнему неустойку в виде пени в размере 0,05% от общей (продажной) цены недвижимости, за каждый день просрочки. Оплата неустойки производится в течение 7 (семи) календарных дней с даты направления продавцом указанного требования. По состоянию на 17.03.2022 размер неустойки покупателя составляет 495.463 руб. 43 коп. Истец направил в адрес ответчика претензию исх.№РН15122021/975 от 15.12.2021, требование которой ответчиком не удовлетворены.

Учитывая вышеизложенное, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи недвижимости № Н-33117н от 16.07.2021 в размере 255.945 руб. 23 коп., сумму неустойки за нарушение сроков оплаты стоимости недвижимости по состоянию на 17.03.2022 в размере 495.463 руб. 43 коп., неустойку за каждый день просрочки с 18.03.2022 по дату погашения на сумму 4 234 730 руб. 14 коп. в размере 0,05%, а также расходы по оплате госпошлины в размере 10.714 руб. 09 коп.

Представитель по доверенности фио в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности фио  в судебном заседании исковые требования не признала по обстоятельствам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

 Судом установлено, что 16.07.2021 между ООО «Реновация» и 
Жарковой Т. В. заключен договор купли-продажи недвижимости № Н-33117н, согласно условиям, которого ООО «Реновация» (собственник) обязался передать покупателю в собственность, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить продажную стоимость недвижимого имущества, находящееся в здании по адресу: адрес (п.1.1.- п.1.1.14).

В силу п. 2.1. договора общая (продажная) цена недвижимости оставляет сумму в размере 4.234.730 руб. 14 коп., включая в себя в том числе стоимость ремонтных работ, проводимых продавцом в здании. В соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимости № Н-33117н от 16.07.2021 в качестве обеспечительного платежа покупателем оплачены денежные средства в размере 3.978.784 руб. 91 коп. (п.2.3 договора).

Согласно п.2.5. договора стороны договорились о взаимозачёте встречных требований, указанных в п.п. 2.1. и 2.4. договора на сумму в размере 3.978.784 руб. 91 коп. В результате указанного взаимозачёта задолженность покупателя перед продавцом по оплате общей продажной цены недвижимости, указанной в п.2.1 договора составляет 255.945 руб. 23 коп. (п.2.6.).

В соответствии с п.3.1.2. продавец обязуется осуществить после подписания договора все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности недвижимости к покупателю. Передать недвижимость покупателю в установленном договором порядке (п.3.1.3.).

Согласно п.3.2.2 договора покупатель обязуется осуществить оплату общей (продажной) цены недвижимости в порядке, предусмотренном п.2.2. договора. Произвести приём недвижимости в порядке и сроки, установленные договором (п.3.2.4).

Жаркова Т. В. оплатила ответчику за объект долевого строительства денежную сумму в размере 3.978.784 руб. 91 коп., что подтверждается платежными документами.

В силу п.4.1. договора во исполнение обязательств по договору недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по акту приема-передачи недвижимости не позднее 31.07.2021.

Согласно акта приёма - передачи к договору купли-продажи нежилого помещения № Н-33117 от 16.07.2021 нежилое помещение передано истцу - 26.07.2021, что подтверждается актом приёма – передачи, с замечаниями Жарковой Т. В. о наличии финансовых претензий в связи с переносом сроков передачи недвижимости и по техническому состоянию в соответствии с актом осмотра.

15.12.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. №РН15122021/975 с просьбой добровольно исполнить обязанность по уплате задолженности по договору купли-продажи недвижимости № Н-33117н в размере 255.945 руб. 23 коп., которая до настоящего времени ответчиком не исполнена.

Данные обстоятельства объективно подтверждаются материалами дела, ничем не опровергнуты.

Возражая против удовлетворения исковых требований представитель ответчика указала,  что обязанность Жарковой Т. В. по оплате ООО «Реновация» 255.945 руб. 23 коп. по договору купли-продажи недвижимости №Н-33117н от 16.07.2021г. была исполнена Жарковой Т. В. зачетом встречного требования к ООО «Реновация» о выплате неустойки за нарушение сроков заключение основного договора по предварительному договору купли- продажи недвижимости № Н-33117н-И от 18.10.2019 г., заключенному между сторонами. Требование Жарковой Т. В. к ООО «Реновация» о выплате указанной неустойки сформировалось за период с 31.12.2019 г. по 11.05.2021 г., в связи с чем указанное требование могло быть зачтено в счет оплаты но договору купли-продажи недвижимости  № Н-33117н от 16.07.2021 г.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условия не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

На основании ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Разрешая заявленные ООО «Реновация» требования, суд исходит из положений статей 421, 429, 455 Гражданского кодекса РФ, разъяснений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Материалами дела подтверждено, что площадь построенного нежилого помещения увеличилась на 1,1кв.м., оплата за увеличение площади в нарушение п. 4.4.1 договора ответчиком до настоящего времени не произведена.

При этом суд принимает в качестве надлежащего доказательства представленную истцом экспликацию с учетом положений ч. 4 ст. 1, п. 8 ст. 48 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Произведенный обмер квартиры кадастровым инженером и составление им технического плана многоквартирного жилого дома, необходимого для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома, соответствует требованиям ФЗ от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Следовательно, разница в общей площади объекта составляет 1,1 кв. м. (18,2 кв.м. – 17,1 кв.м.) и ее стоимость подлежит возмещению. Площадь одного квадратного метра квартиры по договору составляет 232.677 руб. 48 коп.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доплата за разницу между общей фактической и общей проектной площадью помещения, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца составляет 255.945 руб. 23 коп. (232.677 руб. 48 коп. x 1,1).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что требования ООО «Реновация» о взыскании с Жарковой Т.В. разницы между общей фактической и общей проектной площадью  помещения являются правомерными и подлежат удовлетворению в размере 255.945 руб. 23 коп., поскольку стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества пришли к соглашению о возможном изменении цены договора после его заключения, а также предусмотрели случаи и порядок такого изменения, указанные условия в установленном порядке ответчиком не оспорены.

Доводы представителя ответчика о зачёте в счет оплаты но договору купли-продажи недвижимости  № Н-33117н от 16.07.2021 неустойки за нарушение сроков заключение основного договора по предварительному договору купли - продажи недвижимости № Н-33117н-И от 18.10.2019 г., заключенному между сторонами суд отклоняет, поскольку Жаркова Т. В. реализовала свое право посредством обращения в суд с требованиями о взыскании неустойки за нарушение сроков заключение основного договора по предварительному договору купли - продажи недвижимости.

Поскольку Жаркова Т. В. допустила просрочку нарушения покупателем срока оплаты (продажной) цены недвижимости, суд полагает, с ответчика подлежит взысканию предусмотренная пунктом 5.3 договора неустойка за период с 27.07.2021 по дату вынесения настоящего решения  на сумму  доплаты в размере 255 945, 23 руб. При разрешении вопроса о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд считает возможным уменьшить неустойку на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ до 30.000 руб. Также суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку  на сумму 255 945 руб. 23 коп. с 06 июля 2022 года   по дату фактического погашения суммы доплаты исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, то есть в сниженном на основании ст. 333 ГК РФ размере.

В силу положений ст.98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца документально подтвержденные судебные расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 10 714 руб. 09 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░»  ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 255 945 ░░░. 23 ░░░., ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 30 000 ░░░.,  ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░  ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 714 ░░░. 09 ░░░., ░ ░░░░░: 296 659 ░░░. 32 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░»  ░░░░░░░░░  ░░ ░░░░░ 255 945 ░░░. 23 ░░░. ░ 06 ░░░░ 2022 ░░░░   ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:

1