Решение по делу № 2-2385/2014 ~ М-779/2014 от 04.02.2014

Решение №2-2385/14

Именем Российской Федерации

11 июня 2014года                             г. Уфа

    Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Сиражитдинова И.Б., при секретаре Фархутдиновой А.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Салихова И. Р. к ООО «СПЕЦХИМСНАБ», ОАО «СтройПроектЦентр» о признании права собственности,

установил:

Салихов И.Р. обратился в Кировский районный суд г. Уфы с иском к ООО «СПЕЦХИМСНАБ», ОАО «СтройПроект Центр» о признании права собственности на нежилое помещение офис № в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы указывая, что 11.03.2005г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и Салиховым И. Р. был заключен договор №16Д2 о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе «Солнечный», в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, <адрес> в Кировском районе г. Уфы (далее - Договора). Согласно указанному договору Салихов И.Р. профинансировал строительство нежилого помещения № общей проектной площадью 133,90 кв.м., расположенного на 1 этаже блок <адрес>, секция 8-11, <адрес> микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г.Уфы (далее - Квартира). Салихов И.Р. свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, оплатив стоимость Квартиры в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от 10.03.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 18.03.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 08.04.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 19.04.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., от 12.05.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 13.05.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 04.07.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 15.07.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 31.01.2006г. на сумму <данные изъяты> руб.

Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен –3-й квартал 2006г.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить исковое заявление по изложенным доводам.

В качестве соответчика было привлечено ОАО «СтройПроектЦентр».

Представитель ответчика ОАО «СтройПроектЦентр» - Ишимбаев Д.З. суду пояснил, что они являются застройщиком жилого <адрес> (строительный адрес) микрорайона «Бакалинский». Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты> в отношении ОАО «СтройПроектЦентр» введена процедура внешнего управления, в связи с чем передать Истцу нежилое помещение офис № в построенном жилом <адрес> не представляется возможным. Просил рассмотреть дело на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено ОАО «Региональный банк развития», представитель в судебном заседании не участвовал, извещен надлежащим образом.

Ответчик ООО «СПЕЦХИМСНАБ» извещен надлежащим образом, явку представителей не обеспечил, просил рассмотреть в отсутствие их представителя, представил отзыв, в котором просил рассмотреть дело по усмотрению суда в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно нормам ст.ст. 4, 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного &apos;осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

С ДД.ММ.ГГГГ Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространилось также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.    

Как следует из материалов дела, ОАО «СтройПроектЦентр» в качестве застройщика жилого <адрес> заключен договор аренды земельного участка и получены вышеперечисленные разрешения на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «СтройПроектЦентр» и ООО «СПЕЦХИМСНАБ» заключен договор № с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона «Бакалинский», по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

11.03.2005г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и Салиховым И. Р. был заключен договор №16Д2 о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе «Солнечный», в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы (далее - Договора). Согласно указанному договору Салихов И.Р. профинансировал строительство нежилого помещения № общей проектной площадью 133,90 кв.м., расположенного на 1 этаже блок <адрес>, секция 8-11, <адрес> микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г.Уфы (далее - Квартира). Салихов И.Р. свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, оплатив стоимость Квартиры в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от 10.03.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 18.03.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 08.04.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 19.04.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., от 12.05.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 13.05.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 04.07.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 15.07.2005г. на сумму <данные изъяты> руб., № от 31.01.2006г. на сумму <данные изъяты> руб.

После исполнения условий договора по оплате стоимости нежилого помещения в полном объеме, у истца возникло право на получение указанного нежилого помещения в собственность.

Жилой дом построен, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на <адрес> Кировского района <адрес>, инвентарный номер 357437, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за №7-9394/Г от 21.09.2012г. Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ объекту «Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа РБ", жилому дому № присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Согласно справке о присвоении почтового адреса № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданной Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации Городского округа город Уфа РБ строительному номеру дома «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский» присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Строительному номеру нежилого помещения № соответствует почтовый номер нежилого помещения офис № 11, расположенной на 1 этаже указанного жилого дома.

Инспекцией государственного строительного надзора РБ ДД.ММ.ГГГГ выдано заключение №131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский». 1-й этап, жилая часть» соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.

Суд рассматривает спорное нежилое помещение как законченный строительством объект, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой <адрес> г. Уфы. В связи с этим нежилое помещение является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. оно может участвовать в гражданском обороте недвижимости.

Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: г. Уфа, <адрес>, офис № расположен на 1 этаже, общая площадь составляет 102,6 кв.м.

Между ОАО «СтройПроектЦентр» и ОАО «Региональный банк развития» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №З/130 и ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №З/135, по условиям которых ОАО «СтройПроектЦентр» передано в залог банку следующее недвижимое имущество:

- нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6514,20 кв.м., литера Б.

Заложенное незавершенное нежилое строение расположено по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>. Указанное нежилое строение принадлежит на праве собственности ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды земельного участка № от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. за №<данные изъяты> технического описания № от 21.12.2006г., выданного Уфимским городским филиалом ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ», разрешением на строительство №21-ж от 20.12.2006г. выдано отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа РБ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: Серия <адрес>, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ от 26.12.2006г.

- право аренды земельного участка, площадью 129000 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, <адрес>, переданного в аренду ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды земельного участка № от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и дополнительного соглашения № от 30.12.2005г. к договору, зарегистрированного 06.02.2006г.

Однако, суд принимает во внимание то обстоятельство, что застройщик жилого <адрес> микрорайона «Бакалинский» ОАО «СтройПроектЦентр» заключил с истцом Договор значительно раньше, чем договор залога с ОАО «Региональный банк развития» - №<данные изъяты> от 18.12.2007г. и №З/135 от 27.12.2007г. Обязанность по оплате нежилого помещения в рамках заключенного договора истцом была исполнена в полном объеме в сумме <данные изъяты> рублей.

Таким образом, создание недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, площадью застройки 6514,20 кв.м., литер Б является также результатом осуществленных истцом инвестиций.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы, в том числе, имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Кроме того, суд делает вывод, что ОАО «СтройПроектЦентр» не вправе был без согласия истца распоряжаться объектом инвестиций путем предоставления объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес> г. Уфы, в залог ОАО «Региональный банк развития».

Согласно договору залога от ДД.ММ.ГГГГ №З/130 ОАО «СтройПроектЦентр» в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО «Региональный банк развития» объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу:Республика Башкортостан, г.Уфа, <адрес>, а также право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства. Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц двухкомнатные квартиры общей площадью.. . кв.м и трехкомнатные квартиры общей площадью.. . кв.м.

Предметом залога является объект незавершенного строительства в целом и право аренды земельного участка, на котором он создается, однако стороны договора залога также пришли к соглашению о том, какие именно помещения в строящемся объекте не могут быть обременены правами третьих лиц, а именно трехкомнатные и двухкомнатные квартиры с конкретным перечнем на общую площадь.. . кв.м,.. . кв.м и.. . кв.м. В их число нежилые помещения, находящиеся в жилом <адрес> в отношении которых заявлены исковые требования Салихова И. Р., не вошли.

Кроме того, суд считает, что договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №16Д2 заключен между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и Салиховым И. Р. до заключения договоров залога между ОАО «СтройПроектЦентр» и ОАО «Региональный банк развития». Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО «СПЕЦХИМСНАБ», предоставленных последнему ОАО «СтройПроектЦентр» по договору от ДД.ММ.ГГГГ №4, где в пп. 3.1.9, ДД.ММ.ГГГГ предусмотрены обязанности ОАО «СтройПроектЦентр» согласовывать с ООО «СПЕЦХИМСНАБ» условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.

Кроме того, наличие залога не является препятствием в признании права собственности на нежилое помещение офис № 11, расположенный в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы за Салиховым И. Р., поскольку действующее законодательство не содержит запрета на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества при наличии обременения в виде залога.

Суд принимает во внимание, что спорное нежилое помещение офис № является законченным строительством объектом, и, следовательно, самостоятельным объектом гражданских правоотношений.

Анализируя изложенное суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Салихова И. Р. удовлетворить.

Признать за Салиховым И. Р. право собственности на нежилое помещение - офис № общей площадью 102,6 кв.м., расположенное в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан права собственности за Салиховым И. Р. на нежилое помещение – офис № 11, общей площадью 102,6 кв.м., расположенное по адресу: РБ, город Уфа, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Председательствующий          И.Б.Сиражитдинов