Решение по делу № 02-0213/2017 от 04.05.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2017 года город Москва

Пресненский районный суд города Москвы, в составе председательствующего судьи Карповой А.И., при секретаре Беловой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-213/2017 по иску ООО «**-XXI» к фио о вынесении решения о государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимости), об обращении взыскания на заложенное имущество, и по встречному иску фио к «**-XXI» о признании договора об ипотеке незаключенным,

Установил:

Истец ООО «* XXI» обратился в суд с иском к ответчику фио о вынесении решения о государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимости), об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что дата между Коммерческим Банком «ЭНЕРГОПРОМБАНК» ООО и фио был заключен Кредитный договор № *  и Кредитный договор № * от дата

дата между КБ «ЭНЕРГОПРОМБАНК» ООО и ООО «**- XXI» был заключен Договор № * уступки прав (требований), по условиям которого цедент передал, а цессионарий принял в полном объеме права (требования) к фио по кредитному договору № *  от дата, а также по договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств должника (фио) перед цедентом по Кредитному договору, в том числе и по договору об ипотеки № * от дата  в целях обеспечения выданного кредита, в соответствии с которым фио передала Банку в последующий залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: адрес.

На день обращения с настоящим иском в суд договор ипотеки квартиры N * от дата в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве не зарегистрирован, поскольку фио уклоняется от подачи документов на регистрацию, что нарушает права истца, является неисполнением договорных обязательств.

Ответчик фио иск не признала, предъявила встречный иск к ООО «**- XXI» о признании договора ипотеки квартиры * от дата незаключенным, мотивируя требования тем, что указанный договор она не подписывала, волеизъявление на заключение указанного договора не выражала, право собственности не зарегистрировано.

Представитель истца ООО «*- XXI» в судебное заседание явилась исковые требования поддержала в полном объеме. Возражала против удовлетворения встречного иска.

Ответчик фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения первоначального иска. Поддержала встречные исковые требования.

Третье лицо ООО «КБ ЭНЕРГОПРОМБАНК» в судебное заседание не явилось, ранее первоначальные исковые требования поддержал.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу положений пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что дата между Коммерческим Банком «ЭНЕРГОПРОМБАНК» (общество с ограниченной Ответственностью) и фио был заключен кредитный договор № *, в соответствии с условиями которого Банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере сумма, а заемщик обязуется возвратить кредит и уплатить проценты за пользованием им. Кредит был предоставлен на потребительские нужды на срок по дата, под * % годовых.

В обеспечение обязательств по Кредитному договору, дата между Коммерческим Банком «ЭНЕРГОПРОМБАНК» (общество с ограниченной Ответственностью) и фио был заключен Договор об ипотеке (залоге недвижимости) № *.

В силу п.1.2 Предметом залога является: квартира, расположенная по адресу: адрес, кв. 51а, принадлежащая фио (**) Н.В., на основании Договора купли-продажи квартиры от дата, заключенного с ТОО адрес, удостоверенного фио, государственным нотариусом 2 МГНК, зарегистрировано в реестре за № *от дата, зарегистрированного Управлением приватизации жилищного фонда (Правительство Москвы Департамент муниципального жилья) дата за номером № *. По заявлению залогодателя ранее возникшее право в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) не зарегистрировано, обременения отсутствуют.

 В силу п.п.1,4 1.5 Рыночная стоимость недвижимого имущества составляет сумма, а залоговая - сумма.,

дата между КБ «ЭНЕРГОПРОМБАНК» ООО и ООО «*- XXI» был заключен Договор № * уступки прав (требований), по условиям которого цедент передал, а цессионарий принял в полном объеме права (требования) к фио по кредитному договору № *  от дата, а также по договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств должника (фио) перед цедентом по Кредитному договору, в том числе и по договору об ипотеки № * от дата

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от дата удовлетворены исковые требования ООО «*- XXI» к фио об обязании исполнить п. 4.1.6 Договора об ипотеке (залог недвижимости) № * от дата и предоставлении в государственный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) № * от дата

Указанным решение суда установлено, что согласно экспертного заключения Независимого экспертно-криминалистического центра «**» № * от дата подписи от имени фио, расположенные в представленном договоре об ипотеки (залоге недвижимости) ** от дата в графе «Залогодатель» и в приложении № 1 к нему, выполнены фио, образцы подписи которой представлены для сравнительного исследования.

Из содержания судебного акта также следует, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что при передаче денежных средств ответчику фио по кредитному договору истец имел волю на совершение иной сделки. При этом, сделка совершена между фио, как заемщиком и кредитором Коммерческим Банком «ЭНЕРГОПРОМБАНК» (общество с ограниченной Ответственностью) в лице заместителя председателя Правления фио При этом из содержания оспариваемого кредитного договора следует, что воля сторон фактически была направлена на заключение кредитного договора, а не иной гражданско-правовой сделки. Последующие действия ответчика фио, связанные с распоряжением ей полученными по кредитному договору денежными средствами по своему усмотрению, не могут влиять на сущность заключенных кредитных договоров.

Согласно справке Департамента городского имущества г. Москвы от дата следует, что за (фио) Н.В. на праве собственности зарегистрирована квартира, расположенная по адресу:г. Москва, адрес, кв. * (адрес).

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от дата № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно п. 2 ст. 6 того же Федерального закона Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Разрешая спор, дав оценку собранным по делу доказательствам, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и с учетом требований ст. ст. 10, 309, 310, 341, 165 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая во внимание, что доводы встречного иска фио об отсутствии волеизъявления на заключение оспариваемого договора, который она не подписывала, а также об отсутствии права собственности на квартиру, опровергаются доказательствами по делу, т.к. квартира по адресу: адрес, кв. 51а принадлежит на праве собственности фио на основании договора купли-продажи квартиры; государственная регистрация его права собственности произведена Управлением приватизации жилищного фонда (Правительство Москвы Департамент муниципального жилья), ответчиком не представлено доказательств надлежащего выполнения своих обязательств по договору ипотеки квартиры N * от дата, договор на регистрацию в УФРС Москвы не передан, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований банка в этой части и об отказе во встречном иске.

В связи с неисполнением заемщиком фио обязательств по возврату кредита по кредитному договору N * от дата ООО «*- XXI» обратился в Пресненский районный суд г. Москвы с иском о взыскании кредитной задолженности к фио

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от дата исковые требования удовлетворены, с фио взыскана сумма задолженности по Кредитному договору № * от дата в размере сумма

Постановлением судебного пристава-исполнителя Пресненского РОСП от дата в отношении фио возбуждено исполнительное производство N *, предмет исполнения - задолженность по кредитным платежам (кроме ипотеки), - в размере * руб* коп.

В ходе исполнительных действий установлено, что должник фио не является получателем пенсии, отсутствуют сведения о месте работы, не имеется зарегистрированных автомототранспортных средств и открытых счетов в кредитных организациях, решение Пресненского районного суда г. Москвы от дата до настоящего времени не исполнено, доказательств исполнения вышеуказанного решения ответчицей в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание неисполнение ответчиком решения Пресненского районного суда г. Москвы от дата о взыскании задолженности по кредитному договору N * от дата, то есть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, истец обратился в суд с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Анализ приведенных норм материального права позволяет сделать вывод о том, что обеспечительная функция залога и функция защиты имущественных интересов кредитора состоят в возможности кредитора получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства. Основанием для осуществления такого права кредитора (залогодержателя) является, неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким образом, обращение взыскания на предмет залога возможно исключительно при наступлении оснований для ответственности должника по основному обязательству (статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 1 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке, в том числе при ипотеке в силу закона, одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требовании к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Материалами дела установлено, что принадлежащая ответчице квартира, расположенная по адресу: адрес, кв. 51а, является предметом договора ипотеки (залога недвижимости) N *, заключенного дата между КБ «ЭНЕРГОПРОМБАНК» ООО и фио

В силу п. 1 ст. 50 вышеуказанного Закона залогодержателю предоставлено право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям ст. 54.1 вышеуказанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а именно, сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, просрочка исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.

Как следует из приведенных норм права, обращение взыскания на предмет залога возможно как в случае, когда такое имущество стало залоговым в силу договора об ипотеке, независимо от того на какие цели предоставлены кредитные средства, так и по ипотеке в силу закона.

При этом тот факт, что для гражданина и членов его семьи это жилое помещение является единственным для проживания, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

В соответствии с ч. 1 ст. 78 вышеуказанного Закона обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Как следует из анализа положений указанной нормы права, условием для прекращения права пользования заложенным жилым помещением залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилых помещениях является то, что указанные жилые помещения были заложены по договору об ипотеке, в то время, как необходимость дополнительного условия в виде обеспечения залогом жилого помещения возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартир, установлена законодателем для ипотеки в силу закона.

Статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ установлен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, в том числе на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

На момент заключения сторонами договора ипотеки от дата спорная квартира принадлежала на праве собственности фио, доказательств обратного суду в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По смыслу указанной нормы Закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной рыночной стоимости.

Согласно отчета ООО «Оценочная фирма «**» № * рыночная стоимость квартиры № *, общей площадью 138 кв.м, находящаяся по адресу: адрес составляет сумма, что превышает как рыночную, так и залоговую стоимость предмета залога, согласованную сторонами в договоре ипотеки N *, в связи с чем суд принимает указанный отчет в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оценщик обладает всеми необходимыми знаниями и квалификацией для проведения данной оценки, отчет соответствует требованиям Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ответчицей не оспорен, ходатайств о назначении судебной экспертизы по оценке имущества не заявляла.

Исходя из представленных по делу доказательств, суд считает необходимым принять за основу определения начальной продажной цены заложенного имущества стоимость, определенную оценщиком ООО «Оценочная фирма «Лидер», вследствие чего, начальная цена при продаже заложенного имущества составляет сумма (*% от сумма) и в этой части иск подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд приходит к выводу об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кв. *, являющуюся предметом обеспечения обязательств по кредитному договору N * от дата , принадлежащую фио, определив способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену вышеуказанной квартиры в размере сумма

На основании ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере сумма

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить

Произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделки договора ипотеки (залога недвижимости) № * от дата, заключенный между Коммерческим Банком «ЭНЕРГОПРОМБАНК» ООО и фио.

Обратить взыскание на предмет залога квартиру, расположенную по адресу адрес, кв.*, общей площадью 138 кв.м (кадастровый (условный) номер *), установив начальную продажную цену в размере сумма, определив способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с фио в пользу ООО «*- XXI» расходы по оплате госпошлины в размере сумма

Во встречном иске фио к «*-XXI» о признании договора об ипотеке незаключенным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через районный суд в течение месяца.

Судья фио

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено дата