Решение по делу № 2-79/2015 (2-5867/2014;) ~ М-5421/2014 от 21.10.2014

дело №2-79/2015г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 апреля 2015 года      город Уфа

Ленинский районный суд г.Уфы в составе:

председательствующего судьи Романовой Ю.Б.,

при секретаре Жилкиной А.В.,

с участием представителей истца МКВ – САС (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрирована в реестре за №5Д-1760 и удостоверена нотариусом ВЮН), представителя ответчика ТСЖ «НАРАТ» – ГАО (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКВ к ТСЖ «НАРАТ» о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ТСЖ «НАРАТ», признании права собственности на квартиру, взыскании расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

МКВ обратился в суд с иском к ТСЖ «НАРАТ» о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности товарищества собственников жилья «НАРАТ» на объект недвижимого имущества <адрес>, общей площадью 50,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, условный номер 02:401:337245:027:187, запись о регистрации № и признании права собственности МКВ на объект недвижимого имущества – <адрес>, общей площадью 50,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, взыскании государственной пошлины в размере 3416 рублей 42 копейки, указав следующее. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между МКВ и ТСЖ «НАРАТ» заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения <адрес>, общей площадью 50,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Срок договора аренды установлен на 6 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. Выкупная стоимость жилого помещения определена договором в размере 187 741 рубль. Согласно условий договора, по истечении срока договора и внесении арендатором полной стоимости за жилое помещение арендодатель обязан подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на него в установленном порядке на арендатора. Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором. Истец считает исполненными свои обязательства по договору, подтверждая это квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 187741 рубль. Истец указал, что до настоящего времени ответчиком не предпринято никаких мер к оформлению документов, необходимых для регистрации права собственности, что и послужило основанием для предъявления иска в суд.

В судебном заседании представитель ТСЖ «НАРАТ» ГАО (доверенность в деле) исковые требования не признал, по доводам, изложенным в возражении на исковое заявление.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилось, представило отзыв, просило рассмотреть в его отсутствие, принять решение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Суд в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело без его участия.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок выкупа объекта аренды регулируется нормами статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам части 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Согласно части 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

По смыслу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между МКВ и ТСЖ «НАРАТ» заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения <адрес>, общей площадью 50,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.5 Договора срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается на 6 лет, т.е. заключен на срок более года и подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.1.6 Договора срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по 31.01.2014г. В соответствии с 2.1.6 Договора по истечении срока договора и внесении Арендатором полной выкупной стоимости за жилое помещение подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на него в установлено порядке на Арендатора

В соответствии с п.3.3 Договора Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Согласно п.3.4. Договора если Арендодатель отказал Арендатору по истечении срока договора аренды с правом выкупа в подготовке документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности на жилое помещение, Арендатор вправе потребовать в суде признания за ним права собственности на жилое помещение в соответствии с заключенным договора и возмещения убытков, причиненных отказом в подготовке необходимых документов и оформления права собственности.

Как указал представитель истца, указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, между сторонами договорные арендные правоотношения не возникли.

Кроме того, истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств вопреки требования ст. 56 ГПК РФ подтверждающих оплату выкупной цены по договору от 24.10.2008г. квартиры по адресу: <адрес> ТСЖ «Нарат».

Так истцом в доказательство оплаты выкупной цены спорной квартиры представлена квитанция к приходному кассовому ордеру№ от 25.12.2008г.

Между тем, судом не может быть принято в качестве доказательств оплаты выкупной цены квартиры по договору аренды с правом выкупа жилого помещения от 24.10.2008г., представленная в материалы дела квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в назначении платежа указан договор от 24.10.2008г. за выкуп жилого помещения. Между тем, сам договор купли- продажи спорного жилого помещения, заключенный между МКВ и ТСЖ «Нарат» в материалы дела не представлен, также как и не представлен акт приема- передачи названной квартиры.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что договор купли- продажи спорного жилого помещения между истцом и ответчиком не заключался, квартира по акту приема- передачи истцу ответчиком не передавалась. Истец МКВ о заключении договора купли- продажи к ответчику ООО ТСЖ «Нарат» не обращался.

Следует также отметить, что квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит подписи главного бухгалтера ТСЖ «Нарат», а содержит подпись только истца МКВ и председателя ТСЖ «Нарат» БФН

Представитель ответчика ТСЖ «Нарат» в судебном заседании пояснил, что денежные средства по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 187 741 рубль на расчетный счет ТСЖ «Нарат» не поступали. Данные доводы подтверждаются актом проверки финансовых поступлений ТСЖ “Нарат” за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., справкой ИФНС, банковской выписки расчетного счета ТСЖ «НАРАТ» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ОАО АКБ «Башкомснаббанк» № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт исполнения обязательств по договору 24.10.2008г.

В силу п.2 ст.149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

Согласно п.4 ст.148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.

Согласно п.1 ст.147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (п.2 ст. 149 ЖК РФ).

Пункт п.6.1 Устава ТСЖ «НАРАТ» устанавливает, что органами управления товариществом являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. В силу п.6.3.7 Устава ТСЖ «НАРАТ» решения по вопросам, отнесенным настоящим уставом к компетенции собрания, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решение собрания оформляется протоколом.

В соответствии с п.6.4.1 Устава ТСЖ «НАРАТ» в редакции, действующей на ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора аренды), руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции собрания.

Согласно п.6.2.3 Устава ТСЖ «НАРАТ» к исключительной компетенции общего собрания относится принятие решения об отчуждении, о сдаче в аренду прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам.

Таким образом, в соответствии с уставом ТСЖ «НАРАТ», решение о заключении договора о сдаче имущества товарищества в аренду, об отчуждении имущества товарищества принимается исключительно решением общего собрания членов ТСЖ «НАРАТ».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключение договора аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с МКВ требовало решения общего собрания членов ТСЖ «НАРАТ», оформленного протоколом общего собрания. Председатель ТСЖ «НАРАТ» БФН не имела полномочий единолично принимать решение о передаче имущества ТСЖ «НАРАТ» в аренду, не имела полномочий единолично принимать решения о продаже имущества ТСЖ «НАРАТ», то есть не имела полномочий на подписание договора аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение общего собрания членов Товарищества о заключении с МКВ договора аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не принималось, протокол общего собрания не составлялся. Голосования по данному вопросу не было. Доказательств обратного суду не представлено. БФН, подписавшая от имени ТСЖ «НАРАТ» договор от ДД.ММ.ГГГГ года, превысила свои полномочия, предусмотренные Уставом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что председатель ТСЖ «НАРАТ» БФН не имела надлежащих полномочий на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нарушает требование закона ст. 149 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой Председатель правления товарищества собственников жилья совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права и законные интересы членов товарищества.

Довод истца о том, что положения Устава ТСЖ «НАРАТ» распространяются только на имущество, которое находится в многоквартирном доме, признается судом не состоятельным, основанном на ошибочном толковании норм материального права.

Согласно п.8.2 Устава ТСЖ «НАРАТ», товарищество может сдавать в аренду, в наём, либо продавать недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума, находящееся в собственности. В соответствии с п.1 ст.151 ЖК РФ, в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Таким образом, доводы истца о том, что нормы Устава ТСЖ «НАРАТ» действуют только в отношении имущества многоквартирного дома, необоснованны.

В соответствии с п.3.2, 3.4 договора аренды, арендатор вправе потребовать от арендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст.611 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если арендодатель не предоставил арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды с правом выкупа. Если арендодатель отказал арендатору по истечении срока договора аренды в подготовке документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности на жилое помещение, арендатор вправе потребовать в суде признания за ним права собственности на жилое помещение в соответствии с заключенным договором и возмещения убытков, причиненных отказом в подготовке необходимых документов и оформления права собственности.

Представителем истца не оспаривалось, что МКВ не обращался в ТСЖ «НАРАТ» с просьбой предоставить в собственность, либо заключить договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, также как и не обращался в ТСЖ «НАРАТ» с просьбой в подготовке документов,

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░ «░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░», ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ <░░░░░> ░ ░.░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:    ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 06 ░░░░░░ 2015 ░░░░

░░░░░: