Мотивированное решение по делу № 3а-3404/2020 от 10.02.2020

Дело № 3А-3404/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 сентября 2020 года  г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Волковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Стройэкспо на Фрунзенской» об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий, нежилых помещений и земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Стройэкспо на Фрунзенской» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, нежилых помещений с кадастровыми номерами *4, *5 и земельных участков с кадастровыми номерами *6, *7.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий, помещений и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «ВАЛРУС КЗ», по состоянию на 1 января 2018 года в размере 309 560 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 335 160 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 118 040 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3, в размере 3 830 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 272 160 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5, в размере 1 960 070 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *6, в размере 214 750 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *7.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, нежилых помещений с кадастровыми номерами *4, *5, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 1 173 096 081 рубля в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 821 171 470 рублей 20 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, в размере 355 446 777 рублей 49 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3, в размере 14 899 510 рублей 46 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 838 592 370 рублей 20 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5, и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *6, *7, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 3 231 902 376 рублей 54 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *6, в размере 362 026 679 рублей 92 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *7.

Поскольку общество является собственником нежилых зданий, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель ООО «Стройэкспо на Фрунзенской» Ульянова К.С. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Калинина Е.А. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые здания с кадастровыми номерами *1, *2, *3, нежилые помещения с кадастровыми номерами *4, *5, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 173 096 081 рубля в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 821 171 470 рублей 20 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, в размере 355 446 777 рублей 49 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3, в размере 14 899 510 рублей 46 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 838 592 370 рублей 20 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 40-44), выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 45-52), выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 53-57).

Административный истец также является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *6, *7, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды (т. 1, л.д. 20-52). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 3 231 902 376 рублей 54 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *6, в размере 362 026 679 рублей 92 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *7, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 58-59).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных зданий и помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО «Стройэкспо на Фрунзенской» как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков, административный истец 30 декабря 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Стройэкспо на Фрунзенской» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, земельных участков представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО «ВАЛРУС КЗ», в котором по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость в размере 309 560 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 335 160 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 118 040 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3, в размере 3 830 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 272 160 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5, в размере 1 960 070 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *6, в размере 214 750 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *7.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Профит Пропертиз» - Зайцеву М.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий, помещений и земельных участков, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 573 248 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 – в размере 448 747 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 – 116 975 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 – 660 540 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 – 11 740 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *6 – 1 566 592 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *7 – 285 157 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО «ВАЛРУС КЗ», и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО «ВАЛРУС КЗ», а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО «Профит Пропертиз» Зайцевым М.А. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так эксперт пояснил, что в соответствии с ФСО № 7 сравнительный подход рекомендуется применять, когда можно подобрать достаточное количество для оценки объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Ввиду отсутствия на рынке коммерческой недвижимости города Москвы корректных объектов сравнения, экспертом сравнительный подход не использовался. Мотивированный отказ от применения сравнительного подхода приведен на страницах заключения.

Экспертом приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Указанная методика предполагает расчет стоимости объекта исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемого объекта, в которую не входят технические и вспомогательные помещения, не сдающиеся в аренду.

Доводы о том, что стоимость объекта исследования отличается от стоимости определенной по состоянию на 1 января 2016 года, являются необоснованными, поскольку стоимость объектов определялась по состоянию на дату оценки (1 января 2018 года). Снижение рыночной стоимости объектов исследования за период с 2016 по 2018 год соответствует сложившейся динамике цен на рынке коммерческой недвижимости.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы, в том числе довод о необоснованности применения корректировки на красную линию. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Зайцев М.А. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых зданий, помещений и земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО «Стройэкспо на Фрунзенской» не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, :01:0005017:1067, нежилых помещений с кадастровыми номерами *4, *5  и земельных участков с кадастровыми номерами *6, *7 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 30 декабря 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 573 248 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 – в размере 448 747 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 –  в размере 116 975 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 – в размере 660 540 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 – в размере 11 740 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *6 – в размере 1 566 592 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *7 – в размере 285 157 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

6