Решение по делу № 2-2827/2017 от 17.07.2017

Дело №2-2827/17                        

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург                              12 сентября 2017 года

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Плиско Э.А.,

при секретаре Митькиной К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хубаева И.Р. к МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Хубаев И.Р. обратился в суд с исковым заявлением к МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов. Исковое заявление мотивировано тем, что <дата> между ТУ ФАУГИ Ленинградской области в лице поверенного ООО «НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ» и истцом был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, согласно которому продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Л.Л.Е., которая была арестована в рамках исполнительного производства хххх от <дата>. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи имущества. В результате обращения истца в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности, регистрирующий орган направил уведомление о приостановлении государственной регистрации ввиду оспаривания права собственности на указанную квартиру в судебном порядке. Решением Василеостровского районного суда от <дата> договор, заключенный между Мазиным А.В. и Л.Л.Е. признан недействительным с прекращением права собственности Л.Л.Е. на спорную квартиру. Ввиду данных обстоятельств, истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о расторжении договора и возвращении денежных средств, уплаченных по договору, в удовлетворении которых было отказано, в связи с чем просит расторгнуть договор в судебном порядке и взыскать денежные средства, уплаченные по договору за приобретение квартиры в размере 2 985 000 рублей, а также судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела определением суда произведена замена ответчика ТУ ФАУГИ Ленинградской области ввиду его реорганизации на правопреемника МТУ Росимущества по Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому просит отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку на момент проведения торгов по продаже арестованного имущества и заключения договора купли-продажи сведений о том, что имущество не свободно от прав третьих лиц не имелось; реализация имущества осуществлялась на основании постановления судебного пристава-исполнителя в рамках исполнения решения Гатчинского городского суда Ленинградской области об обращении взыскания на предмет ипотеки при взыскании с Л.Л.Е. задолженности по договору. На момент проведения торгов судебным приставом-исполнителем были получены сведения из Росреестра, согласно которым было зарегистрировано одно ограничение на спорную квартиру в виде ипотеки по договору, являющемуся предметом решения Гатчинского городского суда Ленинградской области. Доказательств недобросовестности ответчика не представлено, при этом решения судебного пристава являются обязательными для государственных органов, а право собственности Л.Л.Е. на спорную квартиру прекращено решением суда от <дата>, что, по мнению ответчика, свидетельствует об отсутствии оснований к применению ст.460 ГК РФ; МТУ Росимущества не несет ответственности за действия по необоснованному аресту и передаче арестованного имущества на реализацию. Кроме того, по мнению ответчика, отсутствуют основания к взысканию денежных средств в пользу истца, так как отказ в регистрации перехода права собственности регистрирующим органом не осуществлялся, было принято решение лишь о приостановлении регистрации права, а денежные средства на счет ответчика не перечислялись.

Истец в судебное заседание не явился, доверил защиту своих интересов представителю, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полом объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайство об отложении рассмотрения дела, сведений о наличии уважительных причин неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Представитель третьего лица – ООО «НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ» в судебное заседание явился, решение вопроса по требованиям оставил на усмотрение суда.

Третьи лица судебный пристав-исполнитель Коваленко С.Г., Мазин А.В., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, извещались надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, их доводы и мотивы, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.447, ст.449-1 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов и заключается с лицом, выигравшим торги; под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства.

Как следует из материалов дела, <дата> между ООО «НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ», действующим от имени ТУ ФАУГИ в Ленинградской области, и Хубаевым И.Р. заключен договор хххх купли-продажи арестованного имущества, согласно которому продавец предает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять подвергнутое аресту Василеостровским РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу в рамках исполнительного производства хххх от <дата>, принадлежащее должнику Л.Л.Е., - <адрес> общей площадью .... кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (обременение – ипотека в силу закона). Реализации имущества осуществлялась входе торгов на основании постановления судебного пристава-исполнителя Василеостровского РОСП УФССП по Санкт-Петербургу Коваленко С.Г. от <дата>. Стоимость имущества в результате торгов составила 2985000 рублей и оплачена Хубаевым И.Р. <дата> в полном объеме в соответствии с Протоколом хххх от <дата> о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества. В тот же день сторонами был подписан акт приема-передачи имущества.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

С учетом данных положений и условий договора, Хубаев И.Р. <дата> обратился в управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании указанного договора купли-продажи.

<дата> регистрирующий орган направил истцу уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в связи с истребованием документов, в том числе ввиду наличия сведений об оспаривании прав собственности на спорную квартиру в судебном порядке. В данном уведомлении Управление Росреестра сообщало о том, что в Василеостровском районном суде Санкт-Петербурга рассматривается дело хххх по иску Мазина А.В. к Л.Л.Е. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки; в производстве следователя СУ УМВД России по Василеостровскому району Санкт-Петербурга находится уголовное дело хххх, в рамках которого была произведена выемка всех правоустанавливающих документов на спорную квартиру.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Получив уведомление регистрирующего органа, содержащее сведения о притязаниях третьих лиц на приобретенную квартиру, в том числе в судебном порядке, что повлекло невозможность регистрации права собственности истца на спорную квартиру, Хубаев И.Р. неоднократно обращался с заявлениями о расторжении договора и возвращении денежных средств, в чем ему было отказано, ввиду чего защита прав Хубаева И.Р. в данных правоотношениях стала возможна только в судебном порядке.

В силу ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.ст.456, 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как установлено судом в ходе судебного разбирательства, Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга <дата> вынесено решение о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного <дата> между Мазиным А.В. и Л.Л.Е. недействительным; право собственности Л.Л.Е., приобретенное и зарегистрированное на основании данного договора прекращено. Указанное решение суда вступило в законную силу. Согласно данному решению, судом установлено, что договор купли-продажи, на основании которого Л.Л.Е. приобретено право собственности на спорную квартиру, Мазиным А.В. не подписывался, денежные средства по договору он не получал, договор не заключал, по данному факту <дата> было возбуждено уголовное дело хххх по ст.159 ч.4 УК РФ.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Установленные судом обстоятельства, по которым приобретенный истцом объект недвижимости фактически не подлежал продаже, и регистрация права собственности истца на данную квартиру невозможна, очевидно свидетельствуют о наличии одновременно всех обстоятельств, указанных в ст.451 ГК РФ, и существенном изменении обстоятельств, при этом, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен.

Доводы представителя ответчика об отсутствии оснований к расторжению договора, так как Управлением Росреестра не было отказано в регистрации перехода права собственности, а регистрация лишь приостановлена, не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст.27) единственным основанием для отказа в регистрации является неустранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав в течение срока приостановления. При этом, с учетом установленных судом обстоятельств невозможность устранения оснований к приостановлению государственной регистрации, очевидна.

Вопреки доводам ответчика, суд считает недопустимым ставить в зависимость права истца по договору в зависимость от обстоятельств, по которым у ответчика (продавца) отсутствовали сведения о наличии притязаний третьих лиц на предмет договора купли-продажи, непредставление данных сведений регистрирующим органом и судебным приставом-исполнителем. Кроме того, с учетом указанных норм действующего законодательства, значение придается наличию таких сведений у покупателя, а не у продавца, при этом судом установлено, что Хубаев И.Р. не знал и не мог знать о наличии судебного спора и возбужденного уголовного дела по факту мошеннических действий в отношении приобретаемой квартиры.

При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор должен быть расторгнут, и требования истца в данной части являются обоснованными.

Согласно ст.451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии со ст.453 ГКРФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

В силу ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 ГК РФ. При этом установленные данной главой правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст.1103 ч.3 ГК РФ правила гл.60 ГК РФ подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании уплаченных им по договору денежных средств в размере 2985000 рублей является правомерным.

Доводы ответчика о невозможности взыскания с него денежных средств, так как они не перечислялись на счет ответчика, не принимаются судом во внимание, поскольку в соответствии со ст.971 ГК РФ по договору поручения права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Таким образом, обязанность ответчика по возвращению денежных средств истцу возложена на него законом, и право истца на их взыскание с ответчика не зависит от последующего перечисления денежных средств третьему лицу.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что истцом не оспариваются торги, по результатам которых заключен договор купли-продажи арестованного имущества, ввиду чего нормы ст.460 ГК РФ неприменимы, не основаны на законе. Правовое регулирование возникших между сторонами правоотношений осуществляется с учетом положений ст.12 ГК РФ, предусматривающей различные способы защиты гражданских прав. Выбор способа защиты прав является прерогативой истца, при этом избранный им способ регламентирован ст.12 ГК РФ, применим к предмету спора, и оснований расценивать его, как ненадлежащий, не имеется.

Доводы ответчика о том, что он не является надлежащим, поскольку не несет ответственности за необоснованный арест, действия судебного пристава-исполнителя, бездействие регистрирующего органа, не могут быть приняты во внимание, поскольку выводы суда основаны на ответственности МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области перед истцом в связи с заключенным договором купли-продажи, на которую оценка правомерности и добросовестности действий УФССП, управления Росреестра не влияет.

Представленные доказательства судом проверены, отвечают требованиям допустимости, а в совокупности признаны достоверными и достаточными для разрешения данного дела. Имеющиеся в материалах дела письменные доказательства соответствуют требованиям ст.71 ГПК РФ и не вызывают у суда сомнения в их достоверности.

Оценив в соответствии со ст.67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что обоснованность требования истца установлена в ходе судебного разбирательства, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98, ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Размер понесенных истцом расходов подтверждается материалами дела, в связи с чем суд, удовлетворяя исковые требования, считает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 23425 рублей, а также расходов на оплату услуг представителя, с учетом принципа разумности, соразмерности и справедливости, в размере 25 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Хубаева И.Р. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи арестованного имущества хххх от <дата>, заключенный между ТУ ФАУГИ Ленинградской области в лице поверенного ООО «НОРД ВЕСТ ПРОЕКТ» и Хубаевым И.Р..

Взыскать с МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в пользу Хубаева И.Р. денежные средства, уплаченные по договору, в размере 2 985 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23425 рублей и по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья