Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-205/2019 ~ М-188/2019 от 31.07.2019

Дело № 2-205/2019                                                УИД 28RS0013-01-2019-000343-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2019 года                                                                                                       с. Поярково

Михайловский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ершовой К.В.,

при секретаре Паньковой А.С.,

с участием:

представителей истца Удовикова А.В. - Кондратенко Е.А., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению Удовикова Антона Викторовича к Айвазяну Грикору Робертовичу о признании права аренды земельного участка прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Удовиков А.В. обратился в Михайловский районный суд с вышеуказанным иском к администрации Михайловского района Амурской области, Айвазяну Г.Р., в обоснование которого указано, что 11 октября 2016 года между администрацией Михайловского района Амурской области и Айвазяном Г.Р. был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 678+18 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под административное здание, магазин. На земельном участке расположено строение бывшего магазина (нежилое помещение малого предприятия «<данные изъяты>»), ранее принадлежавшего Айвазяну Г.Р. на праве собственности. На основании постановления о передаче арестованного имущества на торги от 08 июля 2016 года, вынесенного судебным приставом-исполнителем ОСП по Михайловскому району УФССП России по Амурской области Балахниной Н.В., и акта приема-передачи арестованного имущества на торги от 28 июля 2018 года, территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, путем проведения публичных торгов, 18 ноября 2016 года был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора принадлежащее Айвазяну Г.Р. Здание (нежилое помещение малого предприятия («<данные изъяты>»), приобретено Федоровым Дмитрием Борисовичем. Право собственности Федорова Д.Б. на Здание зарегистрировано 07 февраля 2017 года в ЕГРП за №. 04 мая 2017 года между администрацией Михайловского района и Федоровым Д.Б. - собственником Здания, был заключен договор аренды земельного участка №, на срок с 01.04.2017 по 29.03.2018 года. 17 июля 2017 года им указанное Здание по договору купли-продажи приобретено у Федорова Д.Б. Право собственности на Здание зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается номером регистрации № от 28 июля 2017 года. Являясь собственником Здания, он обратился в администрацию Михайловского района с заявлением о передаче ему в аренду земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположено принадлежащее ему Здание. Однако администрация района отказала ему в аренде земельного участка ввиду его нахождения в аренде у Айвазяна Г.Р. сроком до 31 августа 2065 года. Считает отказ Администрации передать ему в аренду земельный участок под принадлежащим ему Зданием незаконным, а право его аренды Айвазяна Г.Р. прекращенным, поскольку при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участи, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец. Учитывая обстоятельства, связанные с переходом права собственности на здание от Айвазяна Г.Р. к Федорову Д.Б., положения названных норм права, а также условия договора аренды земельного участка от 04 мая 2017 года между администрацией и Федоровым Д.Б. следует вывод о том, что право аренды Айвазяна Г.Р. на земельный участок с кадастровым номером № перешло к Федорову, а от Федорова Д.Б. к нему. Просил признать прекращённым право аренды Айвазяна Г.Р. по договору № от 11 октября 2016 года на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 678+18 кв.м, из категории земель-земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под магазин, с 07 февраля 2017 года.

Определениями Михайловского районного суда Амурской области от 01 августа 2019 года, 25 сентября 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Федоров Д.Б., администрация Поярковского сельсовета Михайловского района Амурской области.

В судебное заседание истец Удовиков А.В. не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель Удовикова А.В. Кондратенко Е.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы искового заявления частично, указав, что в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости - нежилого помещения малого предприятия «Орбита», находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, истец в силу ст. 35 ЗК РФ также приобрел право на использование земельного участка занятого этой недвижимостью, на тех же условиях, что и продавец. Поскольку Федоров Д.Б. использовал указанный участок до его отчуждения истцу на правах аренды, которая в установленном порядке оспорена не была, в тоже время ответчик Айвазян Г.Р. собственником имущества, расположенного на спорном земельном участке, с 07.02.2017 не является, использовать земельный участок по целевому назначению под административное здание, магазин, собственником которого является истец, с указанного времени не может, в связи с чем право аренды Айвазяна Г.Р. на земельный участок с кадастровым номером № подлежит прекращению. Просил исковые требования, предъявленные к Айвазяну Г.Р. удовлетворить в полном объеме, при этом отказавшись от материально-правовых требований к администрации Михайловского района.

Представитель ответчика администрации Михайловского района Бакшеева Н.А. в судебном заседании от 25 сентября 2019 года, не согласившись с исковыми требованиями Удовикова А.В., предъявленными к администрации Михайловского района, указала, что с учетом основания и предмета исковых требований, считает администрацию района ненадлежащим ответчиком, поскольку договор аренды в отношении спорного земельного участка с Айвазяном Г.Р. заключила администрация Поярковского сельсовета Михайловского района, наделенная на дату заключения договора с Айвазяном Г.Р. полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Именно наличие обременения спорного земельного участка в виде аренды в пользу Айвазяна Г.В., не позволяет администрации Михайловского района передать земельный участок с кадастровым номером № в аренду Удовикова А.В. Дополнительно пояснила, что Айвазян Г.Р. обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполняет, арендую плату не вносит, земельный участок находится в запущенном состоянии, поэтому полагает, что имеются правовые основания для удовлетворения требований Удовикова А.В.

Определением Михайловского районного суда Амурской области от 14 октября 2019 года на основании заявления представителя истца прекращено производство по делу в части требований, предъявленных к администрации Михайловского района Амурской области.

Ответчик Айвазян Г.Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлялся по последнему известному месту жительства, однако судебная корреспонденция возвращена в суд без вручения адресату по истечении срока хранения.

Согласно адресной справке ОВМ МО МВД России «Михайловский» от 13.09.2019 ответчик Айвазян Г.Р. значится зарегистрированным с 08.11.2001 года по настоящее время по адресу: Амурская область Михайловский район с.Поярково, ул. Трудовая, д. 8 кв.1.

Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, самостоятельно используют принадлежащие им процессуальные права и обязанности, и должны использовать их добросовестно.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

В п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Факт неполучения извещения, своевременно направленного по месту жительства ответчиков заказной корреспонденцией расценивается судом как отказ от получения судебного извещения (ч. 2 ст. 117 ГПК РФ). Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие (ч. 4 ст. 167 ГПК РФ).

Третье лицо Федоров Д.Б., представители третьего лица – администрации Поярковского сельсовета Михайловского района Амурской области, в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, возражений относительно исковых требований Удовикова А.В. не представили.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при данной явке.

    Изучив доводы иска Удовикова А.В., заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

    В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

    Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на основании постановления главы Михайловского района Амурской области от 11.10.2016 № Айвазяну Грикору Робертовичу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 678+/-18 кв.м, расположенный в <адрес>, с 01.09.2016 по 31.08.2065 года, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – административное здание, магазин.

    На основании вышеназванного постановления между администрацией Поярковского сельсовета и Айвазяном Г.Р. 11.10.2016 заключен договор аренды земельного участка №. Согласно п. 1.2 Договора на участке имеется административное здание, магазин. Целевое использование земельного участка – административное здание, магазин (п.1.3). Срок аренды земельного участка установлен с 01.09.2016 по 31.08.2065 (п. 2.1). Все изменения или дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме (п. 6.1).

    Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Амурской области 07.11.2016 № регистрации №.

    Кроме того, на основании постановления главы Михайловского района Амурской области от 04.05.2017 № Федорову Дмитрию Борисовичу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 678+/-18 кв.м, расположенный в <адрес>, с 01.04.2017 по 29.03.202018 года, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – административное здание, магазин.

    На основании вышеназванного постановления между администрацией Поярковского сельсовета и Федоровым Д.Б. 04.05.2017 заключен договор аренды земельного участка №. Согласно п. 1.2 Договора на участке имеется нежилое здание. Целевое использование земельного участка – административное здание, магазин (п.1.3). Срок аренды земельного участка установлен с 01.04.2017 по 29.03.2018 (п. 2.1). Все изменения или дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме (п. 6.1).

В материалы дела представлен договор № купли-продажи недвижимого имущества от 18.11.2016, заключенного по результатом торгов между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области и Федоровым Дмитрием Борисовичем в отношении недвижимого имущества-здание (нежилое помещение малого предприятия «<данные изъяты>»), площадью 423,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенного в <адрес>, принадлежащего на праве собственности Айвазяну Г.Р.

    На основании договора купли-продажи от 17.07.2017, заключенного между    Федоровым Дмитрием Борисовичем и Удовиковым Антоном Викторовичем в отношении здания малого предприятия «<данные изъяты>», площадью 423,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенного в <адрес>, последний приобрел в собственность вышеуказанное нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № расположенном в <адрес>, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – административное здание, магазин (№ гос. регистрации права собственности № от 28.07.2017).

    Из ответа главы администрации Михайловского района Амурской области от 10.04.2019 (исх.№) на обращение Удовикова А.В. следует, что администрация Михайловского района, рассмотрев заявление уведомляет о невозможности предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 678+/-18 кв.м, расположенный в <адрес>, с 01.09.2016 по 31.08.2065 года, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – административное здание, магазин, так как вышеназванный земельный участок находится на праве аренды у Айвазяна Г.Р. согласно договора аренды № от 11.10.2016 года сроком до 31.08.2065 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 07.11.2016 г.

    Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Новый собственник приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

    Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

    Как усматривается из представленных в материалы дела договоров купли-продажи объекта недвижимости от 18.11.2016 и от 17.07.2017 здание (нежилое помещение малого предприятия «<данные изъяты>»), площадью 423,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенного в <адрес>, от Айвазяна Г.Р. перешло в собственность Федорова Д.Б., а от того – к истцу Удовикову А.В. При этом земельным участком прежний владелец объекта недвижимости владел на правах аренды, целевое использование земельного участка – под административное здание, магазин.

    В настоящее время собственником указанного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:18:010135:38, согласно сведениям ЕГРН является истец Удовиков А.В.

    Как установлено в судебном заседании из доводов искового заявления, пояснений представителя истца, а также пояснений представителя администрации Михайловского района Бакшеевой Н.А. в судебном заседании от 25.09.2019, подтвержденных указанными выше документами, прекращение права аренды на земельный участок с кадастровым номером № за Айвазяном Г.Р. в соответствии с действующим законодательством не оформлено, что является препятствием к заключению истцом договора аренды с органом муниципальной власти и оформлению и реализации своих прав в отношении данного земельного участка.

    Отчуждение в пользу истца объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, к которому как собственнику здания перешло право пользования закрепленным в установленном порядке за указанным объектом земельным участком на том же виде права, то есть, на условиях аренды, что соответствует положениям ч. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

    Исходя из п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    В соответствии со ст. 552 ч. 3 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

    Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

    Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

    Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

    Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

    Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

    Изменение и прекращение правоотношения закон прямо относит к способам защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).

    Учитывая, что спорный земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 678+18 кв.м, из категории земель-земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под административное здание, магазин, был предоставлен бывшему владельцу здания для его использование непосредственно в связи с эксплуатацией указанного административного здания, которое впоследствии перешло в собственность истца, следовательно, к Удовикову А.В., как последнему приобретателю, перешло право аренды на земельный участок, а Айвазян Г.Р. как бывший собственник здания и арендатор расположенного под ним земельного участка по договору аренды утратил право аренды с момента продажи указанного объекта недвижимости. В настоящее время Айвазян Г.Р., земельным участком не пользуется и использовать по целевому назначению после отчуждения расположенного на нем административного здания не может, оплату арендных платежей также не производит. В настоящее время указанный земельный участок продолжает занимать административное здание, находящийся в собственности истца, целевое назначение земельного участка не изменено.    При таких обстоятельствах, исковые требования Удовикова А.В. подлежат удовлетворению, а право аренды земельного участка с кадастровым номером №, за Айвазяном Г.Р. прекращению.

    Поскольку в соответствии со ст.196 ч.3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и, учитывая, что истец просит прекратить право аренды Айвазяна Г.Р. на земельный участок с даты прекращения права собственности ответчика на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, в связи с чем суд полагает признать прекращенным право аренды Айвазяна Г.Р. на земельный участок с 07 февраля 2017 года.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 678+18 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 11 ░░░░░░░ 2016 ░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░ 07 ░░░░░░░ 2017 ░░░░.

    ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ 07 ░░░░░░░ 2017 ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 678+18 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░

(№ ░░░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ № ░░ 07.11.2016).

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                          ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 18 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.