Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-355/2016 ~ М-285/2016 от 22.03.2016

Р Е Ш Е Н И Е по делу 2-355/2016

Именем Российской Федерации

г.Семикаракорск 27 апреля 2016г.

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Прохоровой И.Г.

при секретаре Захаровой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бакшеевой Н.В. к Лысенко Д.П., Лысенко В.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу <адрес> от Лысенко Д.П., Лысенко В.А. к Бакшеевой Н.В.

У С Т А Н О В И Л :

    Бакшеева Н.В. обратилась в суд с иском к Лысенко Д.П., Лысенко В.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу <адрес> от Лысенко Д.П., Лысенко В.А. к ней.

    Обосновав заявленные исковые требования следующим образом.

Согласно договора купли-продажи от 1 марта 2002 года, Бакшеева Н.В. купила у Лысенко Д.П., Лысенко В.А. земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м., с учетом земли занятой под строением, расположенный на землях поселений, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства и ? долю в праве собственности на домовладение, состоящее из одноэтажного кирпичного жилого дома литер А общей площадью 127,0 кв.м., в том числе жилой 84,0 кв.м., с хозяйственными постройками, находящиеся по адресу: <адрес>. Стоимость предмета сделки определена по соглашению сторон в размере 125 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. 1 марта 2003 года, по заявлению сторон была произведена регистрация перехода права собственности от продавцов к покупателю на ? долю домовладения. В настоящее время Бакшеева Н.В. не имеет возможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретённый по сделке земельный участок, так как ей не известно место нахождения Лысенко Д.П., Лысенко В.А., а для регистрации перехода права собственности требуется подача заявления от обеих сторон сделки. В связи с чем. руководствуясь ст.ст.550, 551 ГК РФ, Бакшеева Н.В. обратилась в суд.

    В судебном заседании истица Бакшеева Н.В. поддержала заявленные исковые требования, просила суд о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу <адрес> от Лысенко Д.П., Лысенко В.А. к ней. Пояснив, что 1 марта 2002 года, она купила у Лысенко Д.П., Лысенко В.А. земельный участок площадью 2 400 кв.м. и ? долю жилого дома с хозяйственными постройками по адресу: <адрес>. Она заплатила продавцам деньги за долю дома и земельный участок, и вместе с ними ездила в юстицию для регистрации данного договора. В 2015 году она и её соседи произвели реальный раздел дома, подписали об этом соглашение, и в это время выяснилось, что в 2002 году она зарегистрировала лишь переход права собственности на ? долю домовладения, и не произвела регистрацию перехода права собственности на земельный участок. Место жительства ответчиков ей не было известно, поэтому она и обратилась в суд.

    Ответчик Лысенко Д.П. исковые требования истицы Бакшеевой Н.В. признал и пояснил, что 1 марта 2002 года, он и его супруга-Лысенко В.А. продали Бакшеевой Н.В. земельный участок 2 400 кв.м. и ? долю жилого дома с хозяйственными постройками, находящиеся по адресу: <адрес>.Он помнит, что подписав договор купли-продажи, они ездили в юстицию. О том, что Бакшеева Н.В. не зарегистрировала свои права на купленный у них земельный участок ему не было известно до момента вызова в суд. Он не отрицает, что договор купли-продажи был ими исполнен еще в 2002 году, они получили от Бакшеевой Н.В. деньги. Собственниками доли домовладения, которую они продали Бакшеевой Н.В. они стали на основании договора приватизации. Земля возле дома была предоставлена ему в собственность сельской администрацией. Его супруга умерла 3 августа 2002 года, после смерти супруги он обратился к нотариусу и принял наследство.

    Суд, выслушав представителя истца Бакшееву Н.В., ответчика Лысенко Д.П., исследовав представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

    Конституционная обязанность государства охранять права и свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

    В силу части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

    Приведённым конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплён принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

    Собственник, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

    В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

    В судебном заседании установлено, что 1 марта 2002 года, между Лысенко Д.П., Лысенко В.А. и Бакшеевой Н.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м., с учетом земли занятой под строением, расположенного на землях поселений, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства и ? доли в праве собственности на домовладение, состоящее из одноэтажного кирпичного жилого дома литер А общей площадью 127,0 кв.м., в том числе жилой 84,0 кв.м., с хозяйственными постройками, находящихся по адресу: <адрес>.

    Согласно требований п.2 договор купли-продажи земельный участок принадлежал продавцам на основании свидетельства о праве собственности на землю №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Новозолотовской сельской администрацией <адрес> на основании постановления Новозолотовской сельской администрации № от ДД.ММ.ГГГГ

    В силу требований п.3 договора купли-продажи ? доля в праве собственности на жилой дом с хозяйственными постройками, принадлежит продавцам- Лысенко Д.П. и Лысенко В.А. на основании Договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 16 марта 1993 года, утвержденного постановлением Главы администрации Семикаракорского района №381 от 7 октября 1993 года, дубликат регистрационного удостоверения УМПТИ Семикаракорского района от 29 января 2002 года. Право общей долевой собственности Лысенко В.А. и Лысенко Д.П. на долю дома зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1 марта 2002 года №; №.

    Из смысла пункта 1 статьи 549, статьи 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путём составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

    Договор купли-продажи подписан сторонами-продавцами Лысенко Д.П. и Лысенко В.А., а также покупателем Бакшеевой Н.В., что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки.

    Согласно п.5 договора купли-продажи указанная ? доля в праве собственности на жилой дом с хозяйственными постройками продается за 120 000 рублей, земельный участок за 5 000 руб., а всего за 125 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (л.д.9).

    В силу требований ч.2 ст.433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

    Согласно п.6 договора купли-продажи передача недвижимости "продавцами" и принятие её "покупателем" осуществлены до подписания настоящего договора. Стороны согласились признать данный договор имеющим силу передаточного акта (л.д.9 оборот).

Факт передачи продавцами земельного участка и доли жилого дома с хозяйственными постройками, в судебном заседании сторонами по делу не оспаривается.

    В силу требований ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка и ? доли в праве собственности на жилой дом с хозяйственными постройками соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, так как заключен в письменной форме.

    Требованиями п.14 договора купли-продажи предусмотрена государственная регистрация договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области.

Как следует из материалов дела, Бакшеева Н.В. зарегистрировала своё право собственности на ? долю в праве собственности на жилой дом расположенный по адресу: <адрес> 1 марта 2002 (л.д.11 оборот).

    В настоящее время, как следует из свидетельства о государственной регистрации права, выданного 24 февраля 2016 года, Бакшеева Н.. является собственницей квартиры, расположенной по адресу <адрес>, на основании договора купли-продажи от 1 марта 2002 года, зарегистрированного 1 марта 2002 года и соглашения о реальном разделе жилого дома прекращении общей долевой собственности (л.д.12).

    При этом, согласно пояснениям истицы Бакшеевой Н.В. переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:060201:0006 площадью 2 400 кв.м., приобретенный по договору купли-продажи от 1 марта 2002 года, от продавцов к ней не зарегистрирован.

    В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 400 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, от 16 марта 2016 года (л.д.13), также как и кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м., расположенного по адресу <адрес> от6 февраля 2002 года (л.д.10-11)- в качестве собственника земельного участка указан Лысенко Д.П.

    Согласно требований ч.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

    В силу статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

    В соответствии с требованиями ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

    В силу требований ч.1-ч.2 ст.25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

    Согласно требований ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

    Анализ требований ч. 1 ст. 130, ч. 2 ст. 223 ГК РФ, а также п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ позволяет суду сделать вывод о том, что право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации.

    В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) указано о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Таким образом, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

    Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облечённый в надлежащую форму, содержащий все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен.

     Однако передача такого объекта недвижимости как земельный участок, не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку это не влечёт перехода права собственности, так как для этого необходима государственная регистрация перехода титула. Об этом свидетельствует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Для этого обязательным является совершение процедуры, регламентированной статьёй 16 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    В соответствии с требованиями ч.1 ст.16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

    В судебном заседании установлено, что на стороне продавца выступают Лысенко Д.П. и Лысенко В.А. (л.д.9).

     В силу требований ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    Требованиями ст. 551 ч.1 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости.

    В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

    Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    В судебном заседании из копии свидетельства о смерти №, выданного <адрес> сельской администрацией, установлено, что Лысенко В.А. умерла -ДД.ММ.ГГГГ.

     Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

    В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное

имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

    Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

    Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1ст.1153 ГК РФ).

    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" "На основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

    Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

     Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя."

    Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

    Следовательно, после смерти Лысенко В.А., выразившей свою волю на отчуждение в том числе земельного участка, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, обязанности по договору купли-продажи перешли к наследнику Лысенко В.А.-Лысенко Д.П. обратившемуся после смерти Лысенко В.А. к нотариусу и получившему свидетельство о праве на наследство (л.д.47).

    В соответствии с п. 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п.3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    Проанализировав предоставленные истцом доказательства, суд приходит к выводу о том, что единственным препятствием для регистрации права собственности покупателя -Бакшеевой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу <адрес> является смерть одного из продавцов -Лысенко В.А.

    Отсутствие в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости- земельный участок, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку законодателем срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен.

    В силу статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, кроме прочего, договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты.

    Разрешая данный спор, суд, исходит из того, что договор купли-продажи от 1 марта 2002 года заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, недействительным либо незаключенным по каким-либо основаниям не признавался, смерть одного из продавцов-Лысенко В.А. стороны договора купли-продажи, делает невозможным регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю без обращения в суд, в связи с чем, требования истца Бакшеевой Н.В. о регистрации перехода права к собственности от Лысенко Д.П., Лысенко В.А. к ней на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу <адрес>- подлежат удовлетворению.

    На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования Бакшеевой Н.В. к Лысенко Д.П., Лысенко В.А. о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу <адрес> от Лысенко Д.П., Лысенко В.А. к Бакшеевой Н.В. -удовлетворить.

    Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу <адрес> от Лысенко Д.П., Лысенко В.А. к Бакшеевой Н.В..

Решение может быть обжаловано и опротестовано в Ростоблсуд через Семикаракорский райсуд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение 5 мая 2016 года