Решение по делу № 2-2536/2015 ~ М-1274/2015 от 02.03.2015

Дело № 2-2536/15

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2015 г.                            г.Владивосток

Фрунзенский районный суд города Владивостока в составе председательствующего судьи Седякиной И.В.,при секретаре Мироновой О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Смолик Е.В. к ООО «ВЕЛЕС ДВ» о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение,

установил:

Смолик Е.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ВЕЛЕС ДВ» расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение.

В обоснование требований указано, что между Смолик Е.В. и ООО «ВЕЛЕС ДВ» заключен договор аренды недвижимого имущества №, расположенного по адресу: <адрес> сроком по дата г. Учитывая, что арендатор существенно ухудшил имущество, допустив самовольное переустройство и перепланировку (реконструкцию) нежилых помещений, просит расторгнуть договор аренды и обязать ответчика освободить объект аренды.

Смолик Е.В., представитель истца по доверенности адвокат Е в судебном заседании исковые требования поддержали, дали пояснения, аналогичные исковому заявлению, просили исковые требования удовлетворить.

Ответчик ООО «ВЕЛЕС ДВ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом своевременно и в установленном законом порядке. Судебная повестка, направленная по месту нахождения ответчика (месту его регистрации) возвратилась не врученной с отметкой «истек срок хранения», что судом расценивается как уклонение ответчика от получения судебного извещения и в силу положений статьи 117 ГПК РФ как надлежащее его извещение о времени и месте рассмотрения дела. Ранее неоднократно направляемая в адрес ответчика корреспонденция также возвращена в суд за истечением срока хранения. Указанные обстоятельства в совокупности расцениваются судом как наличие в действиях ответчика факта злоупотребления своими процессуальными правами, в связи с чем, уведомление его о необходимости явки в настоящее судебное заседание признается надлежащим.

Истец не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

В силу ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства, а потому суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

дата г. между Смолик Е.В. и ООО «ВЕЛЕС ДВ» заключен договор аренды недвижимого имущества № 01/04/2014, расположенного по адресу: <адрес> сроком по дата г. Согласно ст.ст.131,164, 609 ГК РФ, ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю дата г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за №

Согласно акту приёма-передачи нежилого помещения от дата арендатор принял во временное пользование следующее недвижимое имущество: - нежилые помещения общей площадью 66,9 (Шестьдесят шесть целых девять десятых) кв.м. в здании (лит.А), номер на поэтажном плане: 2,3,6 (IXX, XX, XXVIII), этаж: 1, назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер: 25№; - нежилое помещение общей площадью 9,7 (Девять целых семь десятых) кв.м. в здании (лит.А), номер на поэтажном плане: 4 (XXVII), этаж: 1, назначение: складское, кадастровый (или условный) номер: №, расположенные по адресу: <адрес>

Техническое состояние помещения, определенное в акте приема-передачи от дата удовлетворительное, требующее косметического ремонта. На момент сдачи в помещении произведён капитальный ремонт системы отопления, установлена система принудительной вентиляции и обогрева, произведены монтаж и пуско-наладочные работы электрощитовой, установлены пластиковые окна. Показания счётчиков: 1) Электричество – 03654,0 кВт*ч, 2) Вода – 0003 куб.м.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

В соответствии со статьями 12 и 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В результате проведенного дата г. ООО «Грифон В» технического обследования нежилых помещений в здании (лит. А); назначение: нежилое, складское; общая площадь 66,9 кв.м. и 9,7 кв.м., этаж: 1, номера на поэтажном плане 2, 3, 4, 6 (IХХ, ХХ, ХХVII, ХХVIII), адрес объекта: <адрес>, а также при сопоставлении плана 1-го этажа здания по ул. <адрес>, выданного «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю от дата года, были выявлены следующие выполненные работы по:

- демонтажу и установке ненесущих перегородок с дверными проемами,

- демонтажу и устройству сантехприборов (унитазы, раковина) с прокладкой отводящих и подводящих трубопроводов,

- демонтажу подоконного простенка для организации отдельного уличного входа,

- демонтажу несущей стены с усилением металлическими конструкциями (уголки, пластины) без проектной документации, согласованной в установленном законом порядке.

ООО «Грифон В» составил техническое заключение о выполненных работах №, в котором пришел к следующим выводам:

В соответствии с требованиями ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" выполненные работы в нежилых помещениях в здании (лит. А); назначение: нежилое, складское; общая площадь 66,9 кв.м. и 9,7 кв.м., этаж: 1, номера на поэтажном плане 2, 3, 4, 6 (IХХ, ХХ, ХХVII, ХХVIII), адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Пограничная, 12а, относятся к категории реконструкции здания и затрагивают характеристики надежности и безопасности здания как объекта капитального строительства, а также создают уменьшение прочности, устойчивости и несущей способности конструкций внутренних помещений и несущих конструкций здания в целом, угрожают безопасности нахождения людей, как в обследуемых помещениях, так и во всем здании, поскольку произошло изменение: архитектурной выразительности здания (фасада), увеличение нагрузок на здание, в связи пробивки проемов в несущих стенах, назначение нежилых помещений (располагается бар «Москвич»). Все вышеуказанные работы привели к существенному ухудшению арендованного имущества, поскольку не привели к улучшению технического состояния нежилых помещений.

В связи с тем, что два нежилых помещения, общей площадью 66,9 кв.м. и 9,7 кв.м., в настоящее время не изолированы друг от друга, строительными конструкциями не ограничены и признаками помещений как объектов недвижимости обладать перестали.

Вместе с тем, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации статьи 51 «Выдача разрешений на строительство»: п. 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства.

Таким образом, в данном случае при проведении вышеуказанных работ необходимо получение разрешения на реконструкцию, а также должна быть разработанная и согласованная в установленном законом порядке проектно-сметная документация.

Кроме того, судом установлено, что в охранном обязательстве № по недвижимому памятнику истории и культуры от дата, выданном Управлением по охране объектов культурного наследия Приморского края в лице начальника управления У, действующего на основании положения «Об управлении по охране культурного наследия Приморского края», в охранном обязательстве № по недвижимому памятнику истории и культуры от дата, выданном Департаментом культуры Приморского края, в лице и.о. директора департамента Б, действующего на основании положения «Об департаменте культуры Приморского края» указано, что «Доходный дом», нач. XX в., расположенный по адресу: <адрес> принят под государственную охрану Постановлениями Думы Приморского края от 27.03.1996 г. №314 как объект наследия регионального значения, номер в государственном списке № В соответствии с п. 2.3 охранного обязательство, в обязанности собственника вменено содержать территорию Памятника в благоустроенном состоянии. Не допускать использование этой территории под новое строительство и другие хозяйственные нужды, а также не производить никаких пристроек к используемому Памятнику истории и культуры и переделок как снаружи, так и внутри его, не вести каких-либо земляных работ на территории Памятника без согласования с Госорганом, не производить без разрешения Госоргана никаких работ по реставрации и ремонту здания, а также размещение рекламных конструкций, вывесок и т.п. на зданиях-памятниках, п. 2.4. охранного обязательства.

В Актах технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 16 апреля 2012г. №80-12с и от 18 ноября 2013г. №307-13с в п.2 указано, что предметом охраны в данном памятнике являются: фасады здания со всеми архитектурными деталями, включая первоначальную форму заполнения оконных и дверных проёмов; форма кровли, в п.3 Особые условия использования памятника указано, что помещения в здании-памятнике могут быть использованы под офисные помещения с соблюдением условий, предусмотренных «Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утверждённого постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 №865.

Согласно п.2.4.5. договора аренды недвижимого имущества №01/04/2014 от 08 марта 2014г. в случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счёт в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.

В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

дата г. в адрес ООО «Велес ДВ» истец направил письмо: с письменным предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства и предложением в случае неисполнения обязанности по ликвидации самовольной перепланировки арендованного недвижимого имущества расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № от дата г., расположенного по адресу: <адрес> а также с указанием, что при неполучении истцом ответа на предложение расторгнуть договор аренды (в случае не устранения ответчиком допущенных нарушений условий договора аренды и не исполнения ответчиком обязанности по ликвидации самовольной перепланировки арендованного недвижимого имущества) по истечении тридцати семи календарных дней с даты направления настоящего предложения истец намерен реализовать своё право на заявление требования о расторжении договора аренды в суд.

Названное письмо не получено ООО «ВЕЛЕС ДВ» в связи с истечением срока хранения корреспонденции отделением почтовой связи.

Истец выполнил условия законодателя, письменно предупредив ответчика о необходимости исполнения им своих обязательств по договору, предложив исполнить обязательство, а также расторгнуть договор во внесудебном порядке.

Установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден: правила, установленные ч.2 ст.452 ГК РФ, выполнены.

Суд признает, что нарушение ответчиком условий договора является существенным нарушением. Учитывая все обстоятельства данного дела, положения закона, представленные сторонами доказательства, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что в установленный срок ответчик не отреагировал на предложение Смолик Е.В. о расторжении договора и допустил существенное нарушение его условий, выразившееся в демонтаже и установке ненесущих перегородок с дверными проемами, демонтаже и устройстве сантехприборов (унитазов, раковин) с прокладкой отводящих и подводящих трубопроводов, демонтаже подоконного простенка для организации отдельного уличного входа, демонтаже несущей стены с усилением металлическими конструкциями (уголки, пластины) без проектной документации, согласованной в установленном законом порядке, суд считает необходимым удовлетворить требование Смолик Е.В. и расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № от дата

В силу ч.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Одним из немногих последствий прекращения договора аренды, согласно статье 622 ГК РФ, является обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество. По этой причине суд считает необходимым удовлетворить заявленное требование и обязать ООО «Велес ДВ» освободить объект аренды - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии с п.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 103 ГПК РФ с ответчика необходимо взыскать государственную пошлину в пользу Смолик Елены Викторовны в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░» ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░ ░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░ «░░░░░ ░░» ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░ ░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 300 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░