Решение по делу № 2-2392/2012 ~ М-1772/2012 от 26.04.2012

Гр. Дело № 2-2392/2012

КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июня 2012 г. г. Улан-Удэ

Судья Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Гармаева Н.Л., при секретаре Цыдыповой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вахрамеевой <данные изъяты> к ИП Батуеву <данные изъяты> о расторжении договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛА:

Истец Вахрамеева Т.П. обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора на риэлтерское обслуживание и взыскании денежных средств в размере 186530 руб., компенсации морального вреда в размере 100000 рублей.

Определением суда с согласия истца произведена замена ответчика с ФИО2 на ИП Батуева Б.-М. В.

Истец Вахрамеева Т.П. в судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с Агентством недвижимости «ФИО13» в лице Батуевой <данные изъяты> договор на риэлтерское обслуживание, по которому ей должны были быть предоставлены посреднические услуги, а именно: услуги по продаже объекта недвижимости, квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Агентское вознаграждение было предусмотрено в размере 50 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с покупателем ФИО7 и стоимость квартиры составила 1 950 000 рублей. Согласно п.3 данного Договора покупатель внесла 100 000 рублей в качестве задатка. Из указанной суммы 50000 были переданы на хранение в качестве оплаты по оказанию риэлтерских услуг согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 Основной Договор купли-продажи (п.3) должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ подписание основного договора купли-продажи не состоялось в ввиду неявки покупателя по неизвестной причине, и заключение договора было отложено на ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, которая сказала что к тому времени выяснит причину неявки и примет меры для заключения договора. ДД.ММ.ГГГГ покупатель Самеева пояснила, что у неё только 400 000 рублей, из оставшихся 1 850 000 руб. и пояснила что оставшуюся сумму она отдаст позже. ФИО2 пояснила истцу, что если она не согласится, то обязана будет выплатить согласно договора на риелторское обслуживание (п.4.3) двойную сумму задатка и она (истец) была вынуждена подписать основной договор купли-продажи. Также ФИО2 уверила, что покупатель рассчитается и чтобы она не переживала. Срок был оговорен до ДД.ММ.ГГГГ Однако расчет в полном объеме произведен не был и после долгих переговоров ДД.ММ.ГГГГ между ней и покупателем, по обоюдному, согласию было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры. Она должна была вернуть ФИО7 задаток в размере 100 000 рублей, полученные по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и 400 000 рублей полученные в день заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Она возвратила покупателю 400 000 рублей, а так как из задатка в 100 000 руб. ФИО2 оставила у себя на хранении 50 000 руб. и на неоднократные требования о возврате их покупателю Самеевой отвечала отказом, она вынуждена была занимать деньги для полного расчета с Самеевой, таким образом, понесла по вине Агентства в лице ФИО2 убытки в размере 50 000 рублей. Считает, что ФИО2 не выполнила обязательства, возложенные на неё по договору на оказание риэлтерских услуг: не проявила необходимой осмотрительности в выборе данного покупателя, по её вине истец понесла убытки: заплатила за госрегистрацию в момент заключения договора купли-продажи а в последующем оплачивала госпошлину за расторжение данного договора.

В течение всего этого времени она испытывала нравственные страдания, которые выражались в беспокойстве, переживании, нервном напряжении по поводу продажи квартиры и получении денежных средств. Неоднократно и устно, и письменно просила ФИО2 расторгнуть договор на риелторское обслуживание и вернуть деньги в размере 50 000 рублей, находящиеся у неё на хранении в связи с существенными нарушениями исполнения договора, на что она не ответила.

Представитель истца по устной доверенности иск поддержала, пояснила, что агентство недвижимости не выполнило свои обязательства по договору и должны возместить полученные без оснований деньги и убытки истца. Из совокупности п. 3 и п. 4.6. Договора следует, что оплатить услугу по сути должен был покупатель, т.к. цена агентского вознаграждения включается в цену продаваемого объекта. Согласно договору купли-продажи цена квартиры составила 1950000 рублей. Ответчик должен получить плату по договору на риэлторское обслуживание лишь в том случае, если покупатель полностью выплатит всю сумму по договору купли-продажи. В случае, если договор купли-продажи не исполнен по вине покупателя, то Агентство не должно получать плату за проделанную работу, а также обязано возместить все убытки продавцу, поскольку они не проявили необходимой осмотрительности в выборе покупателя, уверили, что продавца, что в случае отказа от заключения договора она должна будет выплатить двойную сумму задатка.

Индивидуальный предприниматель Батуев Б-М.В. иск не признал, пояснил, что все условия договора исполнены.

Представитель ответчика по доверенности Голобоков П.А. иск не признал, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор на риэлторское обслуживание (далее Договор), согласно п. 1.1 которого, продавец (Вахрамеева Т.П.) поручает, а Агентство Пристань (ИП Батуев) обязуется оказать посреднические услуги по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, т.е был заключен договор возмездного оказания услуг. Указания на определенные действия, которые должно совершить Агентство, или другими словами содержание посреднических услуг, перечислены в п. 2.1 Договора. Это следующие действия: Представляет интересы «Продавца» по продаже объекта недвижимости. Организует рекламную компанию в СМИ. Согласует с «Продавцом» возможность показа недвижимости «Покупателям». Занимается сбором пакета документов, необходимых для удостоверения договора купли-продажи. Решает вопросы регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости с Управлением Росреестра. Информирует «Продавца» о ходе исполнения поручения по сделке и при нахождении «Покупателя».Соблюдает конфиденциальность информации.

Все эти обязательства были выполнено ответчиком. Так, ответчик, осуществил сбор необходимого пакета документов, что подтверждается представленными в дело квитанциями по оплате за получение техпаспорта, и свидетельства о государственной регистрации и не отрицается истцом. Ответчик организовал рекламную компанию, что подтверждается, представленными в дело копиями газет с объявлениями о продаже объекта недвижимости, определенного в договоре, показаниями Батуева Б-М.В., и тем, что был найден покупатель. Ответчик осуществлял показы квартиры, что не оспаривается истцом, которая поясняла в судебном заседании, что было 2 показа. В ходе исполнения поручения ответчик действовал в интересах истца и информировал истца о ходе выполнения сделки, а также о том, что нашелся Покупатель. Ответчик также составлял предварительный договор, основной договор купли-продажи, присутствовал при регистрации сделки Продавца с Покупателем, что не отрицается Истцом. В итоге ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, а также переход права собственности от Продавца Покупателю были зарегистрированы, что подтверждается представленным в дело договором купли-продажи.

Обязанностью заказчика (истца), в соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оплатить оказанные услуги.

Агентское вознаграждение согласно пункту 3 договора определено сторонами в сумме 50 000 рублей. Именно эта сумма была передана истцом ответчику по расписке от ДД.ММ.ГГГГ на хранение в качестве предварительной оплаты по оказанию риэлторских услуг продажи квартиры. После того, как риэлторские услуги были полностью выполнены, договор купли-продажи зарегистрирован, ответчик забрал эти деньги в качестве оплаты за оказанные услуги.

Таким образом, договор на риэлторское обслуживание обеими сторонами был выполнен.

Однако, предъявляя иск, истец всё же считает, что договор на риэлторское обслуживание ответчиком не выполнен. При этом ссылаясь на следующее:

1. Нет результата. Заключив договор купли-продажи квартиры, Покупатель не до конца выплатил деньги, вследствие чего, договор позднее был расторгнут по соглашению сторон. По мнению истца, ответчик должен получить плату по договору на риэлторское обслуживание лишь в том случае, если Покупатель полностью выплатит всю сумму по договору купли-продажи. В случае, если договор купли-продажи не исполнен по вине Покупателя, то Агентство не должно получать плату за проделанную работу, а также обязано возместить все убытки Продавцу, поскольку они не проявили необходимой осмотрительности в выборе покупателя. Данный довод истца является необоснованным, т.к. достижение результата, в виде полностью исполненного договора купли-продажи, не входило в предмет договора на риэлторское обслуживание. Более того, это невозможно в силу закона. Таким образом, истец вне зависимости от достижения результата, обязан по Договору оплатить ответчику агентское вознаграждение за совершение тех действий, выполнение которых истец поручил ответчику.

Что касается проявления осмотрительности в выборе Покупателя, Ответчик, выступая посредником на стороне Продавца, может только предупредить истца о том, что у Покупателя нет полной суммы. Об этом было указано в договоре купли-продажи. Подписывая договор, Продавец знал, что у Покупателя нет полной суммы на руках, тем не менее, основной договор подписала, тем самым, добровольно пойдя на определенный риск.

Довод истца состоит в том, что оплатить услугу должен был Покупатель. Данный довод не состоятелен, поскольку в пункте 4.6. Договора указано, что «оплата Агентского вознаграждения производится Продавцом», а не Покупателем. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно заказчик обязан оплатить оказанные услуги.

Довод истца о том, что оплата по риэлторскому договору производится только после оплаты всей суммы Покупателем Продавцу со ссылкой на пункт 4,6. Договора, также не состоятелен. В пункте 4.6. Договора указано лишь то, что цена агентского вознаграждения включается в цену продаваемого объекта. На это же указано и в пункте 3 Договора, в котором стороны установили, что цена объекта будет состоять из стоимости квартиры (1,9 млн. руб.) плюс агентское вознаграждение (50 тыс.). И действительно, согласно договору купли-продажи цена квартиры составила 1950000 рублей. Тем не менее, пункт 4.6. не содержит условия о том, что оплата агентского вознаграждения производится Продавцом лишь после того, как он получит все деньги по договору купли-продажи от Покупателя.

Ссылка истца на пункт 3 Договора, в котором указано, что «расчёт Покупателя с Продавцом производится через Агентство», как на основание своих доводов о том, что если не был до конца произведен расчёт, то ответчик не выполнил свои обязательства, основан на неправильном толковании данного пункта договора. Пункт 3 договора, указывает лишь на то, что расчёт производится в Агентстве и в присутствии представителя Агентства, а не «во дворе на лавочке», и не за спиной у Агентства, иначе это может повлечь риски для Продавца, которого представляет Агентство. И снова здесь не содержится условия о том, в случае если одна из сторон, отказывается производить оплату по договору купли-продажи, то Агентство, ничего не получает за свои услуги. Такое условие, которое поставило бы оплату услуг Агентства от действия третьих лиц, которых Агентство даже не знает заключая договор, было бы крайне несправедливым.

Заявляя требование о расторжении договора на риэлторское обслуживание, истец исходит из того, что обязательства сторон всё ещё продолжают действовать. Однако, исходя из пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство, И поскольку договор сторонами уже исполнен, его расторжение невозможно.

Требование о возврате убытков, связанных с расторжением договора, равно как и требования о компенсации морального вреда истцу следует предъявить, причинителю вреда - Покупателю. Ведь это он не исполнил обязательства, повлекшие убытки истца.

Просит в иске отказать в полном объеме.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает, что иск к ответчику заявлен необоснованно, а Вахрамеева Т.П. избрала ненадлежащий способ защиты права.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Вахрамеевой Т.П. и ответчиком АН «ФИО13» в лице ФИО2 был заключен договор на риэлторское обслуживание (далее Договор), согласно п. 1.1 которого, продавец (Вахрамеева Т.П.) поручает, а Агентство ФИО13 (ИП Батуев) обязуется оказать посреднические услуги по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Предметом договора указаны - определенные действия, которые должно совершить Агентство, перечислены в п. 2.1 Договора:

Представляет интересы «Продавца» по продаже объекта недвижимости.

Организует рекламную компанию в СМИ.

Согласует с «Продавцом» возможность показа недвижимости «Покупателям».

Занимается сбором пакета документов, необходимых для удостоверения договора
купли-продажи.

Решает вопросы регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости с
Управлением Росреестра.

Информирует «Продавца» о ходе исполнения поручения по сделке и при
нахождении «Покупателя».

Соблюдает конфиденциальность информации.

Агентское вознаграждение согласно пункту 3 договора определено сторонами в сумме 50 000 рублей. Эта сумма была передана истцом ответчику по расписке от ДД.ММ.ГГГГ на хранение в качестве предварительной оплаты по оказанию риэлторских услуг продажи квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Конституционный Суда Российской Федерации, проверяя конституционность положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в своём Постановлении от 23.01.2007 N 1-П даёт следующее толкование:

«3.1 Давая нормативную дефиницию договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК Российской Федерации предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем.

Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Выделение в качестве предмета данного договора совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин.

Следовательно, заключая договор возмездного оказания услуг, стороны, будучи свободны в определении цены договора, сроков его исполнения, порядка и размера оплаты, вместе с тем не вправе изменять императивное требование закона о предмете данного договора».

Таким образом, предметом заключенного сторонами договора являются действия, выполнение которых истец поручил ответчику, а не достижения результата, как на то указывает истец.

Судом проверено исполнение договора со стороны ответчика. АН осуществило сбор необходимого пакета документов, что подтверждается представленными в дело квитанциями по оплате за получение техпаспорта, и свидетельства о государственной регистрации и не отрицается истцом.

Ответчик организовал рекламную компанию, что подтверждается, представленными в дело копиями газет с объявлениями о продаже объекта недвижимости, определенного в договоре, и тем, что был найден покупатель. Ответчик осуществлял показы квартиры, что не оспаривается истцом. В ходе исполнения поручения ответчик действовал в интересах истца и информировал истца о ходе выполнения сделки, а также о том, что нашелся покупатель. Ответчик также составлял предварительный договор, основной договор купли-продажи, присутствовал при регистрации сделки продавца с покупателем, что не отрицается истцом.

В результате проведенной работы, ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи был зарегистрирован, что подтверждается представленным в дело договором купли-продажи.

Таким образом, все обязательства, взятые на себя ответчиком по Договору и перечисленные в п.2.1 Договора, были выполнены.

После того как риэлторские услуги были полностью выполнены, договор купли-продажи зарегистрирован, ответчик забрал 50000 руб., переданные ему в качестве оплаты за оказанные услуги.

Таким образом, договор на риэлторское обслуживание обеими сторонами был исполнен.

По п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 450 ГК РФ, 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из совокупности данных норм следует, что требования об изменении или расторжении обязательства (договора) могут быть предъявлены только в период действия договора. После прекращения действия договора расторгнуть или изменить его невозможно.

Также, в самом договоре, указан срок его действия – до ДД.ММ.ГГГГ, иск подан ДД.ММ.ГГГГ, т.е. уже после истечения срока действия договора.

Доводы истца о том, что договор подлежит расторжению, а денежные средства – возврату вследствие отсутствия результата деятельности АН, судом не могут быть приняты во внимание, по основаниям указанным выше (результат не является предметом заключенного договора).

Доводы истца о том, что АН не проявило необходимой осмотрительности при выборе покупателя, также не может быть принят во внимание. Сторонами договора купли-продажи выступают продавец и покупатель. Подписывая договор, Вахрамеева Т.П. знала, что у покупателя Самеевой нет полной суммы на руках, о чем она указала в иске и также пояснила в судебном заседании.

Согласно ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Тем не менее, истец подписала договор купли-продажи, и тем самым, добровольно пошла на определенный риск.

У АН нет полномочий и реальной возможности по определению платежеспособности покупателей.

Несостоятельным является довод истца о том, что оплатить услугу должен был покупатель, поскольку пунктом 4.6. Договора предусмотрено «оплата Агентского вознаграждения производится Продавцом». Кроме того, согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно заказчик обязан оплатить оказанные услуги. Указание в пункте 4.6. Договора на то, что цена агентского вознаграждения включается в цену продаваемого объекта. Пунктом 3 Договора предусмотрено, что цена объекта будет состоять из стоимости квартиры (1,9 млн. руб) плюс агентское вознаграждение (50 тыс.). По договору купли-продажи цена квартиры составила 1950000 рублей. Тем не менее, пункт 4.6. не содержит условия о том, что оплата агентского вознаграждения производится продавцом лишь после того, как он получит все деньги по договору купли-продажи от покупателя.

Ссылка истца на пункт 3 Договора, в котором указано, что «расчёт Покупателя с Продавцом производится через Агентство», как на основание своих доводов о том, что если не был до конца произведен расчёт, то ответчик не выполнил свои обязательства, основан на неправильном толковании данного пункта договора. В этом пункте не содержится условия о том, в случае если одна из сторон, отказывается производить оплату по договору купли-продажи, то Агентство, ничего не получает за свои услуги.

Доводы о том, что АН ввело истца в заблуждение, что в случае отказа от заключения договора она должна будет выплатить им двойную сумму задатка, ничем не доказаны.

Таким образом, суд считает, что поскольку вины ответчика в несении истцом убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи, не установлено, оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, судья

РЕШИЛА:

В удовлетворении исковых требований Вахрамеевой <данные изъяты> к ИП Батуеву <данные изъяты> о расторжении договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья: подпись Н.Л. Гармаева

ВЕРНО: Судья: Н.Л. Гармаева

Секретарь: Т.А. Цыдыпова