Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1599/2021 ~ М-1502/2021 от 17.06.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 августа 2021 года                                                                                            г. Тула

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Громова С.В.,

при секретаре Дикаревой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1599/2021 по иску Маковникова Вячеслава Юрьевича к Чоудхури Фархаду Хоссаин, УФССП России по Тульской области, ПАО «Сбербанк России», ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», Банку ВТБ (ПАО), Межрайонной ИФНС № 13 по Тульской области о признании права на недвижимое имущество и освобождении от ареста,

установил:

представитель Маковникова В.Ю. по доверенности Сердюк А.Б. обратился в суд с иском к Чоудхури Ф.Х., УФССП России по Тульской области, ПАО «Сбербанк России», ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», Банку ВТБ (ПАО), Межрайонной ИФНС № 13 по Тульской области о признании права на недвижимое имущество и освобождении от ареста. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Чоудхури Ф.Х. и Маковниковым В.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость отчуждаемой квартиры составила 1780000 руб., расчет между сторонами происходил следующим образом: 50000 руб. были получены продавцом Чоудхури Ф.Х. по ранее заключенному предварительному договору; оставшаяся сумма 1730000 руб. была передана истцом перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, из которых 444625 руб. были направлены на досрочное погашение обязательств по ипотечному Кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, ранее заключенному Чоудхури Ф.Х. с ПАО «Сбербанк России». Расчет между сторонами подтверждается распиской, выданной Чоудхури Ф.Х. ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является актом приема-передачи. После погашения обязательств по ипотечному Кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ задолженность Чоудхури Ф.Х. перед ПАО «Сбербанк России» отсутствовала, о чем свидетельствует выданная ПАО «Сбербанк России» справка о задолженностях заемщика на ДД.ММ.ГГГГ. После подписания Договора купли-продажи квартиры документы ДД.ММ.ГГГГ были сданы Чоудхури Ф.Х. и Маковниковым В.Ю. на регистрацию в Управление Росреестра по Тульской области. ДД.ММ.ГГГГ Чоудхури Ф.Х. в целях снятия ограничения на отчуждаемую квартиру были сданы документы в отделение МФЦ. ДД.ММ.ГГГГ регистрация была приостановлена в соответствии с п. 5,37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ. Как указано в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН содержатся сведения о том, что на вышеуказанном объекте недвижимости зарегистрировано ограничение (арест) в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом, на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП Пролетарского района и Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП Пролетарского района, дата регистрации в Управлении Росреестра по Тульской области - ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира принадлежала ответчику на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № № № №, сведений о каких-либо обременениях на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними не имелось. Маковников В.Ю. проявил должную осмотрительность при покупке недвижимого имущества, им до подачи документов на регистрацию в отношении квартиры была заказана выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в которой запрета на проведение регистрационных действий не содержалось. На момент подписания основного договора купли-продажи никаких обременений в ЕГРН на спорную квартиру зарегистрировано не было, о чем так же свидетельствует, тот факт, что первый запрет на совершение регистрационных действий с квартирой зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Полагал, что Маковников В.Ю. является добросовестным приобретателем, наложенный судебными приставами арест на квартиру нарушает его права и законные интересы как владельца недвижимого имущества. Чоудхури Ф.Х. фактически передал квартиру Маковникову В.Ю., ответчик не владеет данным объектом недвижимости фактически и не имеет в нем какой-либо заинтересованности. Следовательно, назначенная ОСП Пролетарского района г. Тулы мера пресечения перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства понуждения ответчика к погашению долга перед кредиторами. Ссылаясь на судебную практику, положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», просил:

освободить от запрета на регистрационные действия, наложенных постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП Пролетарского района г. Тулы постановление № № от ДД.ММ.ГГГГ запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ; постановление № № от ДД.ММ.ГГГГ запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ; постановление № № от ДД.ММ.ГГГГ запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ с недвижимого имущества с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

    признать право собственности Маковникова В.Ю. на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

В возражениях на исковое заявление представитель ответчика Управления ФНС по Тульской области по доверенности Кузнецов В.Ю. в удовлетворении исковых требований, заявленных к Управлению как ответчику по делу, просил отказать. Указал, что Управление ФНС России по Тульской области является правопреемником Межрайонной ИФНС России № 13 по Тульской области, которое кредитором не является. арест спорного имущества не производило, следовательно, права и законные интересы истца не нарушало, доказательств этого истцом в материалы дела не представлено. Полагал, что Управление не является надлежащим ответчиком по делу.

Истец Маковников В.Ю. и его представитель по доверенности Сердюк А.Б. в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить..

Ответчик Чоудхури Ф.Х. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Указал, что не возражает против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика Управления ФНС по Тульской области по доверенности Кузнецов В.Ю. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, просил отказать в удовлетворении требований в части, заявленных к Управлению.

Представители ответчиков ПАО «Сбербанк России», Банка ВТБ (ПАО), ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», Управления Росреестра по Тульской области и УФССП России по Тульской в лице ОСП Пролетарского района г. Тулы области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены своевременно в соответствии с требованиями ст. ст. 113-116 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, возражений по заявленным требованиям не представили.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Совершение стороной таких действий, свидетельствующих о злоупотреблении правом, является основанием для отказа судом в защите принадлежащего гражданину права.

Злоупотребление правом может выражаться, в частности, в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных Статьей случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем, злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ст. 64 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Указанный перечень исполнительных действий не является исчерпывающим, поскольку в соответствии с п. 17 ч. 1 Статьи судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов.

На основании ч. 1 ст. 68 Федерального закона «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному производству.

В соответствии с положениями ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Согласно части 3 Статьи арест на имущество должника применяется:

1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;

2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;

3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

При этом арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается (часть 3.1 Статьи в ред. Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ).

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия (часть 8 Статьи).

В соответствии со ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований.

Запрет налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально определенного имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно.

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 42 Постановления № 50 от 17.11.2015 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснил, что перечень исполнительных действий, приведенный в ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (п. 17 ч. 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий). Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально-определенного имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно.

Судом установлено, что в производстве ОСП Пролетарского района г. Тулы УФССП России по Тульской области находится сводное исполнительное производство № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника Чоудхури Ф.Х., взыскателями по которому являются юридические лица: ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», Банк ВТБ (ПАО), Межрайонная ИФНС России № 13 по Тульской области и ФНС России (подразделение №).

Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 23.07.2020 по гражданскому делу № 2-560/2020 по иску ПАО «Сбербанк России» к Чоудхури Ф.Х. было постановлено решение, которым расторгнут кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ и с Чоудхури Ф.Х. и Чоудхури Е.В. солидарно в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2069737,25 руб. и судебные расходы, а также обращено взыскание на предмет залога – земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. На основании выданного судом исполнительного документа в отношении должника Чоудхури Ф.Х. постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Пролетарского района г. Тулы УФССП России по Тульской области от 09.12.2020 было возбуждено исполнительное производство № №.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества – квартиру с кадастровым номером №, площадью 54,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, усматривается, что в ходе совершения исполнительных действий по исполнительным производствам судебным приставом-исполнителем ОСП Пролетарского района г. Тулы УФССП России по Тульской области Демьяновой С.И. было установлено наличие зарегистрированных прав собственности Чоудхури Ф.Х. на указанную квартиру и вынесены постановления о запрете на совершение регистрационных действий и действий по исключению из государственного реестра недвижимого имущества, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества, которые (постановления) были направлены в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия, а Управлением Росрестра по Тульской области внесены соответствующие записи об обременении объекта:

№ № от ДД.ММ.ГГГГ, поступило в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ;

№ № от ДД.ММ.ГГГГ года, поступило в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ;

№ № от ДД.ММ.ГГГГ, поступило в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем было вынесено еще одно постановление о запрете на совершение регистрационных действий и действий по исключению из государственного реестра недвижимого имущества, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества № №, которое было направлены в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия ДД.ММ.ГГГГ, и регистрирующим органом в ЕГРН внесена запись об обременении объекта за № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписки из ФССП, приложенной к Уведомлениям судебного пристава-исполнителя, он основывался на информации, полученной из регистрирующих органов с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

Согласно п. 1 ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

По смыслу указанной нормы права, в предмет доказывания по настоящему иску входят обстоятельства наличия у истца прав в отношении объектов, на которые в рамках исполнительного производства наложен арест.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Данным положением гражданского законодательства установлена очередность удовлетворения требований кредиторов из имущества, являющегося предметом залога, в соответствии с которой кредитор не вправе удовлетворить требования из имущества, на которое наложен залог, ранее получения удовлетворения залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в силу положений которого ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, уплату причитающихся процентов за пользование кредитом и сумм, причитающихся, в том числе, в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает тем самым передачу этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Согласно положениям ст. ст. 3, 5, 10, 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе квартиры. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (ст. 11 Федерального закона).

При этом в соответствии со ст. 13 Федерального закона права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также - иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной). Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней (ч. 4 ст. 17 Федерального закона).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона регистрационная запись об ипотеке погашается, в том числе, на основании заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная.

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из вышеизложенного следует, государственная регистрация ипотеки влечет возникновение залога имущества, принадлежащего залогодателю. В случае неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, обеспеченных ипотекой, исключительное право удовлетворения требований за счет заложенного имущества имеет кредитор, который является залогодержателем. Надлежащее исполнение обязанностей по закладной прекращает залог (обременение), вследствие чего собственник имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

По материалам дела правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, заведенного Управлением Росреестра по Тульской области. судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Чоудхури Ф.Х. (Покупатель) и Космыниным С.С. (Продавец) был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 54,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Источником оплаты приобретаемой квартиры являлись, в том числе, заемные средства, предоставляемые ПАО «Сбербанк России» согласно Кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Чоудхури Ф.Х. (Заемщиком) и ПАО «Сбербанк России»» (Кредитором). В тот же день Заемщиком и Кредитором была оформлена документарная закладная на приобретаемую квартиру. Первоначальным залогодержателем являлся ПАО «Сбербанк России».

ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о праве собственности Чоудхури Ф.Х. на недвижимое имущество - квартиру с кадастровым номером №, площадью 54,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> а также об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в силу закона сроком на 180 мес. в пользу ПАО «Сбербанк России», произведена государственная регистрация закладной.

Сведений о том, что первоначальным залогодержателем (Кредитором) права по закладной были переданы (уступлены) другому залогодержателю, в материалах дела правоустанавливающих документов и в Закладной не имеется.

По объяснениям стороны истца и письменным материалам дела судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Чоудхури Ф.Х. (Продавец) и Маковниковым В.Ю. (Покупатель) был заключен предварительный договор купли продажи, а <адрес> – договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, площадью 54,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которых стоимость отчуждаемой квартиры составила 1780000 руб., расчет между сторонами происходил следующим образом: 50000 руб. были получены Продавцом на руки ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся сумма 1730000 руб. была передана Покупателем ДД.ММ.ГГГГ, о чем Продавцом была составлена расписка в получении денежных средств. При этом записью в договоре купли-продажи Продавец уведомил Покупателя о том, что приобретаемое имущество находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», и принимает на себя обязательство погасить задолженность перед Банком по кредитному договору, обеспеченному ипотекой.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом, в ЕГРН имелась лишь запись об обременении в пользу ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России» была выдана справка о задолженности по Кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой сумма задолженности на дату выдачи справки погашена Чоудхури Ф.Х. полностью.

В тот же день Маковников В.Ю. и Чоудхури Ф.Х. подали в регистрирующий орган документы на регистрацию перехода прав собственности на спорную квартиру к Покупателю (истцу по делу), приложив в числе прочих документов справку Банка об отсутствии задолженности со стороны Продавца, о чем свидетельствует расписка регистрирующего органа в получении документов на государственную регистрацию.

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ представителем ПАО «Сбербанк России» в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в регистрирующий орган с приложением документарной Закладной от ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью 54,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости была погашена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ регистрирующий орган уведомил Маковникова В.Ю. о приостановлении действий по государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости на основании п. 5,37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ.

Как указано в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН содержатся сведения о том, что на вышеуказанном объекте недвижимости зарегистрировано ограничение (арест) в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом, на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП Пролетарского района и Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП Пролетарского района, дата регистрации в Управлении Росреестра по Тульской области - ДД.ММ.ГГГГ.

Суд принимает во внимание, что из частей 1 и 2 ст. 46 Конституции РФ во взаимосвязи с ее частью 1 ст. 19, закрепляющих равенство всех перед законом и судом, следует, что конституционное право на судебную защиту предполагает не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме эффективного восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями (Постановления Конституционного Суда РФ от 05.02.2007 № 2-П, от 16.03.1998 № 9-П, от 15.02.2016 № 3-П).

Договор купли-продажи спорной квартиры, который одновременно является актом приема-передачи имущества, был заключен и подан на государственную регистрацию до того, как судебным приставом-исполнителем вынесены и поданы в регистрирующий орган Постановления о запрете на совершение регистрационных действий.

Истцу было известно об ипотеке приобретаемой квартиры в пользу ПАО «Сбербанк России», однако при заключении сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ истец действовал осмотрительно, получив у Кредитора-Залогодержателя подтверждение об исполнении Продавцом-Залогодателем в полном объеме своих обязательств по ипотечному договору.

Иных сведений об обременении приобретаемого имущества в ЕГРН на дату заключения сделки и подачи документов на государственную регистрацию не имелось.

Спорная квартира не обременена правами взыскателей ни по сводному исполнительному производству № № от ДД.ММ.ГГГГ, ни по исполнительному производству № № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскателем по которому является ПАО «Сбербанк России». Доказательств того, что на спорную квартиру ранее было обращено взыскание, суду не представлено и на такие обстоятельства стороны не ссылались. При этом до погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона такими правами обладал лишь взыскатель ПАО «Сбербанк России».

Требований о недействительности сделки по каким-либо основаниям ответчиками не заявлено, доказательств недобросовестности поведения сторон сделки суду не представлено.

Сам истец не является должником по исполнительным производствам. То обстоятельство, что должником Чоудхури Ф.Х. задолженность перед взыскателями не погашена, не может умалять прав истца.

Оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с установленными обстоятельствами по делу, суд приходит к выводу о том, что истец действовал добросовестно и находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных исковых требований, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Маковникова Вячеслава Юрьевича удовлетворить.

Снять запреты на совершение регистрационных действий и действий по исключению из государственного реестра недвижимого имущества, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества – квартиры с кадастровым номером №, площадью 54,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, наложенные постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП Пролетарского района г. Тулы УФССП России по Тульской области Демьяновой С.И.:

№ № от ДД.ММ.ГГГГ года, запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ года;

№ № от ДД.ММ.ГГГГ года, запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ года;

№ № от ДД.ММ.ГГГГ года, запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Признать за Маковниковым Вячеславом Юрьевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 54,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Чоудхури Фархадом Хоссаин и Маковниковым Вячеславом Юрьевичем.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий                                                                           С.В. Громов