Решение по делу № 2-1558/2016 ~ М-1410/2016 от 13.07.2016

Дело №2-1558/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

РБ пос. Чишмы                          9 ноября 2016 года

     Чишминский районный суд Республики Башкортостан в составе :

председательствующего судьи Абдрахманова О.М.,

с участием представителя истца Султановой Н.Г. Шарафутдинова Р.Р. (действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), представителя ответчиков Резновой Н.З. и Куликова А.С. Валиева С.А. (действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ),

при секретаре Мукминовой А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Султановой Н.Г. к Резновой Н.З. и Куликову А.С. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствии недействительности сделок,

у с т а н о в и л :

Султанова Н.Г. обратилась в суд с указанным иском Резновой Н.З. и Куликову А.С.

В обоснование заявленных требований Султановой Н.Г. в иске указано, что ею по заключенным с ответчиком Куликовым А.С. договорам займа от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были получены у Куликова А.С. в долг денежные средства в размере 3 000 000 рублей. В обеспечение исполнения ею обязательства по договорам займа были заключены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ договора залога на два жилых дома общей площадью 49,9 кв.м. и 280 кв.м. и два земельных участка площадью 990 кв.м. и 854 кв.м., находящиеся по адресу : <адрес>. В связи с тем, что у неё по заключенным с Куликовым А.С. договорам займа образовалась задолженность в размере 4 700 000 рублей, Куликов А.С. во внесудебном порядке обратил взыскание на заложенное имущество путем реализации жилых домов и земельных участков ответчику Резновой Н.З. за цену в сумме 4 720 000 рублей. По её мнению, сделки купли-продажи объектов недвижимости, являющихся предметами договоров залога, совершены с нарушением действующего законодательства, а именно, предметы залога Куликовым А.С. были реализованы без заключения с нею соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, следовательно, без согласования способа реализации имущества и без установления начальной продажной цены имущества, сами сделки по реализации имущества были совершены без уведомления её о предстоящих сделках. Все это в итоге привело к реализации заложенного имущества по цене ниже рыночной его стоимости и причинили ей убытки, что влечет недействительность договоров купли-продажи заложенного имущества и применению последствии недействительности сделок путем возврата всего полученного по сделкам.

Истец Султанова Н.Г., ответчики Резнова Н.З. и Куликов А.С., представитель третьего лица надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, в связи с чем, суд на основании ст. 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела без их участия в судебном разбирательстве.

В судебном заседании представитель истца Султановой Н.Г. Шарафутдинов Р.Р. исковые требования Султановой Н.Г. поддержал и просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчиков Резновой Н.З. и Куликова А.С. Валеев С.А. иск не признал и пояснил, что взыскание на заложенное имущество обращено в соответствии с условиями договоров займа и залогов недвижимого имущества. Если же истец считает, что в результате реализации имущества ниже его рыночной стоимости ей причинены убытки, то она вправе обратиться в суд с иском о взыскании убытков. Полагает, что истцом избран неверный способ защиты права.

Выслушав объяснения сторон, обсудив их доводы, проверив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется соглашением сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

В силу абз. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 349 ГК РФ).

    Судом установлено и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Султановой Н.Г. и ответчиком Куликовым А.С. заключен договор займа, в соответствии с условиями которого Куликовым А.С. Султановой Н.Г. переданы в долг денежные средства в сумме 2 000 000 рублей, которые Султанова Н.Г. обязалась возвратить Куликову А.С. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и уплатить проценты за пользование суммой займа в размере 5% ежемесячно, что составляет 100 000 рублей в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ между Султановой Н.Г. и Куликовым А.С. заключен второй договор займа, в соответствии с условиями которого Куликовым А.С. Султановой Н.Г. переданы в долг денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, которые Султанова Н.Г. обязалась возвратить Куликову А.С. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и уплатить проценты за пользование суммой займа в размере 5% ежемесячно, что составляет 50 000 рублей в месяц.

Исполнение обязательства Султановой Н.Г. обеспечено : по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ залогом жилого дома, лит. А, а, а1, общей площадью 50,1 кв.м., земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 990 кв.м., земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 854 кв.м., находящимися по адресу : РБ, <адрес>; по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ залогом двухэтажного жилого дома (подземных этажей-1), общей площадью 280 кв.м., находящимся по адресу : РБ, <адрес>.

Договоры залога недвижимостей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в установленном законом порядке.

Как следует из договоров залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ стоимости предметов залога соглашениями сторон определены : по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ жилой дома, лит. А, а, а1, общей площадью 50,1 кв.м. – 100 000 рублей; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 990 кв.м. – 1 000 000 рублей; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 854 кв.м. - 900 000 рублей; по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом (подземных этажей-1), общей площадью 280 кв.м. – 1 000 000 рублей (пункты 1.4 договоров залога).

Сторонами в пунктах 1.5 договоров залога недвижимостей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае неисполнения Залогодателем (Султановой Н.Г.) своих денежных обязательств по договорам займа перед Залогодержателем (Куликовым А.С.), последний вправе реализовать заложенные объекты недвижимости и получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, которому принадлежат предметы залога (пункты 1.6 договоров).

В пунктах 3.2 договоров залога сторонами определено, что обращение взыскания на Предметы залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится без обращения в суд (во внесудебном порядке) в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по договорам.

Реализация (продажа) заложенных объектов недвижимости Залогодателя, на которые Залогодержателем обращено взыскание, осуществляется по усмотрению Залогодержателя (пункты 3.4 договоров залога).

Как установлено судом, Султановой Н.Г. свои обязательства по заключенным с Куликовым А.С. договорам займа не исполнены, в связи с чем, Куликовым А.С. как залогодержателем заложенное имущество на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ проданы Резновой Н.З. : по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, лит. А, а, а1, общей площадью 50,1 кв.м., а также жилой дом (подземных этажей-1), общей площадью 280 кв.м. – за 2 100 000 рублей; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 990 кв.м. – за 1 520 000 рублей; по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 854 кв.м. – за 1 100 000 рублей.Таким образом, судом установлено, что ответчиком Куликовым А.С. как залогодержателем, в связи с неисполнением истцом своих обязательств по заключенным с Куликовым А.С. договорам займа, получено удовлетворение своих требований по договорам займа за счет заложенного имущества на основании достигнутого с истцом соглашения без обращения в суд (во внесудебном порядке), что не противоречит положениям приведенных правовых норм.

Доводы Султановой Н.Г. о том, что соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке между ними с Куликовым А.С. не заключалось, соответственно ими с Куликовым А.С. не был согласован способ реализации имущества, а также начальная продажная цена имущества, являются неубедительными.

Эти её доводы, как считает суд, противоречат : положениям, содержащимся в пунктах 1.4 договоров залога, в которых стоимость предметов залога определена соглашением сторон (п. 3 ст. 340 ГК РФ); положениям, содержащимся в пунктах 3.2 договоров залога, согласно которым сторонами предусмотрено, что обращение взыскания на Предметы залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится без обращения в суд (во внесудебном порядке) в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по договорам, что согласуется с абз. 2 п. 1 ст. 339 ГК РФ согласно которому стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке; положениям, содержащимся в п. 3.4 договоров залога, согласно которым реализация (продажа) заложенных объектов недвижимости Залогодателя, на которые Залогодержателем обращено взыскание, осуществляется по усмотрению Залогодержателя, что согласуется с п. 7 ст. 349 ГК РФ согласно которому даже при наличии нескольких способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю.

Нельзя согласиться и с утверждением Султановой Н.Г. в иске о том, что Куликовым А.С. в нарушение гражданского законодательства реализация заложенного имущества осуществлено без проведения публичных торгов, поскольку условиями заключенных сторонами договоров залога именно Куликову А.С. как на залогодержателю предоставлено право реализовать (продать) заложенные объекты недвижимости по своему усмотрению, что подразумевает определение Куликовым А.С. по своему усмотрению также и способа реализации заложенного имущества.

Куликов А.С., реализовав заложенное имущество по своему усмотрению ответчику Резновой Н.З., как считает суд, действовал в пределах полномочий, предоставленных ему заключенными с Султановой Н.Г. договорами залога.

Кроме того, как следует из договоров купли-продажи, Куликовым А.С. предметы залога Резновой Н.З. реализованы по цене не ниже стоимости предметов залога, определенных соглашением сторон в п.п. 1.4 договоров залога.

Так, как установлено по делу, при залоговой стоимости предметов залога 3 000 000 рублей, Куликовым А.С. предметы залога Резновой Н.З. проданы за 4 620 000 рублей.

Действительно, как установлено судебной оценочной экспертизой (экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ), проведенной судом в ходе судебного разбирательства по другому делу по иску Куликова А.С. к Султановой Н.Г. и Резновой Н.З. о взыскании долга по договорам займа и обращении взыскания на заложенное имущество (решение суда от ДД.ММ.ГГГГ) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая рыночная стоимость заложенного имущества составляет 9 340 000 рублей, а размер исковых требований Куликова А.С. - 6 300 000 рублей.

Однако указанным экспертным заключением рыночная стоимость заложенного имущества определена в ценах по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в то время как заложенное имущество Куликовым А.С. реализовано Резновой Н.З. в апреле 2015 года. Следовательно, рыночная стоимость заложенного имущества, реализованного Куликовым А.С. Резновой Н.З. подлежало определению в ценах по состоянию на момент его реализации, а не в ценах по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках настоящего гражданского дела ходатайств о назначении и проведении по делу другой оценочной экспертизы, заявлено не было.

При таком положении утверждение Султановой Н.Г. в иске о том, что в результате продажи Куликовым А.С. заложенного имущества по цене ниже рыночной стоимости ей причинены убытки, надлежащими доказательствами не подтверждены.

Кроме того, согласно абзацу 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением данной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Поэтому, если Султанова Н.Г. считает, что в результате обращения взыскания и реализации заложенного имущества Куликовым А.С. ей причинены убытки, в силу указанной правой нормы она вправе потребовать их возмещения от Куликова А.С.

Таким образом, в указанном случае законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права, чем способ защиты права, избранный Султановой Н.Г.

Суд находит не убедительными и доводы Султановой Н.Г. о том, что Куликов А.С. в нарушение требований ст. 349 ГК РФ реализовал заложенное имущество без уведомления её о начале обращения взыскания на предметы залога, что, по её мнению, является одним из основании для признания сделок по купле-продаже заложенного имущества, недействительными.

Действительно, согласно п. 8 ст. 349 ГК РФ, если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем.

    Из смысла данной правовой номы, следует, что уведомление залогодателя о начале обращения взыскания на предмет залога вызвано необходимостью предоставления залогодателю дополнительной возможности для надлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства.

    Между тем, судом установлено, что такой возможностью – надлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства по возврату суммы долга и уплате начисленных процентов, Султанова Н.Г. не располагала как на момент реализации заложенного имущества Куликовым А.С. Резновой Н.З., так и на момент постановления решения Чишминского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, которым Султанова Н.Г. признана прекратившей право пользования жилым помещением, являющимся заложенным имуществом и реализованным Куликовым А.С. Резновой Н.З. со снятием её с регистрационного учета. Такой возможности она не имела к моменту постановления решения Чишминским районным судом РБ ДД.ММ.ГГГГ и к моменту постановления решения по настоящему делу.

    Доказательств обратного суду не представлено и судом в ходе судебного разбирательства, не установлено.

При таком положении не уведомление Куликовым А.С. Султановой Н.Г. о начале обращения взыскания на предметы залога само по себе не может быть достаточным основанием для признания спорных сделок купли-продажи заложенного имущества недействительными.

Не может поставить под сомнение законность спорных сделок купли-продажи и обращения Куликова А.С. с исками к Султановой Н.Г. сначала Белорецкий, а затем в Чишминский районные суды, поскольку внесудебный порядок обращении взыскания на заложенное имущество, не лишает залогодержателя права предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

При указанных обстоятельствах суд основании для удовлетворения иска Султановой Н.Г. не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении иска Султановой Н.Г. к Резновой Н.З. и Куликову А.С. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствии недействительности сделок – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья          О.М. Абдрахманов

Копия верна

Подлинный документ подшит в деле №2-1558/2016

Решение не вступило в законную силу _________________.    Секретарь суда:_______________

Решение вступило в законную силу ___________________.

Секретарь суда: ______________                        Судья: ____________