Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7064/2015 ~ М-6493/2015 от 07.10.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2015 года Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего Германовой С.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Истец обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору в размере 3 649 754,35 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения в законную силу определить подлежащим выплате процентов за пользование кредитом в размере 12,70 % годовых, обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащие на праве общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2, расположенных по адресу: <адрес> номер государственной регистрации права собственности в ЕГРП: № от ДД.ММ.ГГГГ- жилого дома, № от 03.10.2008г.- земельного участка, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 192 000 рублей, в том числе: жилого дома - 401 600 рублей; земельного участка - 1 790 400 рублей; расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчика госпошлину в сумме 32 448,77 руб..

Истец в обоснование своих требований пояснил, что в соответствии с условиями Кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №КИ заемщикам-залогодателям ФИО1 и ФИО2 КИТ Финанс Инвестиционный банк предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 2 500 000 рублей на срок 360 месяцев для приобретения одноэтажного жилого дома, общей площадью с учетом лоджий, балконов, веранд, террас и других летних помещений 59,50 кв.м., общей площадью без учета лоджий, балконов, веранд, террас и других летних помещений 49,90 кв.м., в том числе общей жилой площадью 31,00 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: № (далее Дом) и земельного участка площадью 585 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома.

Кредит в сумме 2 500 000 рублей предоставлен в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет 40№, открытый на имя заемщика в КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки был оценен в размере 3 199 200 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика № и указана в Закладной.

В настоящее время законным владельцем Закладной является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с октября 2013 г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, ответчиками не производятся.

Представитель истца ФИО4, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1, ФИО5, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала возражения и дополнения к отзыву на исковое заявление.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, причину не явки не сообщила.

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГПК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пункту 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу пункта 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №КИ заемщикам-залогодателям ФИО1 и ФИО2 КИТ Финанс Инвестиционный банк предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 2 500 000 рублей на срок 360 месяцев для приобретения одноэтажного жилого дома, общей площадью с учетом лоджий, балконов, веранд, террас и других летних помещений 59,50 кв.м., общей площадью без учета лоджий, балконов, веранд, террас и других летних помещений 49,90 кв.м., в том числе общей жилой площадью 31,00 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: № и земельного участка площадью 585 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования: для дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома.

Кредит в сумме 2 500 000 рублей предоставлен в безналичной форме путем ^ перечисления всей суммы кредита на счет 40№, открытый на имя заемщика в КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п.2 ст.13 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно п.1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Из материалов дела видно, что по состоянию на 18.07.2008 г. предмет ипотеки был оценен в размере 3 199 200 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ЗАО «ЭКОС-Велью» и указана в Закладной.

Государственная регистрация права собственности ответчиков на жилой дом произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> за № и на земельный участок за №.

Права Первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком, были удостоверены закладной и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> 03.10.2008г.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками и ОАО «АРИЖК» было заключен Дополнительное соглашение № к Кредитному договору №КИ от 29.08.2008г.

В связи с изменением условий кредитного договора Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ закладная была аннулирована и одновременно выдана новая закладная.

В настоящее время законным владельцем Закладной является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Заемщик, надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по выплате ежемесячных платежей по возврату кредита и процентов за пользование им, тем самым нарушает права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренные кредитным договором и закладной. Истцом было направлено требование о досрочном исполнении обязательств, однако до настоящего времени требование о возврате денежных средств и процентов не исполнено. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет 4 096 398,24 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2 112 706,05 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 1 487 048,30 руб., пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов – 496 643, 89 руб.. при этом истец считает возможным снизить сумму взыскиваемых штрафов до 50 000 руб..

Проверив представленный расчет задолженности, суд, считает его составленным верно, в соответствии с действующим законодательством, размер начисленных пени, по мнению суда, полностью соответствует последствиям нарушения обязательства ответчиком с учетом длительного срока образования задолженности и ее значительного размера. Каких – либо оснований, предусмотренных ст. 333 ГК РФ для снижения пеней судом не установлено.

При указанных обстоятельствах с ответчиков подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в общем размере 3 649 754,35 руб..

Поскольку возврат полученной денежной суммы и процентов кредитору является существенным условием кредитного договора, поэтому суд считает правомерными требования истца о его расторжении (ст. 450 ГК РФ).

Требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование кредитом в размере 12,70 % годовых начисляемых на сумму остатка основного долга начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения в законную силу удовлетворению не подлежат, поскольку в соответствии со ст.337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Таким образом, взыскание процентов на будущее время не соответствует требованиям ст.377 ГК РФ, так как в силу указанной нормы закона залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Кроме того, по смыслу ст.198 ГПК РФ решение суда должно быть исполнимым, содержать точную сумму, подлежащую взысканию с ответчиков. В данном случае истцом не представлен расчет суммы процентов, подлежащей взысканию начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований в этой части у суда не имеется.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (пункт 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 5 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Судом установлено, что заемщиком не предпринимались попытки к исполнению обязательства по кредитному договору, и поскольку залог является обеспечительной мерой, направленной на реализацию прав кредитора на удовлетворение своих интересов, а истец настаивает на обращении взыскания на предмет залога – одноэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, и земельного участка, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.3 ст. 350 ГК РФ, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В силу ч.2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеки Закладная содержит в себе подтверждённую заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

Согласно отчету оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 2 740 000 рублей ( жилой дом – 502 000 руб., земельный участок – 2 238 000 руб.).

Ответчик, установленную рыночную стоимость объекта недвижимости оспаривал, при этом доказательства, подтверждающие иную рыночную стоимость имущества, не представлены. Суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества равной 80 % от указанной рыночной стоимости, что составляет 2 192 000 руб. ( жилой дом – 401 600 руб., земельный участок – 1 790 400 руб.)., определив способ и порядок реализации заложенного имущества с публичных торгов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска в суд истцом уплачена госпошлина в размере 32 448,77 руб., что подтверждается приложенной к делу платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Суд считает необходимым возместить истцу понесенные судебные расходы, взыскав соответчика госпошлину в размере пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в сумме 32 448,77 руб..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56, 98,192-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Иск Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию » удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор, заключенный между ФИО1 и ФИО2 №КИ от 29.08.2008г. в редакции Дополнительного соглашения № от 10.11.2010г.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию » сумму задолженность в размере 3 649 754 рубля 35 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 448 рублей 77 копеек, а всего взыскать 3 682 203 рубля 12 копеек.

Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащие на праве общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 расположенных по адресу: <адрес>, проезд 9-го Января, <адрес> номер государственной регистрации права собственности в ЕГРП: № от ДД.ММ.ГГГГ- жилого дома, № от 03.10.2008г.- земельного участка, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 192 000 рублей, в том числе:

жилого дома - 401 600 рублей;

земельного участка - 1 790 400 рублей.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Самарский областной суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья подпись Германова С.В.

Копия верна

Судья