Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4392/2018 (33-45334/2017;) от 26.12.2017

Судья – Бокий Н.М. Дело № 33-4392/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 февраля 2018 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.

судей: Морозовой Н.А., Перовой М.В.

по докладу судьи Морозовой Н.А.

при секретаре Черникове О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Ромекс Девелопмент» на основании доверенности Балахничева С.В. на решение Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 26 июня 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

Якутина А.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Ромекс Девелопмент» о взыскании в её пользу неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры, убытков, штрафа и компенсации морального вреда. В обоснование исковых требований указала, что по договору уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № <...> от 23.12.2015 г. от 07.07.2016 г. она приняла право требования дольщика по передаче застройщиком ООО «Стройзаказчик» 2-комнатной квартиры, проектной площадью квартиры /с понижающим коэффициентом площади балкона - 53,8/52,6 кв.м., номер 137, на 15 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

По договору участия в долевом строительстве № <...> от 23 декабря 2015 года ООО «Стройзаказчик», сменивший затем наименование на ООО « Ромекс Девелопмент», обязалось в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дольщику 2-комнатную квартиру, проектной площадью квартиры /с понижающим коэффициентом площади лоджии - 53,8/52,6 кв.м., номер 137, на 15 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

Обязательства по оплате стоимости долевого участия в строительстве были исполнены в полном объеме в размере 2 419 600 рублей.

Согласно пункту 5.1 договора № <...> от 23.12.2015 г. срок завершения строительства дома - получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию был определен до 01.08.2016 г. Передача объекта должна была быть произведена не позднее 60 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно окончательный срок передачи квартиры по договору не мог быть позднее 01 октября 2016 года.

При первичном осмотре квартиры 13 января 2017 года ею и представителем застройщика был выявлен и зафиксирован ряд существенных недостатков, которые до сих пор до конца не устранены.

10 февраля 2017 года она повторно обратилась к застройщику с заявлением об устранении недостатков жилого помещения, которое было направлено письмом в адрес застройщика.

После повторного обращения недостатки застройщиком также устранены не были.

10 марта она в третий раз обратилась к застройщику, подав претензию от 06 марта 2017 года об устранении недостатков и выплате неустойки за просрочку передачи квартиры, которая также осталась без удовлетворения.

В целом дом был построен с недостатками: вода в квартиры возведенного дома не подается круглосуточно, накопительные баки не установлены, отсутствует встроенная подземная парковка дома, которая изначально была предусмотрена проектной документацией, высота потолков уменьшена с 2,8 м до 2,65 м, что также указывает недобросовестное исполнение застройщиком принятых обязательств и введение потребителей в заблуждение.

Поскольку квартира не была передана ей по передаточному акту, то неустойка за периоде 01 октября 2016 года по день подачи искового заявления – 27 апреля 2017 года составила: 2 419 600 х (9,75% / 300 х 2) х 209 = 328 702,66 рублей.

Из-за просрочки передачи квартиры она была вынуждена снять жилье - квартиру по адресу: <...>, за 15 000 рублей в месяц, поскольку своего собственного жилья не имеет и приобретала квартиру у ответчика для собственного проживания. За время просрочки передачи квартиры у нее возникли убытки в виде расходов по найму жилья по договору от 03 октября 2016 года, сумма которых за период с 03 октября 2016 года по 27 апреля 2017 года составила 105 000 рублей.

Из-за несвоевременной передачи квартиры и нарушения прав была вынуждена испытывать нравственные страдания, в связи с чем компенсацию морального вреда оценила в 50 000 рублей.

Просила заявленный иск удовлетворитьв полном объеме.

В предварительном судебном заседании представитель Якутиной А.А. по доверенности Петросьян Д. В. заявил ходатайство об увеличении исковых требований, мотивированное тем, что застройщик направил Якутиной А.А. односторонний акт приема-передачи квартиры от 28 апреля 2017 года, который является недействительным, так как застройщик не вправе был составлять и направлять односторонний передаточный акт при наличии у дольщика претензий по недостаткам квартиры, которые до сих пор не устранены, а также при наличии несоответствий сведений, указанных в акте и договоре, относительно количества комнат жилого помещения, площади квартиры по договору, обязанности по доплате.

Просил уточненные исковые требования удовлетворить, признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 28 апреля 2017 года, обязать ООО «Ромекс Девелопмент» подписать с Якутиной А.А. двусторонний передаточный квартиры; взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры в размере 383 466,27 рублей с 01 октября 2016 года по день подачи ходатайства - в связи с недействительностью одностороннего передаточного акта: взыскать 105 000 рублей в качестве убытков по найму жилья; взыскать 50 000 рублей в качестве компенсации морального вреда; 40 000 рублей в качестве расходов на оплату услуг представителя и 1 790 рублей в качестве расходов по оформлению доверенности на представителя.

В судебном заседании представитель истца Якутиной А.А. по доверенности Петросьян Д. В. поддержал уточненные исковые требования

Решением Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 26 июня 2017 года уточненное исковое заявление Якутиной А.А. удовлетворено частично.

Суд признал односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 28 апреля 2017 года, составленный и подписанный ООО «Ромекс Девелопмент», недействительным и не влекущим юридических последствий.

Обязал ООО «Ромекс Девелопмент» подписать с Якутиной А.А. двусторонний передаточный 2-х комнатной квартиры № 137 проектной площадью квартиры /с понижающим коэффициентом площади балкона - 53,8/52,6 кв.м., номер 137, на 15 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, подлежащей ей передаче по договору участия в долевом строительстве № <...> от 23 декабря 2015 года.

Решением взыскано в пользу Якутиной А.А. с Общества с ограниченной ответственностью «Ромекс Девелопмент» 390 523,44 рублей в качестве неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры; 105 000 рублей в качестве убытков; 10 000 рублей в качестве компенсации морального вреда; 252 761,72 рублей штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя; 30 000 рублей в качестве расходов на оплату услуг представителя; 1 790 рублей в качестве расходов по оформлению нотариальной доверенности представителя. Всего - 780 075,16 рублей.

В остальной части иска отказано.

Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью «Ромекс Девелопмент» в доход Российской Федерации государственную пошлину в размере 8 455рублей.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель ООО «Ромекс Девелопмент» на основании доверенности Балахничев С.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования всех обстоятельств дела.

В возражениях на апелляционную жалобу Якутина А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителя ООО «Ромекс Девелопмент» на основании доверенности Голощапова М.В., Якутиной А.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, по договору уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № <...> от 23 декабря 2015 года от 07 июля 2016 года Якутина А.А. приняла у Гягяева П.И. право требования дольщика по передаче застройщиком ООО «Стройзаказчик» 2-комнатной квартиры, проектной площадью квартиры /с понижающим коэффициентом площади балкона - 53,8/52,6 кв.м., номер 137, на 15 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>

По договору участия в долевом строительстве № <...> от 23 декабря 2015 года ООО «Стройзаказчик» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дольщику 2-комнатную квартиру, проектной площадью квартиры /с понижающим коэффициентом площади лоджии - 53,8/52,6 кв.м., номер 137, на 15 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (п.п. 1.4, 1.6 Договора).

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости долевого участия в строительстве были исполнены в полном объеме в размере 2 419 600 рублей.

Согласно пункту 5.1 договора № <...> от 23 декабря 2015 года срок завершения строительства дома - получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию был определен до 01 августа 2016 года. Передача объекта должна была быть произведена не позднее 60 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно окончательный срок передачи квартиры по договору не мог быть позднее 01 октября 2016 года.

В соответствии с ч. 1. ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Частью 1 ст. 27 Федерального закона «О защите прав потребителей» предусмотрено, что исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Судом первой инстанции установлено, что в марте 2017 года организация-застройщик изменила свое наименование с ООО «Стройзаказчик» на ООО «Ромекс Девелопмент», что следует из содержания выписки о юридическом лице из ЕГРЮЛ.

28 апреля 2017 года застройщик составил и подписал односторонний акт передачи объекта долевого строительства по договору № <...> от 23 декабря 2015 года, которым передал квартиру Якутиной А.А.

Судом установлено, что в пункте 1 одностороннего акта от 28 апреля 2017 года, застройщик указал, что передал участнику долевого строительства «1-комнатную квартиру № 137», в то время как согласно пункту 1.6 договора участия в долевом строительстве № <...> от 23 декабря 2015 года передаче подлежит 2-х комнатная квартира № 137 проектной площадью квартиры /с понижающим коэффициентом площади балкона - 53,8/52,6 кв.м., номер 137, на 15 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>

В пунктах 4 и 5 Одностороннего акта от 28 апреля 2017 года застройщик указал, что участник долевого строительства «не имеет имущественных, финансовых претензий к застройщику, в части выплаты убытков, морального вреда и иных требований имущественного и финансового характера за несвоевременную сдачу вышеуказанного многоквартирного дома в эксплуатацию» (п. 4), а также что «претензий у участника к застройщику по передаваемому объекту долевого строительства нет», в то время как материалами дела подтверждается, что Якутина А.А. подала застройщику претензию от 10 февраля 2017 года об устранении недостатков, направленную ответчику 10 февраля 2017 года заказным письмом и доставленная по месту нахождения общества 13 февраля 2017 года; подала ответчику претензию от 06 марта 2017 года об устранении недостатков, выплате неустойки, убытков и компенсации морального вреда, полученную застройщиком 10 марта 2017 года; подала ответчику претензию от 04 мая 2017 года об устранении недостатков, а также подала 27 апреля 2017 года исковое заявление в Октябрьский районный суд г. Новороссийска с этими же исковыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая эти обстоятельства, суд первой инстанции правильно указал, что нельзя согласиться с содержанием пункта 4 одностороннего акта от 28 апреля 2017 года, составленного застройщиком, об отсутствии у участника долевого строительства к застройщику имущественных, финансовых и иных претензий, в связи с чем ответчиком неправомерно было включено такое условие в одностороннем порядке в акт от 28 апреля 2017 года.

Принимая во внимание, что застройщик был осведомлен об имеющихся в квартире недостатках, которые не были им устранены в полном объеме, ответчик был не вправе передавать квартиру в одностороннем порядке, не устранив недостатки и не уведомив об этом Якутину А.А. в установленном порядке. Доказательств обратному, как и доказательств уведомления истца об устранении недостатков, в материалах дела не представлено.

В пункте 7 одностороннего акта от 28 апреля 2017 года застройщик указал, что «...для окончательных взаиморасчетов по договору принимается площадь 54,54 кв.м, (с учетом коэффициента балкона 0,3). В результате произведенного сторонами перерасчета площадь объекта увеличилась на 1,94 кв.м., что составляет сумму к доплате 89 240 рублей».

Указанный пункт является не соответствующим положениям договора участия в долевом строительстве № <...> от 23 декабря 2015 года, поскольку в соответствии с пунктом 1.6 Договора проектная общая площадь квартиры указана в договоре в размере 53,8 кв.м., а с учетом понижающего коэффициента площади балкона (0,3) указана в размере 52,6 кв.м. Согласно пункту 7.7 Договора, в случае отклонения технических данных квартиры, в том числе площади, по сравнению с проектными данными в пределах допуска до 1 кв.м., условия настоящего договора в части суммы оплаты долевого участия в строительстве дома не изменяются и пересмотру не подлежат.

Как предусматривает ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Тем самым, поскольку в предмете договора проектная площадь квартиры указана в размере 53,8 кв.м, (а с понижающим коэффициентом балкона - 52,6 кв.м.), то увеличение фактической площади квартиры до 54,54 составляет менее 1 кв.м. (54,54 - 53,8 - 0,74 кв.м.), что в силу п. 7.7 Договора не влечет обязательства участника по доплате и изменению и пересмотру цены договора, в связи с чем возложение застройщиком на участника суммы доплаты в 89 240 рублей является незаконным.

Кроме того, изменение цены договора может быть произведено только на основании дополнительного соглашения к договору по соглашению сторон в порядке ст.ст. 450, 452 ГК РФ, в то время как застройщик такого двустороннего дополнительного соглашения с участником не подписывал и не заявлял участнику требование об изменении условий договора.

В пункте 7 Одностороннего акта от 28 апреля 2017 года застройщик также указал, что «в отношении Объекта долевого строительства установлена ипотека в силу закона», в то время как для установления ипотеки в силу закона не приведено правовых оснований, рассрочка платежа не установлена, соглашение между сторонами об установлении залога в отношении квартиры не подписывалось.

Как следует из представленного истцом протокола разногласий по акту приема - передачи квартиры от 04 мая 2017 года, врученного обществу 04 мая 2017 года и повторно направленного ответчику заказным письмом от 11 мая 2017 года, Якутина А. А., не согласившись с предложенным проектом передаточного акта, сообщила ООО « Ромекс Девелопмент», что не возражает против обоюдного подписания передаточного акта в редакции, соответствующей условиям договора и фактическим обстоятельствам.

В пункте 2 одностороннего акта от 28 апреля 2017 года ООО «Ромекс Ромекс Девелопмент» ссылается на то, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию 13 декабря 2016 года.

Однако из представленных материалов, следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № <...> от 13 декабря 2016 года, на которое ссылается застройщик, было отменено Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийска 21 апреля 2017 года и взамен него было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № <...> от 21 апреля 2017 года.

То есть на момент составления и подписания одностороннего акта от 28 апреля 2017 года, застройщик не мог не знать об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 13 декабря 2016 года, на которое ссылался в одностороннем акте, в связи с чем можно сделать вывод о том, что ООО « Ромекс Девелопмент» внесло заведомо недостоверные сведения в акт и злоупотребило правом.

Кроме того, в последующем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № <...> от 21 апреля 2017 года было отменено Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийска 06 июня 2017 года и взамен него было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № <...> от 06 июня 2017 года.

В силу ч. 2 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Тем самым передача квартиры ранее 06 июня 2017 года прямо противоречит указанным выше положениям закона и положениям пункта 5.1 договора участия в долевом строительстве № <...> от 23 декабря 2015 года.

Согласно ч. 1 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 3 ст. ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ч. 4 ст. ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно ч. 5 ст. ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либооператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 81-КГ16-1 (а также в Определении Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 18-КГ 16-40, Определении Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 5-КГ15-57), из приведенной нормы материального права (ст. 8 Закона) следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрКРФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, до получения разрешения на ввод в эксплуатацию от 06 июня 2017 года ООО «Ромекс Девелопмент» не вправе было передавать объект долевого строительства по акту от 28 апреля 2017 года, тем более что, застройщику было достоверно известно на момент составления акта о том, что первоначальное разрешение на ввод в эксплуатацию было отменено 21 апреля 2017 года и взамен него выдано разрешение от 21 апреля 2017 года, а в последующем - разрешение от 06 июня 2017 года.

Об указанных обстоятельствах, как и переносе срока завершения строительства в связи с выдачей новых разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик был обязан уведомить участника долевого строительства заказным письмом с уведомлением и описью вложения, чего ответчиком не было сделано ни после 21 апреля 2017 года, ни после 06 июня 2017 года.

Односторонний акт мог быть составлен застройщиком и направлен истцу только в случае его уклонения от принятия объекта и только по истечение двух месяцев со дня, установленного для принятия объекта, который по договору установлен в течение 10 дней с момента уведомления. Поскольку такого уведомления застройщиком в установленном порядке сделано не было, то двухмесячный срок не начал течь и не мог быть нарушен участником долевого строительства.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

По своей правовой природе односторонний акт передачи объекта от 28 апреля 2017 года является сделкой, так как влечет для сторон договора установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с тем, что односторонний акт составлен в нарушение закона в части порядка и времени его составления, а также влечет существенное нарушение прав участника долевого строительства в части установления условий об отсутствии имущественных/финансовых претензий, претензий по недостаткам объекта, просрочки исполнения обязательства, установления доплаты по договору - без соблюдения установленного законом порядка составления и направления одностороннего акта передачи объекта, то односторонний акт приема-передачи объекта от 28 апреля 2017 года является недействительной сделкой.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 23 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Судом первой инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства заключения между сторонами дополнительного соглашения о продлении сроков строительства по договору о долевом участии в строительстве после от 23 декабря 2014 года.

С учетом того, что на момент рассмотрения спора по существу ООО «Ромекс Девелопмент» не передало квартиру Якутиной А.А. в установленном законом порядке, то период просрочки исполнения обязательства по передачи объекта долевого строительства с 01 октября 2016 года по 26 июня 2017 года составляет 269 дней.

Согласно п. 6.1. договора № <...> от 23 декабря 2015 года стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в порядке, предусмотренном ФЗ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.

Статьей 10 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установленочто в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 2 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в 2-ом размере.

Судом первой инстанции установлено, что неустойка по договору № <...> от 23 декабря 2015 года ввиду нарушения срока передачи квартиры, исходя из установленной на момент исполнения обязательства ставки рефинансирования / ключевой ставки в 9% (https://www.cbr.ru),за период с 01.10.2016 г. по 26.06.2017 года составила 390 523,44 рублей(2 419 600 руб. х (9% / 300 х 2) х 269 дней).

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В Определении Конституционного Суда РФ от 20.12.2001 №292-0 указано, что «в Определении от 14.03.2001 №80-0 Конституционный суд РФ констатировал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение; не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре; это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц; именно поэтому в части 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Вместе с тем в соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание последствия нарушения ООО «Ромекс Девелопмент» своих обязательств, а также с учетом сдачи объекта в эксплуатацию, подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства и с учетом отсутствия в материалах дела доказательств наличия у истца негативных последствий в связи с несвоевременной передачей квартиры, судебная коллегия полагает, что размер неустойки взысканный в пользу истца подлежит снижению до 50 000 руб.

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Кроме того, в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года №25300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Судебная коллегия, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства спорных правоотношений, а также сроки нарушения обязательства, приходит к выводу, что моральный вред истца будет компенсирован путем взыскания в ее пользу денежных средств в размере 5 000 руб.

Вместе с тем, как предусматривает п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку застройщиком не была в добровольном порядке удовлетворена претензия Якутиной А. А. от 06 марта 2017 года, то в силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя» с ответчика также подлежит взысканию в пользу потребителей штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что сумма штрафа, подлежащая взысканию с ООО «Ромекс Девелопмент» в пользу истца, исчисляется в размере 77 500 рублей ((50 000 руб. неустойка + 105 000 руб. убытки) х 50%).

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Учитывая категорию и сложность спора, суд, с учетом указанных разъяснений и на основании ч. 1 ст. 98 и ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, находит предъявленные ко взысканию судебные расходы на представителя в размере 30 000 рублей завышенными и подлежащими снижению до разумных пределов - до 20 000 рублей.

Тем самым с ответчика в пользу истца следует взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в размере 20 000 рублей.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда первой инстанции о взыскании с ООО «Ромекс Девелопмент» в пользу Якутиной А.А. неустойки, морального вреда, штрафа и судебных расходов в установленном судом первой инстанции размере, не может быть признано законным и обоснованным, поскольку принято без учета всех фактических обстоятельств дела.

Доводы апелляционной жалобы в остальной части не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам, материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм процессуального права.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции изменить, уменьшить сумму неустойки, понесенные убытки, морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы на оплату услуг представителя, взысканных с ООО «Ромекс Девелопмент» в пользу Якутиной А.А., в остальной части решение оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 26 июня 2017 года изменить.

Взыскать с ООО «Ромекс Девелопмент» в пользу Якутиной А.А. неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры – 50 000 рублей, компенсацию морального вреда – 5 000 рублей, 105 000 рублей в качестве убытков, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - 77 500 рублей, расходы на оплату услуг представителя – 20000 рублей, 1 790 рублей в качестве расходов по оформлению нотариальной доверенности представителя. Всего – 259290 рублей.

В остальной части решение Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 26 июня 2017 года оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: