Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-577/2011 ~ Материалы дела от 20.01.2011

дело № 2-577/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2011 года              город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи     Лихомана В.П.,

при секретаре        Лазгиян А.С.,

с участием

истцов         Кравченко А.А.,

Кравченко И.А.,

Хабаровой Т.И.,

Шаталова И.Б.,

их представителя адвоката        Луневой С.П.

представителя ответчика ОАО «Казачий майдан» Кирпичева В.П.

представителя третьего лица

администрации г. Пятигорска     Рыбиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело № 2-577/11 по иску Кравченко А.А., Кравченко И.А., Хабаровой Т.И. и Шаталова И.Б. к открытому акционерному обществу «Казачий майдан» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Кравченко А.А., Кравченко И.А., Хабарова Т.И. и Шаталов И.Б. обратились в суд с иском к ОАО «Казачий майдан» о признании права собственности на нежилые помещения за: Кравченко А.А. на нежилые помещения: № площадью, <данные изъяты> кв.м; №, площадью <данные изъяты> кв.м; №, площадью <данные изъяты> кв.м; №, площадью <данные изъяты> кв.м, итого общей площадью <данные изъяты> кв.м. в литере «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>; Кравченко И.А. на нежилые помещения: №, площадью <данные изъяты> кв.м; №, площадью <данные изъяты> кв.м, итого общей площадью <данные изъяты> кв.м в литере «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>; Хабаровой Т.И. на <данные изъяты> доли нежилых помещений №, общей площадью <данные изъяты> кв.м в литере «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>; Шаталовым И.Б. на <данные изъяты> доли нежилых помещений №, общей площадью <данные изъяты> кв.м в литере «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истцы в обоснование заявленного иска суду пояснили, что договоры инвестирования на строительство указанных нежилых помещений заключались между ними и ОАО «Казачий майдан» на основании выданного ответчику разрешения на строительство до 2005 года.

Со своей стороны договорные обязательства по инвестированию строительства они исполнили, предусмотренные договором денежные средства на строительство торгового комплекса, в частности отдельных нежилых помещений, выплатили в полном объеме в соответствии с оговоренными в договорах суммами, что подтверждается платежными документами и не отрицается ОАО «Казачий майдан» согласно выданных ответчиком справок по каждому инвестору на основании произведенных взаимных сверок. Строительство объекта завершено в 2009 году. По мере окончания строительства отдельных сооружений комплекса и находящихся в них строений инвесторам в соответствии с заключенными договорами по актам приема-передачи были переданы в пользование и владение нежилые помещения, которыми до настоящего времени они владеют фактически на правах собственников, содержат их, отвечают за техническое состояние, участвуют в уплате арендных платежей за землю под занимаемыми строениями. Однако в полной мере осуществлять правомочия собственников, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, в том числе по распоряжению имуществом они не имеют возможности в связи с отсутствием зарегистрированного права, так как, несмотря на неоднократные обращения к ответчику передать необходимые документы для регистрации права, ответчик уклоняется от исполнения принятых обязательств, не представляя инвесторам никаких доказательств уважительности причин этому, поскольку вопросы урегулирования, согласования и регистрации перехода права собственности за истцами являются обязанностью застройщика и он должен был принять все меры к своевременному и надлежащему исполнению обязательств, в связи с чем они - истцы вынуждены обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Проведенными техническими обследованиями ЗАО «Кавказкурортпроект» подтверждается обоснованность их заявлений о соответствии переданных им нежилых помещений требованиям СНиП, что свидетельствует об отсутствии препятствий к передаче в собственность указанных помещений.

Представитель истцов Лунева С.П. заявленные исковые требования поддержала и просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - генеральный директор ОАО «Казачий майдан» не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, подтвердив, что действительно ОАО «Казачий майдан» создано для финансово-экономической поддержки возрождения, реабилитации и развития казачьего общества, финансовой поддержки в строительстве жилого микрорайона «Казачья Слобода» и предметами деятельности Общества являются организация и строительство общественно-торгового центра, организация долевого инвестиционного строительства с выполнением функций Застройщика, Заказчика, Подрядчика и т.д.

В соответствии с уставной деятельностью ОАО «Казачий майдан» в качестве застройщика получило земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. под строительство общественно-торгового центра.

11 мая 2000 года постановлением главы г. Пятигорска № № «О застройке жилого массива «Казачья слобода-2» разрешено ООО ПСКП «Казачья слобода» строительство сооружений и прокладка инженерных коммуникаций в жилом массиве «Казачья слобода-2» в соответствии с проектно-сметной документацией.

Из постановления главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что постановлением главы администрации пос. Горячеводский от ДД.ММ.ГГГГ № был согласован отвод земельного участка, площадью <данные изъяты> га под строительство второй очереди микрорайона «Казачья слобода». На данный участок разработана проектно-сметная документация, включая объекты жилой застройки, общественно-торговый центр и другое, согласованная со всеми заинтересованными службами. По ходатайству ОАО «Казачий майдан», с учетом представленной разработанной и согласованной со всеми заинтересованными службами проектно-сметной документации, заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ был предоставлен земельный участок, площадью <данные изъяты> га под строительство общественно-торгового центра вторая очередь. В 2002 году ОАО «Казачий майдан» инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ общественно-торгового центра «Казачий майдан».

Протоколом общего собрания ОАО «Казачий майдан» от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о привлечении денежных средств граждан для строительства объекта недвижимости в соответствии с постановлением главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Казачий майдан» и МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м под строительство общественно-торгового центра, а ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Примерно с 2006 года с целью получения денежных средств на осуществление строительства ответчик заключал с истцами, как с физическими лицами, договоры долевого инвестирования строительства, в которых выступал в качестве застройщика, а истцы в качестве инвесторов.

Ответчик не отрицает факт поступления и полной выплаты по каждому из истцов финансовых вложений в соответствии с заключенными договорами, подтверждает отсутствие материальных претензий к истцам по поводу вложений денежных средств и оплаты строительства помещений и строений в соответствии с заключенными договорами. Заключенные договоры не подлежали регистрации, так как земельный участок был выделен под строительство до 2005 года, что не отрицается и представителем администрации г. Пятигорска, подтверждается представленными постановлениями главы г. Пятигорска. Заключенные договоры долевого инвестирования не оспорены и не признаны недействительными, соответствуют требованиям закона по форме и содержанию, администрацией города и другими заинтересованными лицами не заявлялось претензий о сносе возведенных строений и помещений.

В настоящее время объекты недвижимости построены, условия договоров по сроку строительства исполнены, так как договорами с инвесторами предусмотрена возможность и досрочного завершения строительства. Возведенные помещения переданы в фактическое пользование истцов. Решением Пятигорского городского суда от 26 июля 2010 года, которое вступило в законную силу 10 августа 2010 года за ОАО «Казачий майдан» признано право собственности на здания: литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>» площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, литер «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м общественно-торгового центра, расположенные по <адрес>. Однако, представить требуемые истцами документы ответчик не может в связи с отсутствием регистрации договоров долевого инвестирования строительства в установленном порядке.

Представитель третьего лица администрации г. Пятигорска Рыбина Е.В. просила суд разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Суд, выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, с учетом требований закона об их относимости и допустимости, считает заявленные требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.

Если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в силу п. 5 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным.

Представленные суду договоры долевого инвестирования заключены в простой письменной форме, подписаны сторонами без каких-либо разногласий по всем условиям, а значит являются заключенными.

Заключенные договоры долевого инвестирования по форме и существу соответствовали действовавшему на момент заключения законодательству. Возможность заключения договора о долевом инвестировании (долевом участии в строительстве и др.) до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не противоречила закону и вытекала из положений ст. 421 ГК РФ, предоставляющей свободу в заключении договора граждан и юридических лиц, а также ст. 422 ГК РФ, которая давала право определять условия договора по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Поэтому до принятия Федерального закона № 214-ФЗ договор, заключаемый гражданином и юридическим лицом о долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, являлся основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.

В силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обязательной силы и применяются к правоотношениям, возникшим после введения актов гражданского законодательства в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания многоквартирных домов) и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона.

Согласно представленным надлежащим письменным доказательствам, в 1998 году создано ОАО «Казачий майдан» и согласно п. 4.1. Устава, целью его создания является финансово-экономическая поддержка возрождения, реабилитации и развития казачьего общества, финансовая поддержка в строительстве жилого микрорайона «Казачья слобода». Предметами деятельности общества являются: организация и строительство общественно-торгового центра, организация долевого инвестиционного строительства с выполнением функций застройщика, заказчика, подрядчика и т.д.

Разрешение на строительство дано в соответствии с уставной деятельностью правопредшественнику ответчика, что следует из постановления главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № «О застройке жилого массива «Казачья слобода-2», которым разрешено ООО ПСКП «Казачья слобода» строительство сооружений и прокладка инженерных коммуникаций в жилом массиве «Казачья слобода-2» в соответствии с проектно-сметной документацией.

В 2002 году ОАО «Казачий майдан» инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ общественно-торгового центра «Казачий майдан».

Протоколом общего собрания ОАО «Казачий майдан» от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о привлечении денежных средств граждан для строительства объекта недвижимости в соответствии с постановлением главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из постановления главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что постановлением главы администрации пос. Горячеводский от ДД.ММ.ГГГГ № был согласован отвод земельного участка, площадью <данные изъяты> га под строительство второй очереди микрорайона «Казачья слобода». На данный участок разработана проектно-сметная документация, включая объекты жилой застройки, общественно-торговый центр и другое, согласованная со всеми заинтересованными службами. По ходатайству ОАО «Казачий майдан» с учетом представленной, разработанной и согласованной со всеми заинтересованными службами проектно-сметной документации, заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ был предоставлен земельный участок, площадью <данные изъяты> га под строительство общественно-торгового центра второй очереди.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Казачий майдан» и МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м под строительство общественно-торгового центра, по которому ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя правовое содержание заключенных договоров, их условия, права и обязанности сторон, а также цели, которыми руководствовался гражданин, заключая договор на приобретение имущества, суд руководствуется положениями ст. 431 ГК РФ, устанавливающими правила толкования договора, сопоставляя условия заключенного договора с нормами ГК РФ, определяющими условия, характеризующие соответствующий вид договора.

Исходя из буквального толкования договоров, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, суд принимает во внимание следующее.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. К отношениям сторон по такому договору (смешанному договору) применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа договора.

Буквальное толкование содержания и условий договоров долевого инвестирования свидетельствует о том, что гражданин-инвестор принимал на себя обязательства по финансированию, так как воля истцов (дольщиков по инвестированию) была направлена на долевое участие в строительстве отдельных сооружений и помещений в них в составе торгового комплекса путем оплаты стоимости строящейся и подлежащей передаче каждому инвестору нежилых помещений определенной площадью в здании (сооружении), а целью инвестора являлось получение после завершения строительства в собственность именно этого конкретного нежилого помещения.

Другая сторона по договору ОАО «Казачий майдан» приняла на себя обязательства по обеспечению строительства нежилых строений и передаче инвестору по завершению строительства здания (сооружении) конкретных нежилых помещений в нем путем обеспечения вклада средств, в том числе полученных от дольщика-инвестора в строительство, своевременного строительства и передачи инвесторам в собственность конкретных помещений.

Из содержания данных договоров видно, что между гражданином и организацией заключен самостоятельный двусторонний, возмездный и взаимный договор на строительство конкретного нежилого помещения в строящемся здании (сооружении), входящем в торговый комплекс.

Суд, определяя характер правоотношений сторон по данным конкретным договорам, усматривает, что в данных правоотношениях гражданин не обладает правом как на участие в управлении общими делами предприятия ответчика, так и на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли, а в результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность отдельного гражданина на конкретное нежилое помещение в здании (сооружении), входящем в строящийся торговый комплекс. В представленных договорах не усматривается и создание объединения граждан, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие долевых инвесторов по общему ведению дел. Договоры не являются договорами о совместной деятельности, поскольку в них отсутствуют существенные признаки такого договора, в частности, участники договора не объединяли своих вкладов, не осуществляли совместных действий для достижения цели договора, участниками договора являлись граждане (истцы) и юридическое лицо (ответчик) при заключении договора преследовали разные цели, а участие инвестора ограничивалось лишь частичным финансированием строительства зданий торгового комплекса в пределах стоимости нежилых помещений определенной площадью и количеством. В силу изложенного, к отношениям сторон по договорам долевого инвестирования, по мнению суда, должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в договоре.

Условия представленных суду договоров инвестирования не позволяют отнести каждый договор к какому-либо одному виду договоров, предусмотренных ГК РФ или иным законом, действующим на дату его заключения.

Вместе с тем, такие договоры не противоречат ГК РФ, иным законам, являются действительными.

В связи с изложенным и принимая во внимание, что действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения сторон, так как представленные договоры долевого инвестирования связаны с привлечением денежных средств участника долевого строительства, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу указанного Федерального закона, поэтому суд при разрешении данного спора исходит из положений, вытекающих как из инвестиционной деятельности (Основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности определен Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которым не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора), так и из норм ГК РФ (ст.ст. 702, 715, 717, 729, 740, 746), регулирующих отношения строительного подряда, а также положений Закона РФ «О защите прав потребителей».

Поскольку заключенные между истцами и ответчиком договоры долевого инвестирования в строительстве являются возмездными, двусторонними и взаимными, а исполнение обязательств застройщиком обусловлено надлежащим исполнением обязательств по финансированию строительства инвесторами, в том числе и истцами, о чем свидетельствуют и положения ст. 309 ГК РФ, согласно которым надлежащим является исполнение, отвечающее условиям обязательства и требованиям закона, принимая во внимание исполнение обязательств истцами и уклонение от исполнения договорных обязательств ответчиком, что не отрицалось его представителем, суд, исходя из условий договора и в силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, считает требования истцов вытекающими из обязательств по договорам долевого инвестирования, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Спорные нежилые помещения входят в комплекс общественно-торгового центра «Казачий Майдан».

При обследовании спорных нежилых помещений ЗАО «Кавказкурортпроект» установлено, что состояние спорных помещений и их конструкций удовлетворительное и не угрожает жизни и здоровью граждан, которые могут эксплуатироваться в дальнейшем по назначению.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Из материалов дела видно, что на земельном участке по <адрес> имеются возведенные вышеуказанные нежилые строения. Перемещение этих объектов без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данные объекты являются объектом недвижимости, в связи с чем возникает необходимость в производстве государственной регистрации права на них.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 130, 131, 218, 219 ГК РФ, ст.ст. 12, 56, 67, 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Кравченко А.А., Кравченко И.А., Хабаровой Т.И., Шаталова И.Б. к открытому акционерному обществу «Казачий майдан» о признании права собственности, удовлетворить полностью.

Признать за Кравченко А.А. право собственности на нежилые помещения: №, площадью <данные изъяты> кв.м; №, площадью <данные изъяты> кв.м; №, площадью <данные изъяты> кв.м; №, площадью <данные изъяты> кв.м; итого общей площадью <данные изъяты> кв.м в литере «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>.

Признать за Кравченко И.А. право собственности на нежилые помещения: №, площадью <данные изъяты> кв.м; №, площадью <данные изъяты> кв.м; итого общей площадью <данные изъяты> кв.м в литере «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>.

Признать за Хабаровой Т.И. право общей долевой собственности на <данные изъяты> доли нежилых помещений: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м в литере «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>.

Признать за Шаталовым И.Б. право общей долевой собственности на <данные изъяты> доли нежилых помещений: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м в литере «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи кассационной жалобы через Пятигорский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                         В.П. Лихоман