Решение от 03.02.2022 по делу № 33-29816/2022 от 27.07.2022

 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                     03 февраля 2022 года

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Королевой Е.Е., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-264/22 по иску Прилеповой Анастасии Ивановны к ООО «Примавера» о взыскании денежных средств,

                                                           УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Примавера» о взыскании денежных средств, указав, что 26 августа 2019 года заключила с ООО «Примавера» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ПРИМ-82/19 в отношении квартиры № 186, в доме 7, по адрес в адрес на земельном участке 77:09:0002024:9. При выборе квартиры, её этажности и расположения, истец руководствовалась представленным ответчиком буклетом, из которого следовало, что выбранная истцом квартира является «Видовой». Стоимость квартиры составила сумма. Квартира была передана ответчиком истцу в начале 2021 года.  Весной 2021 года из изданного ответчиком нового буклета истцу стало известно, что вокруг дома, в котором расположена квартира истца, будут построены три новых многоквартирных дома. Строительство началось. Квартира истца перестала быть «Видовой». В связи с указанным, стоимость квартиры истца существенно снижается: с трех сторон её будут окружать  многоквартирные дома возведенные ответчиком; двор, детская площадка и иная придомовая территория, будут являться общим имуществом собственников ни одного, а четырех многоквартирных домов.  Истец считает, что ответчиком ей причинен материальный ущерб в сумме сумма. Со ссылкой на положения п. 2 ст. 38 Федерального закона «О рекламе», нормы Закона «О защите прав потребителей», истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу за уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения её товарных и видовых характеристик в размере сумма, расходы по уплате госпошлины. 

Представитель истца в судебное заседание явился, требования с учетом уточнения поддержал. Сторона истца в ходе судебного разбирательства указывала, что при выборе квартиры, значимым для истца фактором являлось то обстоятельство, что квартира является «видовой». Однако, при заключении договора ответчик скрыл от истца информацию о том, что квартира не будет «видовой» в связи с планируемой застройкой. Об этом свидетельствуют рекламные буклеты. Ответчик не предоставил истцу достоверную информацию, что привело к неправильному выбору. Права истца, таким образом, нарушены.

Представитель ответчика требования не признала, указав, что  условия договора, основные характеристики, план квартиры согласованы сторонами.  Приложение к договору не содержит требований к видовым (обзорным) характеристикам из окон объекта долевого строительства. Сторонами не оговаривалось условие о видовых (обзорных) характеристиках объекта долевого строительства, соглашение по данному вопросу не заключалось, дополнительные требования к объекту сторонами не устанавливались. Обязательства застройщиком перед истцом исполнены надлежащим образом и в срок. На дату заключения договора ни проектная документация, ни проектная декларация (Приложение 2) не содержит требований к видовым (обзорным) характеристикам создаваемых объектов долевого строительства. Отступлений  от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, застройщиком не допущено. Ссылки истца на рекламный буклет с изображением жилого комплекса, не состоятельны. На момент заключения договора долевого участия с истцом (2019 год) на смежных земельных участках располагались здания мебельной фабрики с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений в производственно-складских целях» и, соответственно с учетом вида разрешенного использования какое- либо строительство  не допускалось, указанный буклет отображал конкретные обстоятельства, имевшие место при заключении договора долевого участия. В настоящее время новое строительство на смежных земельных участках осуществляется иным юридическим лицом – Застройщиком ООО «Специализированный застройщик Дегунинская  5А», разрешения на строительство 1 и 2 очередей согласно данным сайта ЕИЖС «наш дом РФ» получены 06 августа 2020 года и 30 декабря 2020 года. Доводы истца о том, что застройщик продал «видовую» квартиру не соответствуют действительности. Истец в первую очередь выбирала из планировочных предпочтений и цены с отделочными работами, такой вид планировки был возможен только в указанной секции. Ценность этой планировки в большой квадратной кухне-гостиной, площадью 28 кв.м. и двух спальнях (14 кв.м. и 11,5 кв.м.) в других планировках 2-х комнатных квартир, сопоставимых по метражу с данной планировкой, площадь спален не превышает 12,9 кв.м. и кухня-гостиная более узкая и вытянутая, при этом площадь двухкомнатных квартир была 73 кв.м, а не 67,65 кв.м., соответственно стоимость также была выше. Застройщик в принципе не принимает на себя обязательства и не дает гарантии относительно сохранения видовых (обзорных) характеристик из объектов долевого строительства. Поскольку территориальное планирование муниципальных образований, утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления в силу положений ч. 8 ст. 20, ч. 16 ст. 24 адрес кодекса Российской Федерации. Само по себе возможное изменение стоимости объектов долевого строительства, в отсутствии вины застройщика, по смыслу  ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ основанием для удовлетворения исковых требований об уменьшении цены по договору не является. Относительно объединения инфраструктуры земельных участков, представитель ответчика пояснила, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается (п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13, ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 36 адрес кодекса Российской Федерации, ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации»).  Вопросы объединения инфраструктур двух и более земельных участков под многоквартирными домами находятся    вне компетенции застройщика. Просила в иске отказать, полагая, что ни вина застройщика, ни размер убытков истцом не доказаны. Одновременно ходатайствовала о применении положений ст. 333 ГК РФ к неустойке и штрафу в случае удовлетворения требований.

Выслушав представителя истца, возражения представителя ответчика, проверив письменные материалы дела,  суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2019) "О защите прав потребителей", потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2019) "О защите прав потребителей", требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Как следует из письменных материалов дела, 26 августа 2019 года между ООО «ПРИМАВЕРА» и Прилеповой А.И. заключен договор № ПРИМ-82/19 участия в долевом строительстве, предметом которого являлась двухкомнатная квартира № 186 площадью 67,65 кв.м. на 20-м этаже подъезд 2 по адресу:: адрес, район западное Дегунино, адрес , с внутренней отделкой. Цена по договору составила сумма. Квартира передана истцу.

Согласно Протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 1 от 27 июля 2020 года по адресу: адрес, принято решение об объединении придомовой адрес с придомовой территорией  вновь построенного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровыми номерами 77:09:0002024:104 и 77:9:0002024:103 в целях увеличения придомового пространства.

Решение недействительным не признано.

Суду представлены: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; разрешения на строительство; проектная декларация; выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках  и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка  77:9:0002024:103 и смежных с ним; Проектная документация, схема планировочной  организации земельного участка 1 этап и 2 этап; Распоряжение ДГИ адрес от 23 июня 2020 года 2О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28 февраля 2005 года № М-09-028369 (адрес) в части срока и цели предоставления земельного участка.

Заявляя настоящие требования, истец ссылалась на то обстоятельство, что при выборе квартиры, её этажности и расположения, руководствовалась представленным ответчиком буклетом, из которого следовало, что выбранная истцом квартира является «Видовой». Стоимость квартиры составила сумма. Квартира была передана ответчиком истцу в начале 2021 года.  Весной 2021 года из изданного ответчиком нового буклета истцу стало известно, что вокруг дома, в котором расположена квартира истца, будут построены три новых многоквартирных дома. Строительство началось. Квартира истца перестала быть «Видовой». Стоимость квартиры истца существенно снижается: с трех сторон её будут окружать  многоквартирные дома возведенные ответчиком; двор, детская площадка и иная придомовая территория, будут являться общим имуществом собственников ни одного, а четырех многоквартирных домов.

Истец считает, что ответчиком ей причинен материальный ущерб в сумме сумма. Со ссылкой на положения п. 2 ст. 38 Федерального закона «О рекламе», нормы Закона «О защите прав потребителей», истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу за уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения её товарных и видовых характеристик в размере сумма, расходы по уплате госпошлины. 

 Истец указывает, что при заключении договора ответчик скрыл от истца информацию о том, что квартира не будет «видовой» в связи с планируемой застройкой. Об этом свидетельствуют рекламные буклеты. Истцу, таким образом, не предоставлена достоверная информация, что привело к неправильному выбору. Вместе с тем требований о расторжении договора истец не заявляла.

Разрешая спор, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора и приложений, сторонами условия договора, основные характеристики, план квартиры согласованы.  Приложение к договору не содержит требований к видовым (обзорным) характеристикам из окон объекта долевого строительства. Сторонами не оговаривалось условие о видовых (обзорных) характеристиках объекта долевого строительства, соглашение по данному вопросу не заключалось, дополнительные требования к объекту сторонами не устанавливались.

Объект передан застройщиком и принят участником, обязательства застройщиком перед истцом исполнены надлежащим образом и в срок.

На дату заключения договора ни проектная документация, ни проектная декларация (Приложение 2) не содержит требований к видовым (обзорным) характеристикам создаваемых объектов долевого строительства.

Отступлений  от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, застройщиком не допущено. Доказательств обратному истцом суду не представлено.

Довод истца о том, что при заключении договора ей не была предоставлена полная информация, что повлияло на правильность выбора, суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

Как следует из представленных в дело документов, на момент заключения договора долевого участия между истцом и ответчиком (2019 год), на смежных земельных участках располагались здания мебельной фабрики с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений в производственно-складских целях» и, соответственно с учетом вида разрешенного использования какое-либо строительство  не допускалось. Буклет отображал конкретные обстоятельства, имевшие место при заключении договора долевого участия.

Исходя из договора, истец, при выборе квартиры ориентировалось на планировку и цену с отделочными работами, ответчик не принимал на себя обязательства передать истцу «видовую» квартиру.

В настоящее время новое строительство на смежных земельных участках осуществляется Застройщиком ООО «Специализированный застройщик Дегунинская  5А», разрешения на строительство 1 и 2 очередей согласно данным сайта ЕИЖС «наш дом РФ» получены 06 августа 2020 года и 30 декабря 2020 года.

Возражая против довода ответчика в указанной части, истец указывала, что фактически застройщиком является ответчик.

Вместе  с тем, данное обстоятельство не влечет вывода суда о допущенном нарушении прав истца, поскольку  территориальное планирование муниципальных образований, утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления в силу положений ч. 8 ст. 20, ч. 16 ст. 24 адрес кодекса Российской Федерации. На момент заключения сторонами договора, соответствующее решение о застройке компетентным органом принято не было.

В связи с указанным, суд также отмечает, что  застройщик не может принимать на себя обязательства и давать гарантии относительно сохранения видовых (обзорных) характеристик объектов.

Также суд отмечает, что вид из окна, является субъективной характеристикой. При заключении договора, из представленных в дело доказательств не следует, что вид из окна являлся важным для истца условием, в отсутствии закрепленного в договоре условия, у суда нет оснований полагать, что истцу не была представлена вся достоверная информация.

Также суд отмечает, что местоположения жилого дома, в котором расположена квартира истца, не исключает возможность застройки, в связи с чем, истец могла предположить вероятность в будущем такой застройки и отказаться от заключения договора.

В данном случае, возложить вину на застройщика не представляется возможным.

Само по себе возможное изменение стоимости объектов долевого строительства, в отсутствии вины застройщика, по смыслу  ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ основанием для удовлетворения исковых требований об уменьшении цены по договору не является.

Относительно объединения инфраструктуры земельных участков, представитель ответчика пояснила, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается (п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13, ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 36 адрес кодекса Российской Федерации, ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации»).  Вопросы объединения инфраструктур двух и более земельных участков под многоквартирными домами находятся    вне компетенции застройщика.

В материалы дела представлен Протокол общего собрания, отражающий решение собственников об объединении придомовой адрес с придомовой территорией  вновь построенного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровыми номерами 77:09:0002024:104 и 77:9:0002024:103 в целях увеличения придомового пространства.

При наличии решения собственников, и при установленных обстоятельствах, суд соглашается с доводом стороны ответчика и отклоняет данный довод истца.

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав истца, предоставлении неполной, недостоверной информации, несоответствия переданного объекта договору.

Оценивая доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что вина застройщика в данном случае отсутствует, обязанности по информированию истца о вероятности/возможности новой застройки, на момент заключения договора, у ответчика не имелось.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска, с учетом также того, что факт причинения ответчиком истцу убытков и их размер истцом не доказан,  не имеется.

В удовлетворении требований суд отказывает в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                                                                                                                         ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 08 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.