Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-791/2020 (2-6884/2019;) ~ М-6777/2019 от 13.11.2019

Дело № 2-791/2020

УИД 26RS0001-01-2019-015909-23

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 февраля 2020 года г. Ставрополь

Промышленный районный суд г.Ставрополя Ставропольского края в составе:

Председательствующего по делу судьи Сподынюк Л.В.,

при секретаре Василенко Е.А.,

с участием представителя истца Амирханяна В.С. по доверенности Шевелевой В.В.,

     рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению Амирханян В. С. к Шаповаловой Т. П. о взыскании двойной суммы задатка, возмещении убытков, судебных расходов,

    У С Т А Н О В И Л:

Амирханян В.С. обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Шаповаловой Т.П. о взыскании с ответчика двойную сумму задатка в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, 12 000 (двенадцать тысяч) рублей сумму оплаты правового заключения и 237. 86 руб. за оплату направления претензии.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что дата между Амирханян В.С. и Шаповаловой Т.П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес> задатком в размере 50 000 рублей. Цена Квартиры предварительным договором была определена в размере 2 125 000 рублей. По указанному предварительному Договору, основной договор, стороны были обязаны подписать не позднее «18» ноября 2019 <адрес> заключить основной договор купли-продажи квартиры оказалось невозможным по вине П.-ответчика, так как до его подписания в отношении Правообладателя-П. были выявлены сведения о наличии исполнительного производства, прекращенного в связи с невозможностью установить место нахождение должника, его имущества, на дату заключения Договора передачи (приватизация), помимо Правообладателя-П., право пользования и проживания в Квартире, и, соответственно, право на приватизацию Квартиры имелось также у Шаповалова Е.В., Шаповалова К.В. при этом, указанные лица не включены в состав собственников Квартиры, а так же в Квартире произведена перепланировка (переустройство), в то время как по общему правилу переустройство или перепланировка жилого помещения должны проводиться по согласованию с органом местного самоуправления. Однако П. указанное при заключении предварительного договора купли-продажи не было доведено П., и объект недвижимости ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» входящий в группу компаний Сбербанк проводившим правовое заключение для предоставления ипотеки для покупки указанной квартиры не был рекомендован к приобретению, т. к. возможны неблагоприятные последствия в связи с ее приобретением. В связи с чем, истец направил претензию, которая П. не была удовлетворенна, что явилось основанием для обращения с настоящими требованиями в суд.

В судебное заседание истец Амирханян В.С. не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомил, в связи, с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца, с участием его представителя по доверенности.

В судебном заседании представитель истца Амирханяна В.С. по доверенности Шевелева В.В. поддержала заявленные исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик Шаповалова Т.П. в судебное заседание не явилась. О дате времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, в связи с чем, суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Суд, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства и в их совокупности, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствие со ст. 55 ГПК доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Так, в соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридически свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (П.), а П. обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность П. земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

        Из материалов дела усматривается, что дата между Амирханян В.С. и Шаповаловой Т.П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес> кадастровый (или условный номер) №, которая расположена на 5 этаже, состоит из 3 (трех) жилых комнат и имеет общую площадь 67,3 (шестьдесят семь целых три десятых) кв.м с задатком в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Цена Квартиры предварительным договором сторонами определена в размере 2 125 000 (два миллиона сто двадцать пять тысяч рублей 00 копеек). Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, должна быть произведена П. П. не позднее «18» ноября 2019 г. и срок подписания основного договора не позднее «18» ноября 2019 г.

П.2.1. Договора определено, что при заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный П. П. зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся П. П. в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере 2 075 000 (Два миллиона семьдесят пять тысяч рублей 00 копеек) в день подписания Основного Договора перечисляется на расчетный счет.

        Пунктами 3.1. - 3.5 Договора определено, что Обеспечением исполнения П. своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

        Если Основной договор не будет заключён по вине П., задаток П. не возвращается. Под виной П. понимается неявка П. или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

        Если Основной договор не будет заключен по вине П., он должен будет вернуть П. внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина П. определяется аналогично вине П., как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

Возврат П. П. задатка или не возврат П. П. задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

        Внесённая П. в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату П. П. в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, П. будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между П. и П. может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у П.. Продавец обязан вернуть П. сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления П. П. требования о возвращении суммы задатка.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон, задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).     Данный пункт введен в соответствии (п. 4 введен Федеральным законом от дата N 42-ФЗ) и действовал на момент заключения спорного договора.

На основании п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, судом установлено, что согласно условиям представленного истцом предварительного договора купли-продажи и расписки от дата, истец в счет причитающихся платежей при заключении основного договора выплатил ответчику задаток в сумме 50 000 рублей.

Однако, как установлено в судебном заседании, ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» входящий в группу компаний Сбербанк проводившим правовое заключение настоящей сделки отношении П. выявил сведения препятствующие заключению основного договора купли-продажи, а именно:

Наличие исполнительного производства, прекращенного в связи с невозможностью установить место нахождение должника, его имущества.

Установлено, что право собственности П. на Квартиру возникло и зарегистрировано в установленном законом порядке, однако на дату заключения Договора передачи (приватизация), помимо Правообладателя, право пользования и проживания в Квартире, и, соответственно, право на приватизацию Квартиры имелось также у Шаповалова Е.В., Шаповалова К.В. При этом, указанные лица не включены в состав собственников Квартиры. То есть в случае если на дату заключения Договора передачи (приватизация), имелись иные лица, состоящие на регистрационном учете, т.е. имели право пользования и проживания в Квартире, и, соответственно имели, право на приватизацию Квартиры, то от таких лиц должны быть предоставлены отказы от приватизации. При этом, несмотря на наличие отказов от права на приватизацию жилого помещения, вероятность приобретения Квартиры, обремененной правами данных лиц на пользование и проживание в Квартире, сохраняется, поскольку переход права собственности на объект недвижимости не является для лиц, отказавшихся от приватизации, основанием для прекращения права пользования и проживания в данном объекте недвижимости, т.к. право пользования данным объектом недвижимости для них носит бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на объект недвижимости. Наличие лиц, чье право на приватизацию было нарушено, может послужить основанием для признания Договора передачи (приватизация) недействительным, что может повлечь для нового правообладателя утрату права собственности на Квартиру. (ст. 2 Закона РФ от дата № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 19 ФЗ от дата №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст.71 ЖК РФ, ст.37 ГК РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от дата № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом истцу удостоверяющих сведений, о том, что права указанных лиц на приватизацию Квартиры не были нарушены, не представлено.

Кроме того, установлено, что в Квартире произведена перепланировка (переустройство). По общему правилу переустройство и/или перепланировка жилого помещения должны проводиться по согласованию с органом местного самоуправления. Если переустройство и (или) перепланировка Квартиры невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие переустройство и (или) перепланировку, реконструкцию помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние до перепланировки (переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленные сроки и в установленном порядке. В противном случае, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже жилого помещения с неузаконенной перепланировкой с публичных торгов. При приобретении Квартиры с самовольной/неузаконенной перепланировкой (переустройством) для нового правообладателя возможны следующие негативные последствия:- предъявление к нему требований о приведении Квартиры в прежнее состояние;- утрата права собственности на Квартиру в случае не приведения Квартиры в прежнее состояние по требованию органа местного самоуправления, (ст. 26, ст. 29, п.2. ст. 40 ЖК РФ, п. 2. ст. 7.21 КоАП РФ).

            Необходимые документы, подтверждающие согласование/узаконивание П. перепланировки (переустройства) в установленном порядке отсутствуют.

                Так же П. не представлены актуальные документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в Квартире лиц, а так же отсутствуют актуальные документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам по Квартире, в том числе по оплате электроэнергии и капитального ремонта.

Таким образом в договоре стороны определяют судьбу указанной денежной суммы в случае неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи, по существу, приводя положения ст. 380 ГК РФ о последствиях прекращения обязательства, обеспеченного задатком, согласно которой, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Ответчики условие договора в добровольном порядке не исполнил, претензию направленную дата в добровольном порядке не удовлетворил.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к убеждению, что договор купли-продажи не был заключен сторонами по вине ответчика в виду скрытия им необходимой информации и не устранении указанных нарушений т.е. не надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, а не в силу утери сторонами предварительного договора взаимного интереса к заключению основного договора купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Статья 98 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как следует из материалов дела, истцом понесены судебные расходы на оплату правового заключения в размере 12 000 рублей и почтовые расходы в размере 237,86 рублей, которые подтверждены документально. В связи с тем, что суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца, то судебные расходы также подлежат взыскание с ответчика в пользу истца.

На основании ст. 333.19 НК РФ, учитывая, что оплата государственной пошлины, произведена истцом при подаче иска в суд, не в полном объеме, то в доход государства с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1470 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

        Исковые требования Амирханян В. С. к Шаповаловой Т. П. о взыскании двойной суммы задатка, возмещении убытков, судебных расходов – удовлетворить.

            Взыскать с ответчика Шаповаловой Т. П. в пользу Амирханян В. С. двойную сумму задатка в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

Взыскать с ответчика Шаповаловой Т. П. в пользу Амирханян В. С. 12 000 (двенадцать тысяч) рублей сумму оплаты правового заключения.

Взыскать с ответчика Шаповаловой Т. П. в пользу Амирханян В. С. 237, 86 (двести тридцать семь рублей, восемьдесят шесть копеек) судебные расходы за оплату направления претензии.

Взыскать с ответчика Шаповаловой Т. П. недоплаченную государственную пошлину в доход государства в размере 1470 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца.

Судья Л.В.Сподынюк