Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4551/2010 ~ М-4596/2010 от 13.05.2010

Дело ***

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Благовещенск *** года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего Горбаконенко А.В.,

при секретаре ФИО0,

с участием представителей истцов ФИО1,

ФИО2,

представителей ответчика ФИО3,

ФИО9,

ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 ФИО10 о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что *** года между истцом и ответчиком - ФИО10 заключен договор *** об участии в долевом строительстве квартиры в 10-ти этажном многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, в ... г.Благовещенска (вторая очередь строительства) (далее по тексту- договор).

Согласно п.1.2. договора Дольщик принимает долевое участие в строительстве 10-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения в ... г.Благовещенска, а именно, в строительстве двухкомнатной квартиры ***, вышеуказанного многоквартирного жилого дома (далее - объект строительства или Объект) путем внесения денежных средств в кассу или перечислением на расчетный счет Застройщика в порядке и объемах, предусмотренных положениями настоящего договора.

Согласно п.1.3. договора Застройщик обязуется по окончании строительства передать в установленном порядке (по акту приема-передачи) в собственность Дольщика часть объекта в виде двухкомнатной квартиры ***, в степени готовности, включающей выполнение следующих видов работ:

- штукатурка стен; устройство подготовки основания пола; железная входная дверь; пластиковые оконные блоки; алюминиевое остекление балкона; внутренняя разводка; водопровод - холодное и горячее водоснабжение до первой запорной арматуры с установкой водосчетчиков, без установки сантехнического оборудования; отопление с установкой чугунных радиаторов; канализационный сток; скрытая электропроводка с установкой электросчетчика.

Пункт 2.1. договора предусматривает срок передачи Объекта Дольщику по акту приема-передачи *** года.

Однако в нарушение п.2.1. договора Объект был передан Дольщику по акту приема передачи *** года, просрочка составила 217 дней (с *** по *** года).

Пункт 8.1. договора предусматривает: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством».

Пункт 2 ст. 6 Федерального закона от *** *** "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гласит:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Согласно п.3.1. договора сумма договора составляет 657 360 рублей.

Таким образом, неустойка за ненадлежащие исполнение Застройщиком своих обязательств перед Дольщиком составила 657 360 х (8,5% / 300)х2) х 217 = 83 046 рублей.

Статья 10 Федерального закона от *** *** "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гласит:

«В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

В связи с нарушением срока сдачи объекта Застройщиком и неполучения в определенный договором срок квартиры, в которой можно проживать, истец был вынужден снимать жилье в Благовещенске, уплачивая за него ежемесячно в соответствии с договором найма от *** года 11 000 рублей в месяц в течение четырех месяцев (с *** по *** года) и договором найма от *** года в течение трех месяцев (с *** по *** года) убытки истца составили 77 000 рублей.

Из-за необходимости решать связанные с жильем вопросы, заключать договоры на проживание, в то время как ответчик даже не предупредил истца заблаговременно о том, что не укладывается в обговоренные сроки, вызвало массу проблем, которых при надлежащем выполнении ответчиком договорных обязательств уже не должно было быть. Связанные с этим постоянные переживания и переезды явились причиной переносимых истцом физических и нравственных страданий. Неопределенность срока получения квартиры при понесенных на эту цель значительных материальных затратах вызвало на длительном промежутке времени постоянное нервное напряжении, беспокойство, неуверенность в будущем, страх остаться и без денег, и без квартиры, семейные ссоры и конфликты на этой почве, что в свою очередь отрицательно сказалось здоровье, физическом самочувствии истца.

Таким образом, ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств истцу был нанесен моральный вред, который, по мнению истца, может быть компенсирован в случае выплаты ответчиком 5 000 рублей.

Просит взыскать с ФИО10 неустойку в размере 83 046 рублей, убытки в размере 77 000 рублей; моральный ущерб в размере 5 000 рублей; представительские расходы в размере 6 000 рублей.

В судебное заседание не явилась истец ФИО8, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие, обеспечила явку представителя. С учётом мнения лиц, участвующих в деле, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие истца, в соответствии с ч5 ст.167 ГПК РФ суд определил: рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивали, пояснив, что действительно *** года ФИО8 была уведомлена о том, что многоквартирный дом, в котором строится квартира, введен в эксплуатацию *** года, срок сдачи объекта продлен до *** года, и что *** года ФИО8 получила уведомление от ответчика о необходимости явиться для подписания акта приема-передачи квартиры.

Однако при осмотре объекта установлено, что он не соответствует характеристиками отраженным в 1.3 договора *** от *** года и не может быть пригоден для проживания. В частности застройщиком не выполнено и/или ненадлежащим образом выполнено: штукатурка стен, устройство подготовки основания пола и иные недостатки, отраженные в акте от *** года.

В силу отсутствия юридического образования, замечания по поводу недостатков объекта были указаны представителям ответчика устно.

После неоднократной проверки в течение февраля и *** года хода работ по доведению объекта до характеристик, указанных в договоре *** от *** года ФИО8 совместно с представителем ответчика ФИО5 *** года составила акт о приема-передачи с недостатками и с требованием устранить недоделки.

*** года ФИО8 была вынуждена направить ответчику письменную претензию с требованием устранить недоделки объекта, так как на устные заявления ответчик не реагировал - работы не велись.

Считает, что вышеуказанные действия ФИО8 полностью соответствуют п. 5 ст. 8 федерального закона от *** года *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Также считает, что косвенным доказательством наличия фактов, которые указаны выше, является то обстоятельство, что:

а) ответчик никаким образом не отреагировал на претензию ФИО8, если бы объект был готов на 100% и соответствовал условиям п. 1.3 договора *** о *** года ответчик обязательно бы указал об этом в своем ответе и предложил скорейшим образом подписать акт приема-передачи объекта.

б) ответчик не воспользовался п. 4.7 договора *** о *** года, а ведь он до передачи объекта несет затраты на его обслуживание (электричество, вода, тепло).

Ссылка ответчика на наличие у него документа, подтверждающего введение многоквартирного дома в эксплуатацию *** года, считает необоснованной, т.к. этот документ подтверждает лишь выполнение ответчиком (застройщиком) одного из условий договора, но не всех обязательств - п. 1.3 договора *** от *** года.

Таким образом, считает моментом передачи объекта от ответчика истцу является *** год, так как именно к этому моменту ответчик (застройщик) выполнил в полном объеме свои обязательства, предусмотренные п. 1.3 договора *** от *** года.

В судебном заседании ответчик заявил, что гражданин ФИО5 был уволен из организации и не мог представлять интересы организации. Однако, исходя из обстановки, в которой оформлялся акт от *** года и событий, предшествующих им (общение с гражданином ФИО5 до подписания акта по поводу недостатков объекта на территории стройки) и ст. 182 ГКРФ считает его надлежащим представителям ответчика.

Кроме того, в своей претензии от *** года истец направлял ответчику акт от *** года, в котором в качестве представителя ответчика указан ФИО5, какой-либо реакции со стороны ответчика не последовало.

В связи с тем, что ответчик предоставил в судебное заседание дополнительное соглашение к договору *** от *** года, согласно которому переносится срок сдачи объекта, пояснил следующее.

В *** года ответчик обратился к истцу с просьбой заключить дополнительное соглашение, в котором расширяются обязанности застройщика. Однако в УФРС при регистрации данного соглашение истцу был предоставлен иной бланк соглашения, в котором указывается об изменении срока сдачи объекта (данное соглашение предоставлено в судебное заседание ответчиком). Считает, что дольщик в данном случае был введен в заблуждение. Истец не собирается оспаривать легитимность зарегистрированного в УФРС соглашения и считает, что в материалах дела присутствуют документы позволяющие удовлетворить исковые требования в части.

В отношении обоснованности затрат, понесенных на аренду помещения пояснил, что истец осуществлял в г.Благовещенске трудовую деятельность по основному месту работы, заработная плата по которой являлась единственным средством для существования. Проживание в этот период у родственников не представлялось возможным, так как их жилая площадь не рассчитана (согласно утвержденным нормативам) на проживание в этом помещении еще и ФИО8

Представители ответчика ФИО10 исковые требования не признали в полном объёме, суду показали, что *** года между ФИО8 и ФИО10 было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений в договор *** об участии в долевом строительстве квартиры в 10-ти этажном многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественною назначения, в ... г. Благовещенска. Пункт 1.1.1 указанного дополнительного соглашения гласит, что планируемый срок передачи Объекта Дольщику по акту приема-передачи *** года.

*** года ФИО10 в адрес ФИО8 заказным письмом с уведомлением было направленно уведомление о том, что 10-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, в ... г.Благовещенска в веден в эксплуатацию *** года, и что ФИО8 необходимо явиться в ФИО10 для подписания акта приема-передачи квартиры, согласно заключенного между ними договора *** об участии в долевом строительстве от *** года. Указанное письмо было получено ФИО8 *** года, что подтверждается уведомлением о вручении.

Согласно п.4.6. договора *** об участии в долевом строительстве от *** года, в случае досрочной передачи Объекта, Дольщик обязан в течение 14 дней с момента получения уведомления, о завершении строительства Объекта, приступить к его приемке.

Однако акт приема-передачи был подписан ФИО8 только *** года.

Из вышеуказанного следует, что ФИО25 не нарушала срока выполнения своих обязательства по передачи Объекта долевого строительства и соответственно ФИО8 не вправе требовать неустойку, предусмотренную п. 2 ст. 6 Федерального Закона *** "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» за нарушение этого срока.

Что касается требования истца возместить понесенные ею убытки в размере 77 000 рублей, в связи с тем, что ФИО8 приходилось снимать жильё, то ФИО10 своих обязательств в части передачи объекта долевого строительства не нарушала, то есть ФИО8 снимала квартиру по собственной инициативе, поэтому ФИО26 не обязана возмещать понесенные ею расходы. Кроме того, они располагают сведениями, что ФИО8 проживала по адресу, указанному в договоре об участии в долевом строительстве квартиры, а не в якобы арендованной квартире. Кроме того, ФИО11 управляющая домом по ... компания представила акт от *** года, в котором указан, что с *** года в квартире 4 проживает без регистрации арендатор квартиры ФИО7 с семьей, что говорит о том, что в жилье истца не нуждалась.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Определяя характер сложившихся между сторонами договорных обязательств, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона *** от *** года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступившего в силу *** года), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По смыслу части 1 и 2 статьи 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ст. 12 данного Закона отмечает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, разрешение на строительство жилого многоквартирного дома в квартале 436 получено застройщиком ФИО3 *** г.то есть после вступления в силу упомянутого Закона (*** года).

С учётом изложенного, суд полагает подлежащими применению при рассмотрении настоящего спора положений Федерального закона *** от *** года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании установлено, что *** года между истцом и ответчиком - ФИО10 заключен договор *** об участии в долевом строительстве квартиры в 10-ти этажном многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, в ... г.Благовещенска (вторая очередь строительства).

Согласно п.1.2. договора Дольщик принимает долевое участие в строительстве 10-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения в ... г.Благовещенска, а именно, в строительстве двухкомнатной квартиры ***, вышеуказанного многоквартирного жилого дома путем внесения денежных средств в кассу или перечислением на расчетный счет Застройщика в порядке и объемах, предусмотренных положениями настоящего договора. Во исполнение данного пункта договора, а также п. 3.1 этого договора истцом оплачено за строительство квартиры 657 360 рублей.

Согласно п.1.3. договора Застройщик обязуется по окончании строительства передать в установленном порядке (по акту приема-передачи) в собственность Дольщика часть объекта в виде двухкомнатной квартиры ***, в степени готовности, включающей выполнение следующих видов работ:

- штукатурка стен; устройство подготовки основания пола; железная входная дверь; пластиковые оконные блоки; алюминиевое остекление балкона; внутренняя разводка; водопровод - холодное и горячее водоснабжение до первой запорной арматуры с установкой водосчетчиков, без установки сантехнического оборудования; отопление с установкой чугунных радиаторов; канализационный сток; скрытая электропроводка с установкой электросчетчика.

Пункт 2.1 договора предусматривает срок передачи Объекта Дольщику по акту приема-передачи *** года. Однако сторонами при их взаимном согласии предусмотрена возможность продления данного срока при наличии причин невозможности сдачи дома, независящих от застройщика (п.2.2 Договора).

Дополнительным соглашением от *** года о внесении изменений в договор *** стороны договорились о передаче объекта дольщику по акту приема-передачи в срок *** года. Данное соглашение, как и договор ***, прошло государственную регистрацию *** года. Представители истца не отрицают факт подписания данного дополнительного соглашения. Суд считает, что именно до этого срока (*** года) квартира должна была быть передана истцу, а потому началом срока исчисления неустойки в расчете истца должно было являться *** года.

Объект введен в эксплуатацию *** года разрешением ФИО12 ***, о чем истец был уведомлен письмом о завершении строительства *** года, полученным им *** года, что его представителями также не оспаривалось.

Однако акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами только *** года, поскольку, как указали представители истца, с момента ввода объекта в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи квартиры решался вопрос об устранении недоделок в квартире, имевших место по вине застройщика.

Согласно ст. 7 Федерального закона *** от *** года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями) Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Статья 10 указанного Федерального Закона отмечает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом распределено бремя доказывания значимых для дела обстоятельств: истец обязан был доказать, что в период с начала принятия им квартиры до подписания акта приема-передачи имелись недостатки, приведшие к ухудшению качества квартиры, или сделали ее непригодной для проживания и которые не позволили ему подписать акт, обоснованность найма иной квартиры для проживания. Ответчик обязан был доказать отсутствие указанных истцом недостатков в квартире *** и опровергнуть доводы истца.

В обоснование своих доводов о низком качестве построенной квартиры истец ссылается на акт приема-передачи квартиры ... от *** года, подписанный ею и застройщиком - ФИО5, в котором указано, что необходимо сделать для принятия квартиры: на лоджии- закрепить оконный блок, отштукатурить откосы, переделать порог, отрегулировать дверь; в кухне- заделать швы и дыры в потолке, заделать отверстия в местах разводки труб; ванная- выполнит вентиляцию, заделать отверстия в местах разводки труб, выполнить затирку стен, убрать металлический лист на потолке и выполнить затирку, сделать пол в туалете; в большой комнате- на потолке срезать арматуру и сделать затирку шва, оштукатурить дверной проем вверху, а также установить ручку и замок на входной двери, выполнить железнение подоконников во всех комнатах, очистить квартиру от мусора.

Ответчики данный акт считают недопустимым доказательством, поскольку не видно, что он подписан от имени ФИО10 полномочий на подписание таких актов у ФИО5 не имелось, к тому же он был позже уволен. По данным управляющей компании ФИО11 подтвержденными актом *** года, подписанным жильцами квартир ***, *** *** в квартире ... с *** года проживает арендатор ФИО7 с семьей, всего 4 человека.

Суд, оценивая акт от *** года, считает, что он не может быть признан допустимым доказательством, поскольку в нем нет указания на то, что он подписан уполномоченным ответчиком лицом, к тому же указанные в нем недостатки обозначены по состоянию на *** года- в переделах срока действия договора. Кроме того, характер и объем недостатков вообще воспринимается субъективно каждым человеком и в данном случае насколько объективно составлен их перечень - таких доказательств суду не представлено.

В претензии от *** года истцом указано на необходимость замены окна в малой комнате, выполнении вентиляции в туалете и ванной комнате, затирки стен в ванной и туалете, выполнении качественной стяжки пола во всей квартире. Однако про замену окна в малой комнате, выполнении качественной стяжки пола во всей квартире речи в акте от *** года не было, что также говорит о субъективной оценке недостатков, имеющихся в квартире.

Ответчиком в опровержение доводов истца представлены доказательства соответствия всех квартир в доме на момент его сдачи в эксплуатацию требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям на электроснабжение, водоснабжение и канализацию, теплоснабжение, а также экспертное заключение ФИО13 от *** год, котором определена эффективность вентиляционной вытяжки в туалетах, кухнях и ванных, соответствующая СНиП *** «Жилые здания», акт Инспекции государственного строительного надзора Амурской области итоговой проверки законченного строительством дома от *** года, подтвердивший, что работы по строительству объекта выполнены в соответствии с требованиями технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Таким образом, истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств несвоевременной сдачи кварты ему по акту приема-передачи по вине ответчика, невозможности проживания в ней ввиду наличия недостатков, приведших к ухудшению качества квартиры, или иных недостатков, которые делают ее (квартиру) непригодной для проживания. Поэтому оснований для взысканий неустойки в сумме 83 046 рублей нет.

Кроме того, статьей 7 Федерального Закона *** установлен исчерпывающий перечень возможных требований в случае, указанном истцом, при этом требование о взыскании неустойки, предусмотренной ст. 6 указанного Закона, в ней (ст. 7) не предусмотрено.

Также суд считает, что не имеется оснований для взыскания убытков в сумме 77 000 рублей за вынужденность проживания истицы в другой квартире, пока она ожидала сдачи ей по акту приема-передачи квартиры .... Выплата истцом указанной им суммы подтверждается договорами найма жилого помещения ... от *** года и *** года на 44 000 и 33 000 рублей соответственно, заключенных с ФИО6, его расписками в получении указанных сумм.

Под убытками в соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом не представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между наличием недостатков в переданной ему квартире и действиями должника, а потому суд не видит необходимости заключения договора найма иной квартиры. К тому же истцом не опровергнуты доводы ответчика о проживании в спорной квартире с *** года арендатора ФИО7 с семьей, не представлены доказательства отсутствия у нее в пользовании иного жилого помещения на праве собственности или ином праве.

Ввиду отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки и убытков, не подлежат удовлетворению и требования в части компенсации морального вреда и взыскания судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО8 в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в размере 83 046 рублей, убытков в сумме 77 000 рублей, компенсации морального вреда в сумме 5 000 рублей, расходов на представителя в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято *** года А.В. Горбаконенко