Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-26874/2020 от 07.09.2020

Судья - Машевец С.Ю. Дело № 33-26874/2020

№ 2-1406/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 октября 2020 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего         Смирнова Е.А.,

судей                     Щуровой Н.Н., Мантул Н.М.,

при помощнике судьи Ромашиной И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Цацура С.В. – Пация Д.В. на заочное решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 апреля 2019г.,

заслушав доклад судьи Щуровой Н.Н. об обстоятельствах дела,

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи обратилась в суд с иском к Цацура С.В. о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что фактически на земельном участке землепользователем в его границах осуществляются строительно-монтажные работы по возведению объекта капитального строительства. На момент проведения осмотра земельного участка выполнены работы по возведению конструкций второго этажа строения, ориентировочной площадью застройки 443 кв.м. В результате проведения проверки установлено, что возведение указанного объекта капитального строительства ведется с отклонением от параметров разрешенного строительства, указанных в разрешении на строительство индивидуального жилого дома № RU 23309/2737, выразившемся в превышении площади застройки. Кроме того, возведение указанного объекта капитального строительства осуществляется с превышением максимального коэффициента застройки земельного участка (коэффициент застройки земельного участка составляет ориентировочно 69,8 процента) в нарушение градостроительного регламента, установленного в территориальной зоне «Ж-2» (пункт 12.1 главы 12 части III Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи, утвержденных пунктом 1 решения Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. № 202). Также возведение указанного объекта капитального строительства осуществляется без соблюдения отступов от границ от смежного земельного участка. Данные обстоятельства являются признаками самовольной постройки, установленными п. 1 ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5.2.2, 5.2.17 договора аренды земельного участка № 4910001898 от 30.12.2010 арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель 2-ой зоны округа горно-санитарной охраны курорта, в соответствии с режимом использования, установленного законодательством об особо охраняемых природных территориях; возводить жилые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия Арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 4.1.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случаях неисполнения арендатором его условий.

На основании предписания № 168 от 14.05.2018 Цацура С.В. обязан был в срок до 04.06.2018 г. устранить допущенные нарушения. На момент проведения повторной проверки от 14.06.2018 г. установлено, что ответчиком в установленный предписанием срок допущенное нарушение не устранено, на земельном участке расположен трехэтажный объект незавершенного строительства.

В связи с чем, истец обратился в суд.

Дело рассмотрено в порядке заочного производства в отсутствие ответчика.

Обжалуемым заочным решением Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 25 апреля 2019 г. исковые требования удовлетворены: расторгнут договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4910001898 от 30.12.2010 г.; суд обязал управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 10.03.2011 г. за номером 23-023-22/023/2011-003 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости.

В апелляционной жалобе представитель Цацура С.В. по доверенности Пация Д.В. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы податель жалобы сослался на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также нарушение судом норм материального права.

В жалобе указано на то, что обстоятельства, на которые ссылается администрация города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи, в обоснование исковых требований не актуальна в настоящее время, а также не могла быть принята во внимание судом первой инстанции, при рассмотрении настоящего спора, поскольку обстоятельства дела, на которых истец обосновывал свои исковые требования по настоящему делу, были опровергнуты в части, что доказывается ранее вступившими в законную силу следующими судебными актами.

Доказательств существенного нарушения условий договора аренды истец суду не представил. Ни одно из нарушений, предусмотренных ст. 619 ГК РФ арендатором Цацура С.В. не допущено. По мнению представителя, не имеется законных оснований для расторжения договора аренды.

Администрация города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи и Цацура С.В. в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о чем свидетельствуют почтовые уведомления о получении сторонами судебного вызова.

В связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке ст. 167, ст. 327.1 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды, в связи с чем подлежит расторжению.

С указанными выводами суда нельзя согласиться по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Гражданские права и обязанности в силу статьи 8 ГК РФ возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договоров аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

По общему правилу существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

По смыслу названной нормы эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

В силу ч. 2 ст. 150 ГПК РФ суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Приложенные ответчиком к апелляционной жалобе доказательства приняты судом апелляционной инстанции новыми, поскольку они имеют существенное значение для дела, а дело было рассмотрено в порядке заочного производства, в отсутствие ответчика, в связи с чем, данные документы не могли быть представлены в суд первой инстанции.

В обоснование иска, истец ссылается на результаты проверки управлением по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации города Сочи (управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи) правомерности использования земельного участка с кадастровым номером ......., расположенного по адресу: ........

В результате проверки были выявлены нарушения арендатором Цацурой С.В. Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город - курорт Сочи, утвержденных пунктом 1 решения Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, поскольку земельный участок с кадастровым номером ....... расположен в территориальной зоне «Ж-2» - малоэтажная жилая застройка до 15 метров с установленными параметрами разрешенного строительства: максимальный коэффициент застройки 50%, минимальный коэффициент озеленения 30%, максимальная высота здания до конька крыши 15 м, максимальная высота оград 2 м, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м, коэффициент использования территории 0,6%.

На момент проведения проверки земельного участка выполнены работы по возведению одноэтажного объекта незавершенного строительства с конструкциями второго этажа, площадью застройки 443 кв.м. Возведение указанного объекта капитального строительства велось с отклонением от параметров разрешенного строительства, указанных в разрешении на строительство индивидуального жилого дома № RU 23309/2737 от 01.08.2013 г., выразившемся в превышении площади застройки, в связи, с чем правообладателем нарушены требования пунктов 5.1, 5.2, 5.3 главы 5 части 1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город - курорт Сочи от 29.12.2009 № 202. Также, возведение указанного объекта капитального строительства осуществлялось без соблюдения отступов от границ земельного участка: отступ с восточной стороны - отсутствует (при необходимых минимальных 3м); отступ с южной стороны составляет 1,148 м (при необходимых минимальных 3 м); отступы с западной стороны составляют 1, 456 м и 2,772 м (при необходимых минимальных 3 м) в нарушении градостроительного регламента, установленного в территориальной зоне «Ж-2» (п. 12.1 главы 12 части III

Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город - курорт Сочи). Кроме того, возведение указанного объекта капитального строительства осуществляется с превышением максимального коэффициента застройки земельного участка (коэффициент застройки земельного участка составляет 57,98% при максимально допустимом 50 %) в нарушении градостроительного регламента, установленного в территориальной зоне «Ж-2» (п. 12.1. главы 12, части III Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город - курорт Сочи). На момент проведения повторной проверки от 14.06.2018 г. установлено, что ответчиком в установленный предписанием срок допущенное нарушение не устранено, на земельном участке расположен трехэтажный объект незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что Цацура С.В. является арендатором земельного участка, площадью 764 кв.м., расположенного по адресу: ......., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4910001898 от 24.04.2018 года от Абрамовой М.И.

Срок договора аренды с 01 октября 2005 г. по 01 октября 2054 г. и составляет 49 лет.

01 августа 2013 г. Абрамовой М.И. администрацией города Сочи выдано разрешение на строительство № RU 23-309-2737 индивидуального жилого дома, общей площадью 642,56 кв.м., площадью застройки 257,70 кв.м., с количеством этажей: 3, на земельном участке, площадью 764 кв.м. с кадастровым номером ......., расположенном по адресу: ........ Сроком действия разрешения - 10 лет.

Решением заместителя директора департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 06.07.2018 г. земельному участку был присвоен почтовый адрес: ........

Судом апелляционной инстанции установлено, что решением Адлерского районного суда г.Сочи от 26 июня 2018 г. удовлетворены исковые требования администрации г.Сочи к Цацура С.В. о сносе самовольно возведенной постройки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда 26 марта 2019 г. решение Адлерского районного суда г.Сочи от 26 июня 2018 г. отменено, вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска администрации г.Сочи к Цацура С.В. о сносе самовольной постройки отказано в полном объеме.

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 31 июля 2019 г. отказано в передаче кассационной жалобы администрации г.Сочи для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Судебными инстанциями была дана оценка доказательствам, представленным администрацией г.Сочи, а именно результатам проверки управлением по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации города Сочи (управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи), а так же повторной проверки от 14 июня 2018 г., которые положены в обоснование настоящего иска.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела судом апелляционной инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта НСЭУ «Межрегиональный центр независимой экспертизы» от 8 февраля 2019 г. N 009 следует, что на территории земельного участка с кадастровым номером ....... по адресу: ......., расположено трехэтажное строение сложной формы. Экспертом установлено, что спорное строение расположено в границах земельного участка с кадастровым номером ........

Эксперт пришел к выводу, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ....... по адресу: ....... 9, возведено в соответствии с градостроительными, строительными, противопожарными и иными нормам и правилами. Установлено, что исследуемое строение возведено с отклонениями от требований Правил землепользования и застройки муниципального образования г.Сочи. Однако выявленное отклонение не влияет на нормальную эксплуатацию и не может привести к повреждению исследуемого строений и сооружений, расположенных в непосредственной близости от исследуемых объектов, а также не искажает визуальное восприятие архитектурного облика города. Кроме этого, Правилами допускается отклонение максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур.

Согласно выводам заключения, строение расположенное на земельном участке с кадастровым номером ....... по адресу: ....... не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не создает препятствия в пользовании смежными земельными участками и расположенными на них строениями.

Судебная коллегия не нашла оснований для сноса спорного строения, поскольку ответчик при наличии права на застройку на основании разрешения органа местного самоуправления возвел строение в границах правомерного земельного участка, учитывая выводы экспертов о том, что спорное строение соответствует виду разрешенного использования земельного участка, разрешительной документации, в целом отвечает градостроительным, строительным, иным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем сочла возможным его сохранить.

Поскольку основания и доказательства по настоящему делу, на которых истец основывает свои требования были ранее предметом исследования вышеуказанных судебных актов, то эти обстоятельства, в силу ст. 61 ГПК РФ, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом нарушения ответчиком Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Сочи, выразившееся в отклонении от параметров разрешенного строительства жилого дома, не являются существенными.

Как следует из материалов дела, жилой дом возводился за счет собственных средств ответчика, в соответствии с выданным в установленном законом порядке разрешением на строительство. В настоящее время жилой дом находится в стадии завершенного строительства в три этажа.

Кроме того, истцом было подано заявление в администрацию г.Сочи о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, ответчиком также заказан и получен Технический паспорт на жилой дом, выполненный ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.Сочи, составленный по состоянию на 29.08.2019 г., копия указанных документов приложена заявителем к апелляционной жалобе и приобщена судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства, ввиду наличия оснований, предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиком целевое назначение земельного участка не нарушалось.

Суд первой инстанции, расторгая договор аренды, как одно из оснований указал, что в соответствии с п. 5.2.2., 5.2.17. договора аренды земельного участка № 4910001898 от 30.12.2010 г. арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель 2-ой зоны округа горно-санитарной охраны курорта, в соответствии с режимом использования, установленного законодательством об особо охраняемых природных территориях, возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка только с согласия Арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Однако, указанные выше нарушения, не подтверждаются материалами настоящего дела, а также опровергаются вышеуказанными судебными актами, имеющими преюдициальное значение для данного дела.

Суд первой инстанции не дал оценки обстоятельствам использования спорного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма предпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Согласно п. 2 ст. 4 указанного Закона приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нецелевом использовании земельного участка, либо его неиспользовании. Актом обследования земельного участка подтверждается использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Ответчиком получено разрешение на строительство, что также свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению. Объект капитального строительства, выстроенный Цацура С.В., самовольным строением не признавался.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ администрацией не представлены доказательств того, что в результате действий ответчика администрации был причинен такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора аренды, что действиями ответчика причинен ущерб администрации, либо ухудшение переданного ему в аренду имущества.

Иных доказательств, обосновывающих исковые требования, администрацией города Сочи не представлено.

При таком положении, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации города Сочи.

Суд первой инстанции изложенные, значимые для дела обстоятельства не учел, не применил закон, подлежащий применению, в связи с чем вынес неправильное решение, которое по основаниям ч. 1, ч. 2 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.

Согласно ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Так как при рассмотрении дела, судом первой инстанции были допущены ошибки в применении норм материального права, судебная коллегия признает заочное решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 апреля 2019 г. подлежащим отмене.

Вместе с тем, судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, выносит новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи к Цацура С.В. о расторжении договора аренды.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя Цацура С.В. по доверенности Пация Д.В. на заочное решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 апреля 2019г. – удовлетворить.

Заочное решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 апреля 2019г. – отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска администрации города Сочи к Цацура С.В. о расторжении договора аренды отказать.

Председательствующий

Судьи