Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-17860/2016 от 15.06.2016

Судья Шевченко П.В. дело N 33-17860/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 июля 2016 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.,

судей Морозовой Н.А., Сидорова В.В.,

по докладу судьи краевого суда Лободенко К.В.,

при секретаре Горб Е.В.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя НАО «Красная поляна» на основании доверенности Аристова А.А., а также представителя Государственной корпорации «Банк развитая и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» на основании доверенности Белоглазова А.В. на решение Туапсинского районного суда от 13 апреля 2016 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Шишкин В.А. обратился в суд с иском к НАО «Красная поляна» о признании недействительными сделок купли-продажи, в результате которых 25 августа 2011 г. сторонами были подписаны договоры долевого строительства <...>53, о применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на нежилое помещение <...> и взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной, обращении взыскания на нежилые помещения.

НАО «Красная поляна» требования не признало, обратилось в суд со встречным иском к Шишкину В.А. о возложении обязанности исполнить условия договоров участия в долевом строительстве, имевших место 25 ноября 2011 г. <...>, путем подписания актов приема передачи нежилых помещений <...>, а также взыскании задолженности в размере <...>.

Решением Туапсинского районного суда от 13 апреля 2016 г. исковое заявление Шишкина В.А. удовлетворено частично.

Суд признал недействительными сделки купли-продажи, имевшие место 25 августа 2011 г. между НАО «Красная поляна» и Шишкиным В.А., в результате которых были подписаны договоры долевого строительствах <...>. Суд применил последствия недействительности сделок.

Суд признал за Шишкиным В.А. право собственности на нежилое помещение <...> общей площадью <...>. с кадастровым номером <...>, расположенное на <...>

Суд погасил в ЕГРП запись о государственной регистрации права НАО «Красная поляна» на указанное нежилое помещение от 14 июля 2015 г. <...>.

Суд взыскал с НАО «Красная поляна» в пользу Шишкина В.А.: денежные средства, оплаченные по недействительным сделкам, в размере <...>

Суд признал недействительным пункт 1.9 договора залога от 24 марта 2014 г. <...> заключенного между НАО «Красная Поляна» и Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк), в части обязанности НАО «Красная Поляна» передать в ипотеку Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк) и применил последствия его недействительности путем погашения записи об ипотеке в отношении объекта недвижимого имущества - нежилое помещение <...>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Шишкина В.А. суд отказал. Встречные исковые требования НАО «Красная поляна» суд первой инстанции оставил без удовлетворения.

Суд взыскал с НАО «Красная поляна» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере <...>.

В апелляционных жалобах представители ответчика и третьего лица выразили несогласие с принятым решением суда и просят его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований Шишкина В.А. Представитель НАО «Красная Поляна» также просит удовлетворить встречные требования в полном объеме. В обоснование жалобы представители указывают, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Заслушав представителя Шишкина В.А. на основании доверенности Савосина А.П., полагавшего решение законным и обоснованным, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, дополнений и возражений на них, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в жалобах.

Из материалов дела следует, что 25 августа 2011 г. между ОАО «Красная Поляна» и Шишкиным В.А. были заключены договоры участия в долевом строительстве <...>, объектами долевого строительства по которым являются следующие нежилые помещения (непроизводственного назначения), расположенные на <...>

Пунктом 4 договоров установлено, что цена договора устанавливается в условных единицах. Одна условная единица эквивалентна одному доллару США. Все расчеты производятся в рублях по официальному курсу Центрального банка РФ на день совершения платежа.

Цена договора <...>.

Дополнительными соглашениями N 1 от 6 августа 2013 г. к каждому из договоров установлена цена договоров, т.е. размер денежных средств, направленных на возмещение затрат по созданию объектов и оплату услуг застройщика, в рублевом эквиваленте.

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 1 января 2011 г. по 18 октября 2011 г. между ОАО «Красная поляна» и Шишкиным В.А., последний произвел пять перечислений денежных средств, из которых четыре по <...>. Факт получения денежных средств ответчиком не оспаривается.

Судом установлено, что по договорам <...> произведена частичная оплата участия в долевом строительстве по <...>

30 октября 2014 г. наименование ОАО «Красная Поляна» изменено на НАО «Красная Поляна».

В соответствии с пунктами 5.1.1 - 5.1.3 договоров долевого участия, застройщик обязался добросовестно выполнять свои обязательства, представлять в регистрирующий орган для государственной регистрации договоров документы, предусмотренные действующим законодательством, а также представлять интересы участника долевого строительства в отношениях с другими юридическими лицами, органами власти и управления на всех этапах строительства Гостиничного комплекса (до подписания Акта приёма- передачи).

Пунктом 5.1.8 и 5.1.9 договоров застройщик взял на себя обязательства обеспечить сдачу гостиничного комплекса приёмочной комиссии не позднее 31 декабря 2013 года и в течение 2-х месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства, т.е. Шишкину В.А.

24 марта 2014 г. НАО «Красная Поляна» в адрес Шишкина В.А. направило письмо N 1383, в котором сообщило о вводе объекта в эксплуатацию и пригласило Шишкина В.А. для приемки приобретенных апартаментов и подписания соответствующего акта приема-передачи.

Вместе с тем, как установлено судом, НАО «Красная поляна» в нарушении взятых на себя обязательств по передаче объектов Шишкину В.А., зарегистрировало за собой право собственности на пять объектов, с кадастровыми номерами: <...>, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 июля 2015 г., тем самым лишив истца возможности надлежащим образом оформить свое право собственности на спорные нежилые помещения.

Как установлено судом, после заключения договоров участия в долевом строительстве с Шишкиным В.А. и внесения последним оплаты, между НАО «Красная поляна» и Государственной корпорацией «Банк развитая и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» заключено кредитное соглашение <...> от 29 сентября 2013 г., по условиям которого «Внешэкономбанк» предоставил кредит НАО «Красная поляна» на создание олимпийского объекта Спортивно-туристического комплекса «Горная Карусель», в состав которого входят спорные помещения.

Согласно пункту 12 статьи 1 кредитного соглашения, под разрешенными обязательствами понимаются, в том числе, договоры, указанные в приложении N 3 к кредитному соглашению. Как следует из пунктов 54-58 приложения N 3 к кредитному соглашению, договоры участия в долевом строительстве, заключенные между НАО «Красная Поляна» и Шишкиным В.А., входят в состав разрешенных действующих обязательств НАО «Красная поляна».

В соответствии с пунктом 6.2.15.7 кредитного соглашения, кредитор обязался заключить с банком договор залога участков (прав аренды на участки), перечень которых приведен в приложении N 4 к кредитному соглашению, а также любых иных участков, принадлежащих кредитору на праве собственности или аренды и предназначенных для строительства объекта, с распространением ипотеки на возводимые и расположенные на таких участках объекты недвижимого имущества.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению между банком и НАО «Красная поляна» заключен договор залога (ипотеки) недвижимого имущества от 24 марта 2014 г. <...>, зарегистрированный 23 мая 2014 г. за государственным регистрационным номером <...>.

В соответствии с пунктом 1.1 договора залога, залогодатель передает в залог банку права аренды земельных участков, поименованных в приложении N 1 к договору залога.

Согласно пункту 1.9 договора залога, стороны договорились распространить право залога по договору залога на все здания и сооружения, находящиеся, строящиеся и возведенные на указанных земельных участках.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1.9 указанного выше договора залога, НАО «Красная поляна» обязано передать в ипотеку банку здание <...>, в которых расположены нежилые помещения, причитающиеся истцу.

Судом установлено, что НАО «Красная поляна» исполнило свое обязательство по передаче зданий в ипотеку банку, в результате чего в отношении данных объектов недвижимости зарегистрирована ипотека в пользу «Внешэкономбанк», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 июля 2015 г.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, таковой должен содержать определенные условия, при отсутствии которых считается незаключенным (статья 4 Закона N 214-ФЗ).

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что в нарушение данных норм закона, договоры участия в долевом строительстве не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем, не могут считаться заключенными.

НАО «Красная поляна» нарушило положения Закона N 214-ФЗ и оформленные между сторонами договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы в установленном законом порядке.

При данных обстоятельствах, Шишкин В.А. лишен возможности оформить право собственности, поскольку для государственной регистрации права собственности наряду с иными документами, подлежит представлению в регистрационный орган надлежащим образом заключенный договор в качестве основания возникновения регистрируемого права (пункт 20 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82, зарегистрировано в Минюсте России 23 июня 2005 г. N 6749).

Доводы представителя НАО «Красная Поляна» о том, что сложившиеся правоотношения необходимо квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, правомерно отклонены судом, поскольку положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи в связи с чем, привлечение средств граждан для строительства объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, что согласуется с правовой позицией, изложенной в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ, право собственности возникает при признании его судом, и это лицо в дальнейшем вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в единый государственный реестр прав сведения о своем праве собственности на объект недвижимости (статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Учитывая, что Шишкин В.А. в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате одного объекта недвижимого имущества, который был создан впоследствии за счет инвестированных последним денежных средств, и введен в эксплуатацию, а именно нежилого помещения <...> в состав которого входит нежилое помещение <...>, зарегистрировано за НАО «Красная поляна», суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Шишкина В.А. о признании за ним права собственности на указанное нежилое с кадастровым номером <...> и погашении записи об ипотеке в отношении него.

В материалах дела имеется копия претензии Шишкина В.А., направленной в адрес НАО «Красная Поляна», в которой истец предлагал урегулировать в спор во внесудебном порядке.

Указанные обстоятельства обоснованно привели суд к выводу, что сделки купли-продажи, имевшие место 25 августа 2011 г. между НАО «Красная поляна» и Шишкиным В.А., подлежат признанию недействительными, что влечет обязанность ответчика возвратить <...> за не переданные истцу помещения и в свою очередь исключает удовлетворение встречных исковых требований НАО «Красная Поляна».

В силу пункта 3 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке» если предметом ипотеки является имущество, на которое требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Как установлено судом, НАО «Красная поляна» при оформлении договоров участия в долевом строительстве было о том, что в результате исполнения договора нежилое помещение N <...> должно будет перейти в собственность Шишкина В.А. без обременении. С момента оформления договоров участия в долевом строительстве, и в связи с произведенной Шишкиным В.А. оплатой по договору, у последнего возникло право требования в отношении указанного нежилого помещения.

Кроме того, как правомерно указал суд, НАО «Красная поляна», принимая на себя обязательство по передаче помещения <...> в ипотеку банку; действуя разумно и добросовестно, должно было предварительно получить соответствующее согласие истца, поскольку в результате исполнения договора участия в долевом строительстве собственником помещения <...> должен был стать Шишкин В.А.

Таким образом, пункт 1.9 договора залога в части обязанности НАО «Красная поляна» передать помещение <...> в ипотеку «Внешэкономбанку» является недействительным, поскольку нарушает требования, установленные статьями 209, 335 (в редакции, действовавшей до 1 июля 2014 г.) Гражданского кодекса РФ и статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке».

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом. Потребитель при нарушении его прав исполнителем вправе требовать от последнего компенсации морального вреда (статья 15 Закона о защите прав потребителей).

Учитывая требования разумности и справедливости, суд правомерно взыскал с НАО «Красная поляна» в пользу Шишкина В.А. компенсацию морального вреда в размере <...>.

Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ответчика на основании части 2 статьи 8 Федерального Закона N 214-ФЗ исчислена судом правильно.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Учитывая, что цены всех договоров были согласованы в условных единицах (одна единица эквивалентна одному доллару США в рублях по официальному курсу ЦБ РФ на день совершения платежа, равному на 29 сентября 2011 года - <...>), фактически 29 сентября 2011 г. Шишкиным В.А. была оплачена безналичным расчётом сумма равная <...>

Следовательно, прямыми убытками Шишкина В.А. является сумма, связанная с изменением курса валюты, которая необходима для восстановления нарушенного права последнего. Размер убытков определен судом первой инстанции обоснованно.

Также судом первой инстанции верно исчислен размер законной неустойки с учетом ходатайства ответчика об уменьшении размера таковой.

В пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 указано, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона), что указывает на обоснованное удовлетворение судом соответствующих требований истца исходя от присужденной суммы.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца и отказе во встречном иске следует признать законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Судебные расходы распределены судом правильно.

В опровержение доводов апелляционной жалобы ответчика подсудность спора определена правильно, исходя из его характера, поскольку на спорные правоотношения распространяет свое действие законодательство о защите прав потребителей.

Прочие доводы жалоб направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Туапсинского районного суда от 13 апреля 2016 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя НАО «Красная поляна» на основании доверенности Аристова А.А., а также представителя Государственной корпорации «Банк развитая и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» на основании доверенности Белоглазова А.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи краевого суда: