Решение по делу № 2-122/2021 ~ М-26/2021 от 25.01.2021

Дело № 2-122/21 мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Некрасовское 30 июня 2021 года

Некрасовский районный суд Ярославской области в лице председательствующего судьи Борисовой Т.Ю., при секретаре Митрофановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Х. к Г., Кот., У. о признании недействительным договора купли продажи, истребовании из незаконного владения недвижимого имущества, признании частично недействительным договора займа, признании недействительным договора об ипотеке, признании отсутствующим права собственности, восстановлении права собственности,

у с т а н о в и л:

Х. обратился в суд с иском к Г., Кот., У. о признании недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между Х. в лице представителя Р. и Г.; истребовании из незаконного владения Г. в собственность Х. земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания жилого дома, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенного на данном земельном участке жилого дома, общей площадью 211,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; признании недействительным договора займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Г. и Кот. в части залога жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>; признании недействительным договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Г. и Кот., предметом которого является жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; применении последствий недействительности сделок в виде признания отсутствующим права собственности Г. на земельный участок, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания жилого дома, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенный на данном земельном участке жилой дом, общей площадью 211,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; восстановлении в ЕГРН право собственности Х. на указанное недвижимое имущество; признании отсутствующим право залога Кот. в отношении вышеуказанных жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что Х. является собственником недвижимого имущества: земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания жилого дома, кадастровый №. расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на данном земельном участке жилого дома, общей площадью 211,2 кв.м., кадастровый №. Указанное недвижимое имущество приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на объекты недвижимости зарегистрированы. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что собственником дома и земельного участка является ответчик Г. Фактически дом и земельный участок никому не продавал и не имел соответствующих намерений, договор купли-продажи не подписывал, какие-либо денежные средства не получал, доверенностей, в том числе по регистрационным действиям с вышеуказанным имуществом никому не выдавал и в них не расписывался, нотариальные конторы не посещал. Имущество выбыло из владения помимо его воли и соответственно подлежит истребованию из чужого незаконного владения. Право собственности Г. зарегистрировано на основании ничтожного договора, подписанного неуполномоченным лицом. Между ним и ответчиком какие-либо сделки по отчуждению принадлежащего истцу недвижимого имущества не заключались. Между Г. и Ко. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа, в силу п.2.1 которого заемщик - Г. в целях обеспечения исполнения своих обязательств незаконно предоставила в залог спорное имущество и ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком Г. и К. заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому залогодатель Г. незаконно передала, а залогодержатель Ко. принял в залог спорное имущество, право залога зарегистрировано в органах Управления Росреестра по <адрес>. У Г. отсутствовало право распоряжаться предметом спора и обременять его ипотекой. Действия должностных лиц регистрирующего органа при принятии решения о регистрации ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на жилой дом и земельный участок в пользу Г. не соответствуют предъявляемым требованиям, являются незаконными, поскольку предоставленный на регистрацию договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является поддельным. Установочные данные Х., указанные в договоре не соответствуют действительности. В договоре купли-продажи указано место регистрации Х. <адрес>, однако по указанному адресу он никогда зарегистрирован не был и надлежащим местом регистрации является <адрес>, о чем должностные органы Росреестра были осведомлены. Также в данном договоре неверно указан кадастровый номер земельного участка №, вместо верного №. Представленная на регистрацию доверенность от ДД.ММ.ГГГГ является поддельной, выдана ДД.ММ.ГГГГ, однако Х. стал собственником земельного участка и жилого дома лишь ДД.ММ.ГГГГ. В реестровом деле, при регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано место регистрации Х. <адрес>, однако в доверенности указано его место регистрации <адрес>, что не соответствует действительности. Данное обстоятельство не могло быть не замечено должностными лицами Росреестра. В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ неверно указаны кадастровые номера объектов недвижимости, в отношении которых совершены регистрационные действия по переходу права собственности к Г. В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ неверно указан кадастровый номер земельного участка, в частности, после цифр 76 вместо двоеточия, указана точка, аналогично после цифры 09. В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ неверно указан кадастровый номер жилого дома, который в доверенности изображен следующим образом: №. В действительности, кадастровый номер жилого дома №. Адрес регистрации Р. в доверенности и адрес регистрации Р. в договоре купли-продажи различны. Должностными лицами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области правовая экспертиза документов, предоставленных на регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости не проводилась в нарушение требований законодательства. Приостановление регистрации как того требуют положения статьи 26 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не осуществлено.

Представитель истца Х. - В. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям указанным в исковом заявлении, пояснив, что никакой доверенности на отчуждение спорного имущества истец не выдавал, при наличии неверных сведений в доверенности и иных документах следует вывод, что правовая экспертиза представленных на регистрацию документов не проводилась, в отношении спорных объектов недвижимости оформлен договор по ипотеке между Г. и Кот., залог произведен в целях обеспечения обязательств по исполнению договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, что также является неправомерным, поскольку волеизъявление истца на отчуждение спорного имущества не имелось.

Представитель ответчика по делу Г. по доверенности Ва. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что Г. приобретала объекты недвижимости в соответствии с договором купли продажи и в последствии предоставила их в залог.

Ответчик по делу Кот. в судебное заседание не явился, судом извещен надлежащим образом.

Ответчик по делу представитель У. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв на исковое заявление, указав, что по сведениям ЕГРН собственником спорных земельного участка и жилого дома является Г. на основании договора купли-продажи oт ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Х. в лице Р., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Ярославского нотариального округа Щ., о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись №, при проведении государственным регистратором правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации перехода права собственности от Х. к Г. оснований для приостановления либо отказа в государственной регистрации, предусмотренных статьями 26 и 27 Закона № 218-ФЗ, установлено не было. Представленная на государственную регистрацию, отсканированная и удостоверенная оператором приема документов МФЦ скан-копия (электронный образ) доверенности была проверена государственным регистратором на сайте reestr-dover.ru на предмет ее действительности, оригинал доверенности в Управление не поступал, считают Управление ненадлежащим ответчиком по делу.

Третье лицо по делу нотариус Щ. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, представила сведения, что доверенность (бланк <адрес>2) от ДД.ММ.ГГГГ за № от имени Х. ею не удостоверялась, ДД.ММ.ГГГГ за № была удостоверена доверенность (бланк <адрес>2) от имени Т.

Третьи лица по делу филиал ГАУД. в судебное заседание не явились, судом извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из содержания п.2 ст. 434 ГК РФ следует, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. По правилам п.1 ст. 302 ГК РФ истребование имущества возможно в любом случае, в том числе от добросовестного приобретателя, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из имеющегося в материалах дела договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Х. в лице представителя Р., действующего по доверенности, удостоверенной нотариусом Ярославского нотариального округа Щ. от ДД.ММ.ГГГГ и покупателем Г. заключен договор купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером № находящегося по адресу <адрес> земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для обслуживания жилого дома, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Представленная суду доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на бланке <адрес>2, согласно которой Х. уполномочивает Р. по распоряжению вышеуказанными объектами недвижимости, удостоверена нотариусом Ярославского нотариального округа Щ. (регистрационный №

Однако из сообщений нотариуса Ярославского нотариального округа Щ. следует, что доверенность на бланке <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным номером № от имени Х. ею не удостоверялась, фактически на данном бланке удостоверена иная доверенность между иными лицами.

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301. 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Согласно п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, в соответствии со ст. 302 ГК РФ, ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Из пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 следует, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

При этом, согласно п.39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Однако недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Суд, исходя из объяснений истца и представленных сведений нотариусом, приходит к выводу об отсутствии договорных отношений между Х. и Г., поскольку доверенность, на основании которой действовал представитель продавца по сделкам, Х. не выдавалась и не была удостоверена нотариусом, волеизъявление на продажу спорного имущества у Х. отсутствовало, указанная сделка совершена вопреки воле собственника отчуждаемого имущества Х.

Согласно п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого Г. приобрела право собственности в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, является недействительной сделкой по основанию п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку продавцом Х. фактически не совершалась и не исполнялась, смена собственника указанных объектов недвижимости произошла в обход их действительного собственника Х. Спорное имущество подлежит истребованию из незаконного владения Г., право собственности на земельный участок и жилой дом Г. суд признает отсутствующим и восстанавливает право собственности на данные объекты недвижимости за Х.

ДД.ММ.ГГГГ между Кот. и Г. заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств Г. предоставила в залог жилой дом, с кадастровым номером № земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (п. 2.1 Договора).

Согласно ст. 334.1, ч.2 ст. 335 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

ДД.ММ.ГГГГ между Г. и Кот. заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которого в обеспечение исполнения обязательств по договору займа Г. предоставила в залог жилой дом, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером 76:09:080101:0091, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно представленной выписки из ЕГРН зарегистрировано ограничение прав и обременение спорных объектов недвижимости – ипотека.

Поскольку право передачи вещи в залог принадлежит собственнику, соответственно суд приходит к выводу о необходимости признать недействительным договор займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Г. и Кот. в части залога жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, а также признать недействительным договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Г. и Кот., предметом которого являются указанные объекты недвижимости, поскольку данное имущество выбыло из собственности истца помимо его воли.

Основания приостановления, отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав определены в ст. 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

При регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по сведениям ЕГРН данные объекты недвижимости находились в собственности Х. Как следует из письменных объяснений Управления Росреестра по Ярославской области при проведении государственным регистратором правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации перехода права собственности, в том числе доверенности, последняя на предмет действительности проверялась регистратором на соответствующем сайте, в реестре нотариальных действий, что не опровергается и сведениями от нотариуса об удостоверении доверенности на указанном бланке и за указанным регистрационным номером.

Истец обратился в суд с требованиями об оспаривании сделки купли продажи жилого дома и земельного участка, восстановлении прав на данные объекты недвижимости, соответственно суд приходит к выводу, что надлежащими ответчиками по делу являются Г. и Кот., по заявленным требованиям Управление Росреестра по <адрес> является ненадлежащим ответчиком, соответственно в удовлетворении требований к Управлению Росреестра суд отказывает.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

Признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между Х. в лице представителя Р. и Г..

Истребовать из незаконного владения Г. в собственность Х. земельный участок, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания жилого дома, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с/о Диево-Городищенский, <адрес> расположенный на данном земельном участке жилой дом, общей площадью 211,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с/о Диево-Городищенский, <адрес>.

Признать недействительным договор займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Г. и Кот. в части залога жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Г. и Кот., предметом которого является жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим права собственности Г. на земельный участок, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания жилого дома, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с/о Диево-Городищениский, <адрес> расположенный на данном земельном участке жилой дом, общей площадью 211,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с/о Диево-Городищенский, <адрес> (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), восстановить в ЕГРН право собственности Х. на указанное недвижимое имущество.

Признать отсутствующим право залога Кот. в отношении вышеуказанных жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Ярославской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Некрасовский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Т.Ю. Борисова