Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-21251/2021 от 24.05.2021

Судья Леошик Г.Д. Дело № 33-21251/2021

2-276/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 августа 2021 года                             г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего        Поповой Е.И.

судей Андреевой Е.А., Бендюк А.К.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре-помощнике судьи Русаковой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <ФИО>1 к Обществу с ограниченной ответственностью «МВМ ГРУПП» о понуждении к исполнению условий договора

по апелляционной жалобе представителя администрации города Сочи по доверенности <ФИО>5 на решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 18 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

<ФИО>1 обратился в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к ООО «МВМ Групп» о понуждении к исполнению условий договора о совместной деятельности от 03.03.2020 года, признать объектом капитального строительства многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> обязав Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственный учет изменений данного объекта капитального строительства; обязать ответчика передать истцу в собственность квартиру <№...> в данном доме.

В обоснование исковых требований истец указала, что ООО «МВМ Групп» в обговоренный данным договором срок не исполнил перед истом свои обязанности и не передал ему в собственность квартиру <№...>, площадью 31,69 кв.м, на 1 этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: <Адрес...> чем нарушил имущественные и жилищные права <ФИО>1. Уклонение ООО «МВМ Групп» от исполнения своих обязанностей вызвано тем, что оно приобрело в собственность у предыдущего собственника - ООО «Группа компаний «Югтех», данный многоквартирный жилой дом, хоть и с 100% степенью готовности, но без итоговой правоудостоверяющей документации. По данным ЕГРН по состоянию на <Дата ...> многоквартирный жилой дом числится как объект незавершенного строительства со степенью готовности 75%.

Решением Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> исковые требования <ФИО>1 к Обществу с ограниченной ответственностью «МВМ ГРУПП» о понуждении к исполнению условий договора - удовлетворены.

Суд признал объектом капитального строительства многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> образованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...>, - здание (многоквартирный дом) и все помещения и квартиры, находящиеся в нем со следующим характеристиками: площадью здания 8 907,68 кв.м., общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 5 476,12 кв.м, общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) 6 312,32 кв.м., общая площадь нежилых помещений 2 363,08 кв.м, из которых площадь помещений общего пользования 1 645,93 кв.м., площадь технических помещений 537,67 кв.м., площадь встроенных общественных помещений 179,48 кв.м., количество этажей 18 + 1 подвальный этаж, количество квартир 230.

Обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственный учет изменений объекта капитального строительства, здания (многоквартирный жилой дом), расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> образованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...> - здание (многоквартирный дом) и все помещения и квартиры, находящиеся в нем со следующим характеристиками: площадь здания 8 907,68 кв.м., общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) 6 312,32 кв.м., общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 5 476,12 кв.м, общая площадь нежилых помещений 2 363,08 кв.м, из которых площадь помещений общего пользования 1 645,93 кв.м., площадь технических помещений 537,67 кв.м., площадь встроенных общественных помещений 179,48 кв.м., количество этажей 18 + 1 подвальный этаж, количество квартир 230, на основании технического плана, подготовленных на основании судебного акта, как основного документа, и проектной документации подготовленной открытым акционерным обществом «Территориальный институт по жилищно-гражданскому строительству «Краснодаргражданпроект» от 2015 года, без использования разрешения на строительство и реконструкцию, акта ввода в эксплуатацию.

Обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю отдел по г.Сочи осуществить государственную регистрацию права собственности за ООО «МВМ Групп» на квартиры и нежилые помещения.

Обязал ООО «МВМ ГРУПП» передать <ФИО>1 в собственность квартиру <№...>, площадью 31,69 кв.м, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>

Не согласившись с данным решением суда, представитель администрации города Сочи по доверенности <ФИО>5 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи по доверенности <ФИО>6 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 03.03.2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «МВМ ГРУПП» в лице генерального директора <ФИО>7, именуемым «Участник <№...>», и <ФИО>1, именуемым «Участник <№...>», был заключен договор о совместной деятельности.

Согласно пункту 1.1. Договора о совместной деятельности стороны обязались объединить свои вклады, имущество, усилия, профессиональные и деловые связей и совместно действовать, без образования юридического лица, с целью приобретения в собственность Участника <№...> объекта недвижимого имущества: 18 - этажного монолитного жилого дома в микрорайоне «Средняя Мацеста», расположенного по адресу: <Адрес...> на части земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью 4160 кв.м., по адресу: <Адрес...>» (далее по тексту - «Жилой дом»), с последующей передачей права собственности Участнику <№...> квартиры <№...>, площадью 31,69 кв.м, расположенной на 1 этаже данного Жилого дома (далее по тексту - «Квартира»).

Согласно пункту 1.3 Договора стороны согласовали, что оформление права собственности на Жилой дом за Участником № 1 производится не позднее 20.11.2020 года, передача права собственности Участнику № 2 на Квартиру производится не позднее 25.11.2020 года.

Согласно пояснениям истца, свои обязанности по Договору о совместной деятельности <ФИО>1 выполнил в полном объеме: передал <Дата ...> ООО «МВМ ГРУПП» для приобретения недвижимого имущества 3 000 000 рублей (п.3.2.2 Договора), а также на протяжении всего времени с <Дата ...> использовал свои профессиональные знания, навыки и умение, деловую репутацию и деловые связи для приобретения вышеуказанного жилого дома в собственность ответчика.

Ответчик приобрел в собственность ООО «Группа компаний «Югтех» на основании договора купли-продажи от <Дата ...> 18-ти этажный объект незавершенного строительства в микрорайоне «Средняя Мацеста», расположенный на части земельного участка с кадастровым номером: <№...>, площадью 4160 кв.м., по адресу: <Адрес...> мкр. «Средняя Мацеста». Переход права собственности на ответчика зарегистрирован в ЕГРН <Дата ...>, запись регистрации <№...>

ООО «Группа компаний «Югтех» являлось собственником объекта на основании договора купли-продажи № ОЗ-Н/19 от 23.07.2019 года (акт приема - передачи № 03 - Н/19 от 23.07.2019 года, от 26.08.2019 года), переход права был зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН 11.11.2019 года, сделана запись регистрации <№...>.

После заключения договора купли-продажи ответчик <Дата ...> передал <ФИО>1 ключи от квартиры <№...> в данном доме, но от документального оформления за ним права собственности на данную квартиру уклонился. Указал, что не смотря на то, что приобретённый в собственность многоквартирный жилой дом имеет 100% степень готовности, однако по документам он является незавершенным строительством объектом. Сообщил истцу, что запланировал оформление всей необходимой документации на дом в 2021-2022 годах.

Согласно заключению эксперта ООО «АКБ «Альянс» <№...> от <Дата ...>, исследуемый объект недвижимости - многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№...> по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...> имеет следующие характеристики: площадь здания - 8 907,68 кв.м., общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) - 5 476,12 кв.м, общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) - 6 312,32 кв.м., общая площадью нежилых помещений - 2 363,08 кв.м, из которых площадь помещений общего пользования - 1 645,93 кв.м., площадь технических помещений - 537,67 кв.м., площадь встроенных общественных помещений - 179,48 кв.м., количество этажей -18 + 1 подвальный этаж, количество квартир 230.

Исследуемый объект недвижимости соответствует параметрам, указанным в разрешении на строительство от 24 октября 2017 № RU 23309-

1105 от <Дата ...> и проектной документации (с корректировками) «18- этажный монолитный жилой дом (литер 9) в микрорайоне «Средняя Мацеста» <Адрес...>» инв. 3 ЖЗ-05500-9, выполненной ОАО ТИЖГП «КРАСНОДАРГРАЖДАНПРОЕКТ», в части высоты объекта; площади застройки, количества этажей, количества подземных этажей, этажности, строительного объема, фактическая общая площадь жилого дома соответствует общей площади здания, согласно проектной документации, разработанной ОАО ТИЖГП «КРАСНОДАРГРАЖДАНПРОЕКТ».

Также исследуемый объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным требованиям, санитарно-эпидемиологическим и сейсмологическим нормам, а также требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам; плотность и однородность бетона бетонных конструкций колонн, стен, лестничных маршей объекта обеспечена, соответствует проектным значениям.

Спорный объект недвижимости подключен к сетям инженерно- технического обеспечения по нормативной мощности, установленной для соответствующего объекта, объект расположен в уточненных границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:75, по адресу: край Краснодарский, р-н Хостинский, микрорайон «Средняя Мацеста». Фактическое использование земельного участка, на котором расположен объект, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <№...> - для строительства квартала жилой застройки, для объектов жилой застройки;

Также спорный объект недвижимости не создает каких-либо препятствий третьим лицам, чьи земельные участки и строения расположены в непосредственной близости от исследуемого строения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, пришел к выводу о законности исковых требований и постановил обжалуемое решение.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции в силу нижеследующего.

Решением суда требования истца удовлетворены. Многоквартирный жилой дом с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: <Адрес...>, мкр. «Средняя Мацеста» признан объектом капитального строительства, образованным из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№...>. На Росреестр возложена обязанность осуществить государственный учет изменений спорного объекта капитального строительства без использования разрешения на строительство и реконструкцию, акта ввода в эксплуатацию, а также возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности за ответчиком на квартиры и нежилые помещения. На ответчика возложена обязанность передать истцу в собственность квартиру в спорном объекте недвижимости.

Таким образом, обжалуемым решением суда в обход императивных норм градостроительного законодательства без использования разрешения на строительство и реконструкцию объекта капитального строительства, в отсутствие акта ввода в эксплуатацию фактически введен в гражданский оборот и эксплуатацию многоквартирный дом.

Общественные отношения, связанные с вводом многоквартирных домов в эксплуатацию регламентированы ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В данной норме права указан закрытый перечень документов, необходимых для принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию, а также основания для отказа во вводе объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта проектной документации. Таким образом, в целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения

Однако, вопреки закону, правообладатель спорного объекта недвижимости в администрацию города Сочи с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию не обращался. Отказ в разрешении на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости в установленном законом порядке им не обжаловался.

Соответствие построенного объекта нормам и требованиям законодательства надлежит подтвердить уполномоченными государственными органами, в том числе и посредством выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, для чего объект проходит государственную экспертизу соответствия нормам и правилам.

Отсутствие разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, свидетельствует об отсутствии подтвержденного в установленном законом порядке соответствия построенного объекта строительным, техническим, пожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, поэтому оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось.

Таким образом, в отсутствие разрешения на ввод спорного строения в установленном законом порядке в эксплуатацию данное строение имеет признаки самовольной постройки, в связи с чем вопрос о вводе ее в гражданский оборот подлежит разрешению в порядке, предусмотренном ст.222 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По правилам части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что только установление всей совокупности указанных условий, позволяет признать право собственности на самовольную постройку.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с приведенным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков): возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие необходимого разрешения на строительство/реконструкцию; существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 указанного Постановления в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, истец правообладателем земельного участка не является в связи с чем в связи с чем не вправе обращаться с исковыми требованиями, которыми, по сути, просит ввести в гражданский оборот и эксплуатацию многоквартирный дом и признать за ответчиком ООО «МВМ ГРУПП» право собственности на самовольную постройку.

При этом, согласно норм действующего законодательства, в частности ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» ответчиком по спорам о признании права собственности на самовольное строение выступает орган местного самоуправления, в связи с чем ООО «МВМ ГРУПП» не является надлежащим ответчиком по данной категории спора, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно п. 1 статьи 41 ГПК РФ суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.

При этом, в случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску (п. 2 ст. 41).

В суде первой инстанции ходатайств о замене ответчика надлежащим истцом не заявлялось, в суде апелляционной инстанции замена ответчика недопустима, следовательно, отказ в иске о признании права собственности на самовольную постройку следует мотивировать, в том числе и привлечением ненадлежащего лица в качестве ответчика.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что <ФИО>1 избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 18 января 2021 года - отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований <ФИО>1 к Обществу с ограниченной ответственностью «МВМ ГРУПП» о понуждении к исполнению условий договора – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд 1 инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.08.2021 года.

Председательствующий: Попова Е.И.

Судьи: Бендюк А.К.

Андреева Е.А.