Мотивированное решение от 14.07.2022 по делу № 02-0956/2022 от 04.10.2021

                                                                                    Уникальный идентификатор дела   

                                                                                     77RS0018-02-2021-012472-89

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2022 года  Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи Кузнецовой Е.А., при помощнике судьи  Гришковой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-956\22 по иску    * Кирилла Алексеевича к ТСЖ «Режисер», * Ивану Михайловичу о признании действий незаконными, запрете на совершение определенных действий, признании договора аренды  нежилого помещения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к  ответчикам о признании действий незаконными, запрете на совершение определенных действий, признании договора аренды  нежилого помещения недействительным мотивируя свои требования тем, что  14.04.2021 г. между ТСЖ «Режиссер» и * И.М.  заключен Договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого   Арендодатель предоставляет в аренду часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расположенное по адресу: *, а именно части комнаты * помещения III, расположенной на этаже п 2 (подвал 2) многоквартирного дома. В соответствии с п. 1.4 Договора аренды назначением помещения является коридор. В соответствии с   ГОСТ Р 58033-2017. «Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины»,   в коридоре должно осуществляться свободное и беспрепятственное передвижение лиц, не затрудненное какими-либо помехами. В свою очередь арендатор использует спорное помещение для парковки автомобилей (в количестве 2 штук), тем самым затрудняя передвижение лиц в коридоре, что свидетельствует об использовании спорного помещения не по назначению. В самом тексте Договора аренды отсутствует упоминание таких терминов, как машино-место, транспортное средство, автомобиль и т.д. Из положений Договора аренды не следует возможность использования спорного помещения в качестве машино-места. Согласно Договору аренды арендатор обязан использовать помещение исключительно в соответствии с его назначением (п. 2.1.3), соблюдая условия Договора, санитарные, противопожарные, жилищные и иные нормы, установленные законодательством РФ (п. 2.1.4). Соответственно, размещение в коридоре транспортных средств невозможно и противоречит назначению такого помещения и нарушает условия Договора аренды, о чем Истец неоднократно сообщал ТСЖ. В данном случае действия арендатора являются незаконными, значительно затрудняют реализацию прав членов товарищества, в частности *К.А.   Сдаваемое в аренду Помещение не отвечает требованиям и характеристикам, предъявляемым к машино-месту, поэтому использование его в качестве такового невозможно. Действия сторон договора аренды направлены на избежание установленного законом порядка проведения перепланировки помещения.  Ответчик * И.М. использует сдаваемое в аренду нежилое помещение в качестве машино-места, что   подтверждается фотографиями. Нежилое помещение, сдаваемое в аренду ТСЖ, не обозначено на проектной документации здания в качестве машино-места, его границы не описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Сдаваемое в аренду помещение не обозначено на проектной документации застройщика в качестве машино-места и, соответственно, не зарегистрировано в качестве такого в ЕГРН, то оно не может использоваться для размещения транспортного средства. В настоящее время ТСЖ «Режиссер» самостоятельно выделило из целого общего помещения многоквартирного дома часть помещения, обозначило его, определило его границы, и сдало в аренду с назначением «коридор». Арендатор же произвольно определил назначение нежилого помещения в качестве машино-места и начал располагать на нем транспортные средства. Все указанные действия были произведены без согласия органа местного самоуправления.  Ответчиками нарушены требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок согласования изменений, установленный постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах».  Расположение транспортного средства на указанной части общего имущества ставит под угрозу безопасность всего дома, а также нарушает права и законные интересы других собственников, что противоречит ст. 161 ЖК РФ о надлежащем управлении многоквартирным домом. Использование спорного помещения для размещения транспортного средства противоречит  также и  требованиям пожарной безопасности. Истец является собственником машино-места № 89,  арендатор спорного помещения нарушает права собственности  истца, перекрывая собственным автомобилем доступ к машино-месту истца, использование спорного помещения в качестве машино-места невозможно без нарушения прав собственника соседнего машино-места, так как парковка автомобиля на указанном помещении   невозможна без нарушения доступа  истца  к его личной собственности. Помимо указанного, 20.04.2021 г.  третье лицо, использовавшее спорное помещение для парковки, совершило наезд на расположенный в границах очерченного машино-места автомобиль  истца, что было зафиксировано в определении инспектора   ДПС ГИБДД,      автомобиль  истца  получил внешние повреждения.  Договор аренды от 14.04.2021 г. является притворной сделкой, а действительные намерения Сторон и фактическое исполнение Договора аренды нарушают нормы закона.  Часть комнаты 67 помещения III, переданная в аренду по Договору от 14.04.2021 согласно экспликации помещений Дома является коридором и именно в этом качестве передана в аренду Никулину И.М. Однако Арендатор использует данное помещения для парковки транспортных средств, то есть в качестве машино-места. Такое использование спорного помещения не только противоречит условиям спорного Договора аренды, но и противоречит Закону о государственной регистрации недвижимости, нарушает требования пожарной безопасности, а также права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. В свою очередь ТСЖ «Режиссер» не пресекло незаконные действия арендатора, а также не предприняло иных мер для восстановления нарушенных прав истца, демонстрирует полное бездействие, чем поощряет незаконные действия Арендатора. Также, вышеуказанный Договор аренды нежилого помещения   является недействительным, поскольку председатель правления ТСЖ при заключении спорного договора действовал с превышением полномочий, единолично разрешив вопрос, отнесенный к ведению правления ТСЖ. Подземный гараж (паркинг) с машино-местами, расположенный в подвальном помещении многоквартирного дома, относится к общедомовому имуществу. Протоколом внеочередного общего собрания собственников от 10.02.2021 № 1 было принято решение о предоставлении ТСЖ «Режиссер» в лице председателя правления ТСЖ «Режиссер» полномочий на заключение договоров аренды и иного использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: город Москва, улица Пырьева, дом 2 -в том числе помещений и их частей, участков фасада и кровли, по цене и на условиях, определяемых правлением ТСЖ «Режиссер». Из формулировки решения, отраженной в Протоколе от 10.02.2021 № 1 следует, что председатель правления уполномочен лишь на подписание договоров об использовании общего имущества, однако цена и условия такого договора должны быть определены правлением ТСЖ «Режиссер». Поскольку иного не установлено Уставом ТСЖ «Режиссер», то при сложившихся обстоятельствах вопрос о пользовании общим имуществом многоквартирного дома иными лицами должен решаться именно правлением ТСЖ «Режиссер», а не единолично председателем. При этом Протокола, подтверждающего, что правлением ТСЖ было проведено заседание по вопросу определения условий заключения спорного Договора аренды, и принято положительное решение в материалы дела не представлено, а также не направлялось в адрес истца. Таким образом, председатель правления ТСЖ единолично разрешил вопрос, отнесенный к ведению правления ТСЖ, что свидетельствует о превышении полномочий при заключении спорного договора, что является основанием для признания Договора аренды недействительным. Таким образом, истец просит суд признать незаконными действия *И.М. по размещению транспортных средств в пределах части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: г*, а именно части комнаты * помещения III, расположенной на этаже п 2   многоквартирного дома. Запретить использование вышеуказанной части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  для размещения транспортных средств. Признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 14.04.2021 г., заключенный между ТСЖ «Режиссер» и * И.М. (согласно уточненным исковым требованиям)

Представитель   истца в судебное заседание явилась, доводы, изложенные в исковом заявлении в редакции  уточненных исковых требований поддержала, просила исковые требования удовлетворить.

Представители ответчика ТСЖ «Режиссер» в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Ответчик * И.М. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом, что подтверждается сведениями о движении судебной корреспонденции.

Суд, принимая во внимание положения ст. 165.1 ГК РФ, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствии указанного ответчика.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

-Как установлено в судебном заседании, истец является собственником нежилого помещения кадастровый номер *, площадью 14, 1 кв.м,  подвал 2  по адресу: * 2, что подтверждается выпиской ЕГРН.

В вышеуказанном многоквартирном доме создано ТСЖ «Режиссер».

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу ч.1.1.  указанной статьи, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома, состоявшегося в период 16.12.2020 г. по 10.02.2021 г.  в форме очно-заочного голосования,  оформленного Протоколом от 10.02.2021 г., ТСЖ «Режиссер» в лице председателя  правления предоставлены полномочия на заключение договоров аренды  и иного использования  общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу, в том числе, помещений и их частей, участков фасада и кровли, по цене и на условиях определяемых Правлением ТСЖ «Режиссер». 

14.04.2021 г. между ТСЖ «Режиссер» (арендодатель) и * И.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого является предоставление Арендодателем Арендатору в аренду части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, находящемся под управлением Арендодателя и расположенном по адресу: * (Дом), - а именно части комнаты *помещения  III, расположенного на этаже п 2 (подвал 2) Дома. Площадь части мест общего пользования Дома, передаваемой в аренду по Договору и указанной в пункте 1,1 Договора, (Помещение) составляет 54,3 кв.м (размеры Помещения - 7,37 м х 7,37 м). Схема расположения Помещения на этаже п 2 (подвал 2) Дома приведена в Приложении № 1 к Договору. Назначение Помещения - коридор.(п.п.1.1-1.4)

В силу п.1.6 договора, срок аренды помещения по договору с 14.04.2021 г. по 28.02.2022 г. (включительно)

Согласно п.2.1.3, 2.1.4  договора, арендатор обязуется использовать Помещение исключительно в соответствии с назначением Помещения, указанным в пункте 1.4 Договора. Пользоваться Помещением в соответствии с условиями Договора и целевым назначением Помещения, санитарными, противопожарными, жилищными и иными нормами, установленными законодательством Российской Федерации.

В соответствии  с п.п.2.3.1-2.3.4 Арендатор не имеет права производить перепланировку Помещения.  Производить переустройство Помещения. Передавать права на Помещение третьим лицам. Заключать с третьими лицами какие-либо договоры в отношении Помещения или его частей.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 3  ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.ст. 609, 610 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.  Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Доводы представителя истца о том, что вышеуказанное помещение используется арендатором для размещения транспортных средств, не могут быть признаны судом состоятельными, поскольку истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено ни одного доказательства, подтверждающего указанные доводы.

Доводы истца, о том, что принадлежащему истцу автомобилю, припаркованному в подземном паркинге, на принадлежащем истцу на праве собственности машиноместе причинены механические повреждения, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в материалах дела об административном правонарушении отсутствуют сведения, что водитель *Е.Д. состояла в договорных отношениях с ТСЖ либо * И.М.

Оснований полагать, что ответчики  выполняли работы по перепланировке Помещения (возведению или демонтажу каких-либо стен или перегородок) у суда не имеется, как установлено в судебном заседании, конфигурация Помещения и комнат, расположенных рядом с Помещением, соответствует данным технической инвентаризации и является неизменной с ввода Дома в эксплуатацию, доказательств, подтверждающих, что ТСЖ совершило действия, направленные на изменение целевого назначения Помещения истцом не представлено и в  судебном заседании не установлено.

Вопреки доводам представителя истца, в договоре  аренды нежилого помещения, заключенного ответчиками определены размеры Помещения и его площадь, так, в Приложении № 1 к Договору от 14.04.2021 указаны границы Помещения, которые проходят по существующими конструкциями (стенам и колоннам) или их створам.

При этом, суд принимает во внимание, что положения действующего законодательства   не содержат обязанности постановки на кадастровый учет части помещения, передаваемого в аренду на срок менее одного года.

Доводы истца о размещении  в арендуемом помещении автомобилей, не могут, по мнению суда, служить основанием для признания договора недействительным.

Так, истцом не представлено и в судебном заседании не установлено доказательств того, что   в Помещении размещает автомобиль лицо, с которым ТСЖ  заключило договор аренды Помещения, равно как и доказательств о предоставлении ответчиком Никулиным И.С. арендуемого помещения для размещения автомобилей.  Доказательств подтверждающих, что ТСЖ предоставило каким-либо лицам (в том числе арендатору Помещения) разрешение на размещение каких-либо автомобилей в Помещении суду не представлено, при этом, размещение автомобилей в Помещении не является предметом или условием оспариваемого договора аренды.

Как установлено в судебном заседании, решением внеочередного общего собрания собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома, состоявшегося в период 16.12.2020 г. по 10.02.2021 г.  в форме очно-заочного голосования,  оформленного Протоколом от 10.02.2021 г., ТСЖ «Режиссер» в лице председателя  правления предоставлены полномочия на заключение договоров аренды  и иного использования  общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу, в том числе, помещений и их частей, участков фасада и кровли, по цене и на условиях определяемых Правлением ТСЖ «Режиссер».

Сведений об оспаривании вышеуказанного решения, признании его недействительным, материалы гражданского дела не содержат.

Вопреки доводам представителя истца, условия договора аренды частей общего имущества Дома были утверждены решением правления ТСЖ «Режиссер», что подтверждается протоколом заседания правления ТСЖ от 23.03.2021 г., сведения об оспаривании которого в материалах дела отсутствуют.

Таким образом,  оснований полагать, что  председателем правления ТСЖ  единолично было принято решение, отнесенное к компетенции правления  ТСЖ у суда не имеется, в связи с чем, отсутствую и основания для признания оспариваемого договора аренды недействительной сделкой по основаниям ст. 168 ГК РФ.

Доводы представителя истца о том, что вышеуказанный договор аренды нежилого помещения является притворной сделкой, не могут быть признаны судом состоятельными, поскольку указанные доводы ничем объективно не подтверждаются. При этом, действующее законодательство не содержит запрета на заключение договора аренды в отношении участка коридора в многоквартирном доме.

Более того, оспариваемый договор арены нежилого помещения был заключен 14.04.2021 г.  на срок с 14.04.2021 г. по 28.02.2022 г. (включительно). Соответственно, 28.02.2022 срок аренды Помещения истек, Помещение возвращено ТСЖ «Режиссер», что подтверждается актом приема-передачи от   28.02.2022 г.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании   незаконными действий ответчика  * И.М. по размещению транспортных средств в пределах части общего имущества собственников помещений, запрете   использования указанной части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  для размещения транспортных средств, признании  недействительным договора аренды нежилого помещения от 14.04.2021 г., заключенного  между ТСЖ «Режиссер» и Никулиным И.М.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя  собранные по делу доказательства в их совокупности, суд    приходит к выводу об отказе в удовлетворении  иска, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь   ст.ст. 56, 194-198  ГПК РФ  суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░  * ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░», *░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░  ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░    -  ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░  ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:                                                                  ░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14.07.2022 ░.