Определение о назначении дела к судебному разбирательству по делу № 3а-3709/2020 от 10.03.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября  2020 года г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Дмитришиной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-3709/2020 по административному исковому заявлению ООО «Строительная Инновация» к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Строительная Инновация» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере  171940000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере  101730000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка, не согласен с их кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 16 августа 2019 года №02-03/19/1135-9-6, подготовленный оценщиком ООО «Оценочная компания «ВЕТА».

В судебное заседание представитель административного истца ООО «Строительная Инновация» - Веденеев А.В. не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия представителя, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы – Ковалев П.С. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя указанного лица, участвующего в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей  1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное нежилое здание принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Также административный истец является арендатором земельного участка по договору аренды.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ, статей  65, 66 Земельного кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении нежилого здания, плательщиком арендной платы за пользование земельным участком. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом  2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьёй  65 и пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ налоговая база в отношении нежилого здания, арендная плата за спорный земельный участок определяются исходя из их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. в отношении спорного нежилого здания составляет 394158166,3 руб., земельного участка – 249688638 руб. 45 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от  16 августа 2019 года №02-03/19/1135-9-6, подготовленный оценщиком ООО «Оценочная компания «ВЕТА». В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 15 мая  2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 26 октября  2020 года, проведенной экспертом ООО «Роосконсалтгруп» Курсенко А.В.:

- отчет об оценке от  16 августа 2019 года №02-03/19/1135-9-6, подготовленный оценщиком ООО «Оценочная компания «ВЕТА», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

 - рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет    285282666 руб.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2018 года составляет    107738102 руб.

Со стороны административного истца не поступили замечания на экспертное заключение, ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы не заявлено.

Представитель административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи  83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 25 ноября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от  26 октября  2020 года, подготовленное экспертом ООО «Роосконсалтгруп» Курсенко А.В., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №297, №298, №299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответственно сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных ответчиков, письменный ответ эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки. Поскольку объект исследования земельный участок находится в пользовании на праве аренды, а принятый объект-аналог №3 в собственности, эксперт обоснованно ввел корректировку на передаваемые права. Как пояснил эксперт и указано в заключении, площадь объекта-аналога №1 указана в объявлении, при этом эксперт проверил данные кадастрового номера, указанного для ОКС, и они совпали с данными из объявления, поэтому принятая в отношении аналога информация является достоверной. В рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями «коридорный коэффициент». Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. При этом в силу пункта 11 ФСО №7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответственно в рамках сравнительного и доходного подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектом оценки по своим ценообразующим факторам и дате оценки, в предложениях не учитываются необходимые корректировки.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке *** г.; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», что подтверждается квалификационным аттестатом №***года; является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Союз Федерация Специалистов Оценщиков», регистрационный номер ***г., а также действующим членом Экспертного совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Союз Федерация Специалистов Оценщиков»; гражданская ответственность эксперта застрахована; стаж работы в оценочной деятельности 9 лет, работает в должности эксперта – генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Роосконсалтгруп».

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на  1 января 2018 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость спорных объектов недвижимости меньше их кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных нежилого здания и земельного участка, равную их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере, определенном в оценочной судебной экспертизе.

При этом не подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере, определенном в отчете об оценке от 16 августа 2019 года №02-03/19/1135-9-6, поскольку данный отчет об оценке является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов недвижимости, ввиду его не соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Налогового кодекса РФ, в редакции Федерального закона от  3 августа 2018 г. №334-ФЗ, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 1 января 2019 года), и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 4 марта   2020 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки; а для целей налогообложения применяется с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Строительная Инновация» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по адресу: ***равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 285282666 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по адресу: ***, равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере  107738102 руб.

Датой обращения ООО «Строительная Инновация» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 4 марта 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

6