Решение от 23.05.2018 по делу № 33-28649/2018 от 01.08.2018

судья суда первой инстанции Гусакова Д.В.

гражданское дело №33-28649/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                                                04 сентября 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе 

председательствующего                                                      Иваненко Ю.С.,

судей                                                                        Анашкина А.А.,

                                                                                                    Олюниной М.В.,

при секретаре Михайловой С.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Олюниной М.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Администрации Волгограда по доверенности Ситниковой И.В. на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 23 мая 2018 года по иску Администрации Волгограда к Фархутдиновой Е.Е.о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

которым в удовлетворении исковых требований  Администрации Волгограда отказано,

УСТАНОВИЛА:   

         Истец Администрация города Волгограда обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику Фархутдиновой Е.Е., в котором просила взыскать с ответчика долг по арендной плате за период с 01.05.2015 по 16.08.2017 в размере 806 907,08 руб. и неустойку за период с 11.05.2015 по 16.08.2017 в размере 345 964,48 руб.

                Требования мотивированы тем, что между Администрацией Волгограда (арендодатель) и Фархутдиновой Еленой Евгеньевной (арендатор) заключен договор аренды № ….от 05.09.2008 земельного участка (кад. № ….), площадью 1294 кв.м., расположенного по адресу: …., для эксплуатации административного здания со встроенными помещениями под множительную технику, сроком действия по 12.02.2018. Однако ответчик обязательства по договору не исполняет надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание суда первой инстанции явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по тем основаниям, что права по договору аренды были переуступлены 09.04.2015.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истца по доводам апелляционной жалобы. 

Стороны  в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст.167 ГПК РФ.

                   Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

         Суд первой инстанции, при вынесении решения, руководствовался положениями ст.ст.154, 310, 388, 389, 420, 421, 425, 606, 607, 610, 611, 614 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ.

  Из материалов дела следует, что между Администрацией Волгограда (арендодатель) и Фархутдиновой Еленой Евгеньевной (арендатор) был заключен договор аренды № … от 05.09.2008 земельного участка (кад. № ….), площадью 1294 кв.м., расположенного по адресу: …, для эксплуатации административного здания со встроенными помещениями под множительную технику, сроком действия по 12.02.2018.

Согласно п.п.2.4, 2.5, 2.6 договора аренды земельного участка, арендная плата начинает исчисляться с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. 

Из положений п.2.11 договора аренды земельного участка следует, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка и (способа) расчета, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы. 

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 01.05.2015 по 16.08.2017. 

В соответствии со ст.330 ГК РФ и п.2.12 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендатору.

Вместе с тем, судом установлено, что 09.04.2015 между Фархутдиновой Е.Е. и  Конновой Т.В. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.09.2008 № …., зарегистрированный 22.04.2015.

           Данный договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2015 внесена соответствующая запись № …..

Разрешая спор по существу, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание, что с апреля 2015 года пользование земельным участком осуществляла Коннова Т.В., суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Вместе с тем, судебная коллегия, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, не может согласиться с выводами суда первой инстанции, в силу следующего.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может. 

В то же время в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. 

При таких условиях дальнейшие действия Администрации по исполнению договора аренды в отношении нового арендатора не могут быть расценены как отказ от претензий к первоначальному арендатору. 

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В данном случае ответчик передала свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды Конновой Т.В. без согласия Администрации (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

        Однако в п.5.1 договора аренды земельного участка следует, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендованный участок или его часть в пользование третьим лицам (субаренда) на основании договора субаренды.

Из п.4 подписанного ответчиком ограничения, обременения в использовании земельного участка (приложение к договору) следует, что запрещается передача арендатором в пользование или аренду земельного участка третьему лицу без согласования с Администрацией (арендодателем).

Данных требований ответчик не выполнил и передал свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка.

При названных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа истцу в удовлетворении требований, обжалуемое постановление принято с нарушением норм материального права, что в силу п.п.1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ  является основанием для его отмены.

        Ранее решением Центрального районного суда г. Волгограда с Фархутдиновой Е.Е. была взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2014 по 22.04.2015 в размере 299 996,24 руб.

Кроме того, Фархутдинова Е.Е. являлась собственником здания, расположенного по адресу: …., т.е. на спорном арендованном земельном участке с период времени с 12.02.2008 по 11.10.2009, а также с 29.10.2010 по 22.04.2015, с 22.07.2016 по 16.08.2017.

        Согласно пункту 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Доводы ответчика об отсутствии у ответчика обязанности по уплате арендной платы в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам и продаже здания, расположенного на земельном участке, несостоятельны, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права. 

По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. 

В данном случае ответчик передал свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды третьему лицу Конновой Т.В. без согласия администрации. 

Поэтому с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54, ответчик наряду с последующими арендаторами несет солидарную ответственность перед администрацией за неисполнение обязанности по уплате арендной платы за спорный период. 

В исковом заявлении Администрация Волгограда просила взыскать задолженность по договору аренды земельного участка только с ответчика Фархутдиновой Е.Е. 

Судом установлено, что спорный земельный участок в настоящее время находится в фактическом владении у третьего лица, которого истец к участию в деле в качестве ответчиков не привлекает.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что в случае уплаты спорной задолженности ответчик не лишена возможности в порядке регресса предъявить требование к другим солидарным должникам (ст.325 ГК РФ).

На основании изложенного, судебная коллегия считает возможным взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.05.2015 по 16.08.2017 в размере 806 907,08 руб.

Также истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 11.05.2015 по 16.08.2017 в размере 345 964,48 руб. в соответствии с положениями п.2.12 договора из расчета 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендатору.

        При взыскании размера неустойки, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В силу п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Судебная коллегия, установив основания для уменьшения размера неустойки, считает возможным снизить сумму неустойки исходя из положений ст.333 ГК РФ, учитывая в том числе, что ответчик является физическим лицом.

Так, договорная неустойка в размере 0,1% в день, составляет 36,5% в год.

Судебная коллегия полагает, что размер неустойки 345 964,48 руб., является несоразмерной последствиям нарушения обязательств, в связи с чем считает возможным снизить размер неустойки до 170 000 руб., учитывая также положения п.6 ст.395 ГК РФ.

        В соответствии с положениями ст.103 ГПК РФ, судебная коллегия взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход бюджета г. Москвы в размере 12 969,07 руб. (976 907,08 – 200 000) х 1% + 5 200), исходя из положений п.п.1 п.1 ст.333.19 НК РФ

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 

 ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 23 ░░░ 2018 ░░░░  – ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

        ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 01.05.2015 ░░ 16.08.2017 ░ ░░░░░░░ 806 907,08 ░░░., ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 170 000 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 12 969,07 ░░░.

        ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░