Мотивированное решение по делу № 02-1449/2023 от 25.01.2023

УИД 77RS0033-02-2023-001080-37

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

05 апреля 2023 года Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ильинской Т.А., при секретаре Байбиковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1449/23 по иску Полякова Сергея Григорьевича к Хзарджян Андрею Баградовичу о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд, с указанным иском. В обоснование требований указывает, что 17 декабря 2022 года между Хзарджяном А.Б. и Поляковым С.Г. заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества предметом которого явилась покупка: индивидуального жилого дома площадью 157,6 кв.м., и земельного участка площадью 406 +/- 7 кв.м., расположенных по адресу: адрес, городской округ город-курорт Сочи, адрес, Адлерский внутригородской район адрес. Стороны обязались в срок, не позднее 17 марта 2023 года заключить Договор купли-продажи указанного недвижимого имущества (п. 1.3 Договора). По устной договоренности сторон оплата аванса в размере 750000 рублей разделена на три части. Согласно расписки Продавца от 17 декабря 2022 года им была получена 1/3 часть в размере 250000 рублей 00 копеек. 28 декабря 2022 года после выпадения осадков, совместно с Продавцом, в продаваемом жилом доме обнаружены недостатки, в том числе скрытые, в виде затёков влаги (попадания воды) со стороны балконов и намокании нижнего ряда блоков стен комнат второго этажа с внутренней стороны жилых помещений. В адрес ответчика 09.01.2023 направлено уведомление от 08.01.2023 с предложением расторгнуть предварительный договор купли продажи. Ответчик требование проигнорировал. На основании изложенного истец просит расторгнуть заключенный 17 декабря 2022 года Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный между Хзарджяном А.Б. и Поляковым С.Г. Взыскать с Хзарджяна А.Б. денежные средства в размере 250000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 5700 рублей.

Истец Поляков С.Г. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что после подписания предварительного договора и внесении задатка, истец определился с прорабом, планировали делать отделку жилого помещения, договорились о дате проведения работ по отделке. После осмотра помещения обнаружили следы протечек, мокрые стены. Пояснил, что доступ в дом у него уже был перед новым годом. После обнаружения недостатков истец привозил в дом специалиста для осмотра.

Ответчик Хзарджян А.Б. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что при подписании договора покупатель подтвердил, что не обнаружил недостатков. 16 января 2023 года Ответчик направил Истцу письмо, в котором указал на неисполнение Истцом условий пункта 3.2 Договора, предложив Истцу в течение 3 (трех) календарных дней с даты получения указанного письма внести невыплаченную часть задатка в размере 500 000 рублей 00 копеек. Истцом требованием о выплате задатка в полном объеме исполнено не было, 07 февраля 2023 года Ответчик направил Истцу уведомление об отказе от Договора. В настоящее время дом продан. Основания требовать возврата выплаченной части задатка у истца не имеется.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1. ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом установлено, что 17 декабря 2022 года между Хзарджяном фио (Продавец) и Поляковым Сергеем Григорьевичем (Покупатель) заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества предметом которого явилась покупка:

- индивидуального жилого дома площадью 157,6 кв.м., назначение - жилое, количество этажей - 2, в т.ч. подземных - 0, расположенного по адресу: адрес, городской округ город-курорт Сочи, адрес, Адлерский внутригородской район адрес, кадастровый номер: 23:49:0402020:2580, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402020:2184, запись о государственной регистрации права № 23:49:0402020:2580-23/238/2022-1 от 11.01.2022 года;

- земельного участка площадью 406 +/- 7 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: адрес, городской округ город-курорт Сочи, адрес, Адлерский внутригородской район адрес кадастровым номером 23:49:0402020:2184, запись о государственной регистрации права Ха 23:49:0402020:2184-23/050/2020-1 от 10.07.2020 года (л.д.8-9).

Стороны обязались в срок, не позднее 17 марта 2023 года заключить Договор купли-продажи указанного недвижимого имущества (п. 1.3 Договора).

Согласно пункту 3.1 Договора, его стороны пришли к соглашению о том, что общая стоимость недвижимого имущества составляет 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей, из которых стоимость индивидуального жилого дома - 10 000 000 (десять миллионов) рублей, а стоимость земельного участка - 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей. Соглашение о стоимости недвижимого имущества было признано существенным условием Договора, а установленная им стоимость недвижимого имущества - не подлежащей изменению.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора Истец обязался уплатить Ответчику в день подписания предварительного Договора денежную сумму в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в счет общей стоимости недвижимого имущества, согласованной в пункте 3.1 Договора, в качестве задатка — в доказательство заключения Договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно расписки Продавца от 17 декабря 2022 года им была получена 1/3 часть в размере 250000 рублей 00 копеек (л.д.10).

Согласно пояснениям истца, 28 декабря 2022 года после выпадения осадков, в продаваемом жилом доме обнаружены недостатки, в том числе скрытые, в виде затёков влаги (попадания воды) со стороны балконов и намокании нижнего ряда блоков стен комнат второго этажа с внутренней стороны жилых помещений.

В адрес ответчика, 09.01.2023 направлено уведомление от 08.01.2023 с предложением расторгнуть предварительный договор купли продажи в срок семь рабочих дней (л.д.12-13). Ответчик требование проигнорировал.

Согласно п. 2 cт. 469 ГК РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 1 cт. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующим договору.

Статьей 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В соответствии с частью 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Согласно части 4 той же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором

Пунктом 3.2 Договора была установлена обязанность Истца уплатить Ответчику в день подписания предварительного Договора денежную сумму в размере 750 000 рублей в счет общей стоимости недвижимого имущества, согласованной в пункте 3,1 Договора, в качестве задатка.

Условиями договора определены понятия внесенной истцом суммы в качестве задатка, оснований расценивать указанную сумму как аванса не имеется.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из пояснений истца в судебном заседании, истец договаривался с прорабом на устранение выявленных недостатков, однако истец отказался.

Кроме того истец имел возможность доступа на объект недвижимости и осматривал помещения с недостатками со своим специалистом, однако заключение специалиста не составил.

16 января 2023 года Ответчик направил Истцу письмо, в котором указал на неисполнение Истцом условий пункта 3.2 Договора, предложив Истцу в течение 3 календарных дней с даты получения указанного письма внести невыплаченную часть задатка в размере 500 000 рублей 00 копеек в порядке, установленном Договором. Ответчик указал, что в случае неисполнения Истцом изложенного в письме требования он откажется от исполнения Договора в одностороннем порядке на основании пункта 4.2 Договора.

Поскольку Истцом требование о выплате задатка в полном объеме исполнено не было, 07 февраля 2023 года Ответчик направил Истцу уведомление об отказе от Договора, в связи с чем договор был расторгнут в одностороннем порядке.

Суд приходит к выводу, что поскольку доказательств существенных недостатков и соответственно применение последствий отказа истца от исполнения договора купли-продажи не имеется. В связи с неисполнением истцом обязательств по договору, в соответствии со ст. 381 ГК РФ, основания для возврата суммы задатка отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Полякова Сергея Григорьевича к Хзарджян Андрею Баградовичу о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между Хзарджяном А.Б. и Поляковым С.Г., взыскании денежных средств, расходов по оплате госпошлины – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: