Решение по делу № 2-1774/2021 ~ М-1228/2021 от 28.05.2021

Дело 2-1774/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                    26 августа 2021 года                  город Симферополь

Центральный районный суд города Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Благодатной Е.Ю.,

при секретаре Сорокиной Е.С.,

с участием истца ФИО2,

третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО15 ФИО3, третье лицо ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Агентство недвижимости «РиэлтКрым» о признании договора купли-продажи ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Центральный районный суд <адрес> Республики Крым с иском к ФИО5о., третье лицо ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Агентство недвижимости «РиэлтКрым» о признании договора купли-продажи ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, мотивируя свои требования следующим.

15.06.2018г. между ФИО2 и ФИО5о. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенные по адресу: <адрес> объекта составила 1 600 000 рублей, передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществлялась в момент подписания договора.

Истец в полном объеме исполнил свои обязательства. Ответчик уклоняется от исполнения договора в части предоставления покупателю всех документов необходимых для государственной регистрации права, а также регистрации договора купли-продажи в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

За защитой своих прав истец обратился в ОП № «Центральный» УМВД России по <адрес>, в настоящее время является потерпевшим по уголовному делу в отношении ФИО5 В ходе проверки было установлено, что у ответчика отсутствуют правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости, в ЕГРН отсутствует информация об объекте недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>Б.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи был заключен ответчиком не имеющим правоустанавливающих документов на объект недвижимости, истец просит признать сделку заключенную между ФИО2 и ФИО5о. - договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.06.2018г. недействительной в силу ее ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с ФИО5о. денежную сумму в размере 1 600 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 284 699,10 рублей, сумму морального ущерба в размере 100 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 623 рубля.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить

Ответчик ФИО5о. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Агентство недвижимости «РиэлтКрым» в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд руководствуясь ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 153 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статьи 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В силу положений статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как установлено судом, 12.05.2018г. между ФИО5о.и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность жилой дом общей площадью 48 кв.м. и обязуется уплатить за него установленную настоящим договором цену.

Согласно п.1.2. Предварительного договора недвижимость находится по адресу: <адрес>Б.

Согласно п.2.1. Предварительного договора цена приобретаемой покупателем недвижимости составляет 1 600 000 рублей. Покупатель оплачивает сумму договора следующим образом: 200 000 рублей покупатель передала 03.05.2018г., 130 000 рублей покупатель передает при подписании настоящего договора в качестве задатка, оставшиеся 1270 000 рублей при подписании основного договора купли-продажи (п.2.2.)

Суду представлена расписка от 12.05.2018г. согласно которой ФИО5о. получил от ФИО4 330 000 рублей из общей суммы 1 600 000 рублей, что является задатком за продаваемую недвижимость, состоящую из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>Б.

Согласно расписки от 20.05.2018г. ФИО5о. получил от ФИО4 денежную сумму в счет аванса за покупку дома по <адрес>, которая составляет 48 кв.м., 100 000 рублей.

Суду также представлена расписка от 30.05.2018г. согласно которой ФИО5о. получил денежные средства в счет оплаты за дом по адресу: <адрес>, в размере 250 000 рублей.

15.06.2018г. между ФИО5о. и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п.1.1 Договора, продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером 90:22:010309:163, расположенный по адресу: <адрес>Б, общей площадью 45,0 кв.м., количество этажей -1.

Согласно п.2.1 Договора стоимость объекта составляет 1 600 000 рублей.

В соответствии с п.2.2.2 Договора передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в момент подписания данного договора. Расчет по договору производится в наличном порядке путем передачи денежных средств от покупателя продавцу в момент подписания договора.

Согласно п.3.4. Договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, указанные объекты не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, в аренду не сданы, не обременены правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

Согласно п.3.7 Договора продавец обязуется предоставить покупателю все документы необходимые для государственной регистрации перехода права собственности объекта в Управлении Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Крымскому федеральному округу.

Как установлено в судебном заседании в момент подписания вышеуказанного договора купли-продажи от 15.06.2018г. истец передал ответчику денежную сумму в размере 920 000 рублей.

Таким образом истец исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, передал денежные средства ответчику в общей сумме 1600 000 рублей.

Согласно представленного технического паспорта на жилой дом по состоянию на 05.03.2014г., общая площадь жилого <адрес> литер «Б» по <адрес> в <адрес> составляет 59 кв.м. При этом судом установлено что вышеуказанный технический паспорт в органах БТИ не зарегистрирован.

Согласно ответа МВД по <адрес> от 03.02.2021г. отделом по расследованию преступлений на территории обслуживаемой ОП № «Центральный» СУ УМВД России по <адрес> 27.12.2019г. по материалам КУСП № от 03.04.2029г. по заявлению ФИО2 возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ по факту совершения мошеннических действий. В рамках осуществления предварительного следствия по уголовному делу вынесено постановление о признании ФИО2 потерпевшим.

Согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.04.2021г. (от 15.06.2021г.) в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>Б.

16.04.2021г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возвратить денежные средства в размере 1600 000 рублей в течении 10 дней. Вышеуказанная претензия получена ответчиком 21.04.2021г.

Согласно выписки из <адрес> отдела Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 15.06.2021г. по адресу: <адрес>, в ЕГРН имеются ранее учтенные, актуальные сведения о жилом помещении, площадью 139,7 кв.м., кадастровый №.

Согласно ответа филиала ГУП РК «Крым БТИ» от 29.06.2021г. в архиве филиала инвентарного дела по <адрес>Б не имеется.

Суду представлено инвентарное дело на домовладение № по <адрес> в <адрес>, согласно которого под литерой «Б» значиться сарай. Согласно имеющимся сведениям, за ФИО8 было зарегистрировано право собственности на 165/600 долей по <адрес> в <адрес> на основании договора дарения от 23.11.2005г., далее на основании договора дарения от 01.12.2005г. ФИО8 подарил ФИО9 165/600 долей по <адрес> в <адрес>.

По состоянию на 23.10.2014г. право собственности на жилой <адрес> в <адрес> зарегистрировано: 165/600 долей за ФИО10, 45/100 - за ФИО11, 55/300- за ФИО12, 55/600 - за ФИО13

Таким образом на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 12.05.2018г. и договора купли-продажи жилого дома от 15.06.2018г. ответчик ФИО8 не являлся собственником объекта недвижимости, кроме того спорный объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет, и не внесен в инвентарное дело.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также признании ничтожной сделки недействительной вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Признание сделки недействительной является одним из способов защиты гражданских прав и должно иметь своим последствием непосредственное восстановление нарушенного права истца.

Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. Соответственно, удовлетворение исковых требований должно вести к восстановлению нарушенных прав истца по делу.

Согласно п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 25 сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Для оспаривания сделки по основаниям статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Согласно ст. 6 этого же Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывается на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договора купли-продажи будущей вещи). В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом закон не запрещает заключать договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано, в связи с чем оснований для признания договора купли продажи жилого дома и земельного участка от 15.06.2018г. недействительным в силу его ничтожности не имеется.

Суд читает, что поскольку действительно по указанному договору истец заплатил денежные средства в размере стоимости жилого дома, а продавец принял деньги, приняв на себя обязательство передать в собственность жилой дом, то вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор следует квалифицировать, как договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем.

До настоящего времени документы, необходимые ФИО2 для оформления права собственности ответчиком не переданы, государственная регистрация права собственности продавца на спорное имущество не произведена. В настоящее время доказательств того, что жилой дом, введен в эксплуатацию также не представлено.

Фактически ответчиком ФИО5о. не исполнено обязательство по спорному договору в части предоставления покупателю всех документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу ч.1 ст.1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из содержания указанной нормы получение ответчиком денежных средств от истца при отсутствии у истца обязанности их выплачивать в силу соответствующего договора или требования нормативного акта, без предоставления ответчиком со своей стороны каких-либо товаров (работ, услуг) в счет принятых сумм следует квалифицировать как неосновательное обогащение.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 4 Информационного письма N 49 от ДД.ММ.ГГГГ "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате ошибочно исполненного.

Поскольку денежные средства по сделке покупателем продавцу были переданы, а ответчик ФИО5о., не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, уплаченные денежные средства в размере 1 600 000 рублей подлежат возврату истцу, как неосновательное обогащение.

В случае когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное предусмотренное законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня когда по договору передача товара должна была быть произведена до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Согласно ст.395 Гражданского Кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующим в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Представленный истцом расчет судом проверен, является арифметически правильным.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежат уплате проценты за период с 16.06.2018г. по 26.04.2021г. в размере 284 699,10 рублей.

Моральный вред - физические или нравственные страдания, испытываемые гражданином при нарушении его личных неимущественных или иных нематериальных благ. Право на компенсацию морального вреда возникает при наличии предусмотренных законом условий и оснований ответственности за причинение морального вреда.

Согласно статье 151 Гражданского Кодекса Российской Федерации компенсации подлежит моральный вред, причиненный действиями, нарушающими личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. Моральный вред, связанный с нарушением имущественных прав граждан, подлежит компенсации только при наличии специального указания об этом в законе.

При этом закон выделяет четыре условия, при которых возможна компенсация морального вреда: наличие морального вреда; противоправность действий (бездействия) нарушителя; причинно-следственная связь между действиями нарушителя и вредом; вина нарушителя.

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, то обязанности компенсировать моральный вред не возникает. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом.

Согласно ч. 2 ст. 1101 Гражданского Кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

В соответствии со статьей 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

На основании вышеизложенного исковое заявление ФИО2 подлежит частичному удовлетворению.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Право гражданина вести свои дела в суде лично или через представителей предусмотрено ч. 1 ст. 48 ГПК РФ.

Положениями ст. 100 ГПК РФ закреплено право стороны, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству на возмещение за счет другой стороны расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с вышеизложенным с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., суд учитывает объем произведенной работы представителя, и исходит из требования разумности, справедливости и фактических обстоятельств по делу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере 17 623 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 195-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО15 ФИО3, третье лицо ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Агентство недвижимости «РиэлтКрым» о признании договора купли-продажи ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки– удовлетворить частично.

Взыскать ФИО15 ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1 600 000 рублей, проценты в размере 284 699,10 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 17623 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований -отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья:                        Е.Ю. Благодатная

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.