Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-152/2016 (2-2288/2015;) ~ М-2064/2015 от 25.11.2015

Дело №

Поступило в суд 25.11.2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 апреля 2016 года                                      <адрес>

<адрес> суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зотовой Ю.В.,

при секретаре                      Дяденко А.И.,

с участием помощника прокурора Радченко Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Делидова М. Б. к Задорожному А. Р. об обязании возврата квартиры и выселении,

у с т а н о в и л:

Делидов М.Б. обратился в суд с иском и просил обязать Задорожного А.Р. передать ему <адрес> в <адрес>; выселить Задорожного А.Р. из <адрес> в <адрес>.

В обоснование заявленных требований указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор купли – продажи <адрес> в <адрес>. Согласно п. 4 договора квартира была продана за 1 000 000 рублей. Расчет между сторонами должен быть произведен после государственной регистрации перехода права собственности. Переход права зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, однако денежные средства ответчиками уплачены ему не были. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование об оплате договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также сообщил, что в случае неисполнения обязательства он отказывается от исполнения договора и просит в срок до ДД.ММ.ГГГГ вернуть квартиру, на что ответчик устно ответил отказом. В связи с тем, что ответчик вселился в спорную квартиру и в ней зарегистрировался, то считает, что он подлежит выселению.

Истец – Делидов М.Б. в судебное заседание дважды не явился, о времени и месте судебного заседания извещался по месту жительства в соответствии с правилами ст. ст. 113, 115 ГПК РФ; однако извещения вручены не были, так как за телеграммой не является. Ответчик настаивал на рассмотрении дела в отсутствие истца. При таких обстоятельствах суд считает, что дело подлежит рассмотрению в отсутствие истца в соответствии с п. 3 ст. 167 ГПК РФ, поскольку риск неполучения судебных извещений по указанному истцом адресу лежит на нем.

В судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истец заявленные требования поддержал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он с ответчиком заключил договор купли – продажи <адрес> в <адрес> по цене 1 000 000 рублей. Расчет предусмотрен был после регистрации перехода права собственности. При сдаче документов на регистрацию права представитель Росреестра сказал ему, что на квартиру будут наложены обременения – ипотека в силу закона до полного с ним расчета Задорожным А.Р. До настоящего времени ответчик с ним расчет по договору не произвел, по договору ему был передан только аванс в размере 150 000 рублей по расписке за день до заключения договора. Больше никаких денежных средств от ответчика не получал, представленные ответчиком расписки в судебном заседании составлены не им. Поэтому обременения не снимал. Считает, что ответчик нарушил существенные условия договора, в связи с чем, просит обязать Задорожного А.Р. передать ему <адрес> в <адрес> и выселить Задорожного А.Р. из квартиры.

Ответчик – Задорожный А.Р. в судебном заседании исковые требования не признал полностью, пояснил, что до заключения договора купли – продажи квартиры у Делидова М.Б. устно договорились, что выплатит ему 900 000 рублей, он им делает в квартире ремонт под ключ и живет там. Цену квартиры по договору согласовали 1 000 000 рублей. С Делидовым М.Б. стали рассчитываться частями до регистрации перехода права собственности, так как пошли на уступку. Деньги ему передавались частями в разное время по распискам в машине около банка «Левобережный» в присутствии отца Задорожного Р.Л. Всего передали истцу 740 000 рублей. Оставшуюся сумму 260 000 рублей не передали, так как при получении свидетельства о регистрации права увидели, что на квартире имеется обременение. Обращались к истцу снять это обременение, но он отказывается. После подачи в суд иска, он просил вернуть ему квартиру, и обещал вернуть деньги. Они согласились, но истец деньги не возвращает, обременения не снимает. Денежные средства в оставшейся сумме Делидову М.Б. не передают, так как он может их обмануть. Когда сдавал в Росреестр по НСО документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру, то не видел, что по документам наложено обременение.

Привлеченные для участия в деле в качестве третьих лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, УФМС России по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования удовлетворению не подлежат, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Делидовым М.Б. (продавец) и Задорожным А.Р. (покупатель) заключен договор купли – продажи, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, общей площадью 20,4 кв.м., расположенную <адрес> многоквартирного дома, адресу (местоположение) <адрес>. Кадастровый (или условный) № (л.д.8,27).

Согласно п. 4 договора купли – продажи вышеуказанный объект недвижимости оценивается по соглашению сторон и продается за 1 000 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен после государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Делидов М.Б. и Задорожный А.Р. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением и сдали необходимый пакет документов для регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на <адрес> в <адрес>. Одновременного с подачей заявления о регистрации права собственности, Задорожным А.Р. подано заявление о регистрации ограничения (обременения) права – ипотека в силу закона. Государственная регистрация права собственности и перехода права собственности на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами регистрационного дела по сделке купли –продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> представленными на запрос суда (л.д.36-48).ДД.ММ.ГГГГ Задорожному А.Р. выдано свидетельство о государственной регистрации права на квартиру по адресу: <адрес>, в котором указаны существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона (л.д.28). Данное обстоятельство подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.9).

Согласно выписке из домовой книги в <адрес> в <адрес> зарегистрирован и проживает Задорожный А.Р. с ДД.ММ.ГГГГ. Делидов М.Б. снят с регистрационного учета по указанному адресу ДД.ММ.ГГГГ (л.д.58).

ДД.ММ.ГГГГ Делидов М.Б. направил Задорожному А.Р. письмо, в котором просил в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести расчет по договору в полном объеме, указав также, что если в указанный срок оплата не будет произведена, в этом случае заявляет отказ от исполнения договора и просит в срок до ДД.ММ.ГГГГ вернуть квартиру по акту – приема-передачи (л.д.10,11).

В судебном заседании ответчик Задорожный А.Р. представил оригиналы расписок о получении Делидовым М.Б. денежных средств за продажу квартиры по <адрес>, а именно расписки о получении Делидовым М.Б. ДД.ММ.ГГГГ 40 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 150 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 220 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 330 000 рублей (л.д.24-26).

Между тем, истец Делидов М.Б. оспаривал расписки от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 40 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 220 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ от 330 000 рублей, по тем основаниям, что денежных средств в указанном размере он от Задорожного А.Р. не получал, получал только денежные средства в размере 150 000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, ходатайства о назначении судебно-почерковедческой экспертизы не заявлял.

Таким образом, суд считает, что в судебном заседании нашел подтверждение факт того, что в счет исполнения договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ Делидову М.Б. Задорожным А.Р. передано 740 000 рублей.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ и денежные средства в оставшейся части 260 000 рублей ответчиком истцу не переданы, суд полагает, что ответчик не исполнил договорные обязательства о полной оплате покупной цены.

Согласно части 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Частями 1,3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных норм материального права, право требования на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации возврата переданного покупателю имущества в натуре возникает у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества.

Вместе с тем, требования о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Делидовым М.Б. заявлены не были.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи продавцу не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору недвижимости в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате ее стоимости.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований Делидова М.Б. о возврате ему квартиры у суда не имеется, а следовательно, не имеется оснований для удовлетворения требований о выселении Задорожного А.Р. из квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Делидову М. Б. к Задорожному А. Р. об обязании возврата квартиры и выселении в полном объеме – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.В.Зотова