Мотивированное решение по делу № 02-1449/2023 от 25.01.2023

                                                                               77RS0033-02-2023-001080-37

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ф/с фио

гр.д. № 33-52370

28 ноября 2023 г. адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лемагиной И.Б.

и судей фио и фио,

при помощнике Ефименко Н.Е.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.

гражданское дело № 2-1449/2023 по апелляционной жалобе ...фио на решение Чертановского районного суда адрес от 05 апреля 2023 г., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ...фио к ...... А.Б. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключённого между ...ом А.Б. и ...ым С.Г., взыскании денежных средств, расходов по оплате госпошлины отказать;

УСТАНОВИЛА:

Истец ... С.Г. обратился в суд с иском к ...... А.Б. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, указывая, что 17.12.2022 г. между ними был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - индивидуального жилого дома, площадью 157,6 кв.м, земельного участка площадью 406 +/- 7 кв.м, расположенных по адресу: адрес, город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район адрес; они обязались в срок не позднее 17.03.2023 г. заключить договор купли-продажи данного недвижимого имущества; оплата аванса в размере сумма была разделена на 3 части; продавцом по расписке от 17.12.2022 г. была получена от него 1/3 часть аванса в размере сумма; 28.12.2022 г. после выпадения осадков совместно с продавцом в продаваемом жилом доме были обнаружены недостатки, в т.ч. - скрытые, в виде затёков влаги (попадания воды) со стороны балконов, намокании нижнего ряда блоков стен комнат 2-го этажа с внутренней стороны жилых помещений. В связи с этим в адрес ответчика 09.01.2023 г. было направлено уведомление от 08.01.2023 г. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое ответчик проигнорировал. Истец просил суд расторгнуть заключённый 17.12.2022 г. предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества; взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма, расходы по уплате госпошлины в размере сумма

Истец ... С.Г. в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что после подписания предварительного договора и внесении задатка он определился с прорабом, планировал делать отделку жилого помещения, а после осмотра обнаружил следы протечек, мокрые стены, привозил в дом специалиста для осмотра, предложил ответчику расторгнуть договор, т.к. были обнаружены скрытые повреждения и не был установлен размер их устранения; потом ответчик продал данное имущество. Ответчик ... А.Б. в суд не явился, о слушании дела был извещён; его представитель по доверенности фио в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что 16.01.2023 г. ответчик направил истцу письмо о неисполнении п.3.2 договора, предложил в течение 3-х календарных дней с даты получения письма внести невыплаченную часть задатка в размере сумма, что им исполнено не было; 07.02.2023 г. он направил истцу уведомление об отказе от договора; затем дом продал.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого как незаконного в апелляционной жалобе просит ... С.Г.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц по известным суду адресам, их неявку в заседание судебной коллегии, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное с нарушением требований действующего законодательства, без учёта конкретных обстоятельств дела.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции руководствовался ст.ст.309,310 ГК РФ об исполнении обязательств надлежащим образом, недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, изменения его условий; ст.ст.380,381 ГК РФ о понятии задатка, форме соглашения о задатке, последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком; ст.429 ГК РФ о предварительном договоре; ст.451 ГК РФ об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств; ст.469 ГК РФ о качестве товара; ст.475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества; ст.557 ГК РФ о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества; Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»; ст.98 ГПК РФ о судебных расходах.

При разрешении исковых требований суд первой инстанции установил, что 17.12.2022 г. между продавцом ...ом А.Б. и покупателем ...ым С.Г. был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого явилась покупка 2-х этажного индивидуального жилого дома, площадью 157,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес, городской округ город-курорт Сочи, адрес, Адлерский внутригородской район адрес, кадастровый № ..., на земельном участке с кадастровым № ..., запись о государственной регистрации права № ...-23/238/2022-1 от 11.01.2022 г; земельного участка, площадью 406 +/- 7 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: адрес, городской округ город-курорт Сочи, адрес, Адлерский внутригородской район адрес кадастровым № ..., запись о государственной регистрации права № ...-23/050/2020-1 от 10.07.2020 г. При этом стороны договора обязались в срок не позднее 17.03.2023 г. заключить договор купли-продажи этого недвижимого имущества, что следует из п.1.3 договора.

Из п.3.1 договора усматривается, что стороны пришли к соглашению об общей стоимости недвижимого имущества в размере сумма: индивидуального жилого дома - сумма, земельного участка - сумма Соглашение о стоимости недвижимого имущества было признано существенным условием договора, установленная им стоимость недвижимого имущества - не подлежащей изменению. По п.3.2 договора истец обязался уплатить ответчику в день подписания предварительного договора денежную сумму в размере сумма в счёт общей стоимости недвижимого имущества, согласованной в п.3.1 договора, в качестве задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. По устной договорённости между сторонами задаток был разделён на 3 части; по расписке продавца от 17.12.2022 г. им была получена от покупателя 1/3 часть задатка в размере сумма

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 28.12.2022 г. после выпадения осадков в продаваемом жилом доме были обнаружены недостатки, в т.ч. - скрытые, в виде затёков влаги (попадания воды) со стороны балконов, намокании нижнего ряда блоков стен комнат 2-го этажа с внутренней стороны жилых помещений, что ответчик признавал, предлагал исправить данные недостатки силами приглашённых им работников. С этим истец не согласился, поскольку не было установлено, что потребуется для исправления данных недостатков недвижимого имущества, в т.ч. – стоимость данных недостатков, поэтому в адрес ответчика 09.01.2023 г. он направил уведомление от 08.01.2023 г. с предложением расторгнуть предварительный договор купли-продажи в течение 7-и рабочих дней, которое ответчик проигнорировал.

При отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что ответчик договаривался с прорабом об устранении выявленных недостатков, с чем истец не согласился; истец имел возможность доступа на объект, осматривал помещения с недостатками со своим специалистом, однако заключение составлено не было. Также суд учёл, что 16.01. 2023 г. ответчик направил истцу письмо, в котором указал на неисполнение им п.3.2 договора; предложил в течение 3-х календарных дней с даты получения письма внести невыплаченную часть задатка в размере сумма в порядке, установленном договором; в случае неисполнения изложенного в письме требования указал на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке на основании п.4.2 договора. Поскольку истцом требование о выплате задатка в полном объёме исполнено не было, 07.02.2023 г. ответчик направил ему уведомление об отказе от договора, в связи с чем договор был расторгнут в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал вывод о том, что доказательств существенных недостатков, применения последствий отказа истца от исполнения договора купли-продажи не имеется, а потому в связи с неисполнением истцом обязательств по договору, в соответствии со ст.381 ГК РФ основания для возврата суммы задатка отсутствуют.

С выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца судебная коллегия согласиться не может, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. При разрешении заявленных требований суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении по данной части требований, не соответствуют обстоятельствам дела; судом при разрешении требований в этой части были неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Такие основания для отмены обжалуемого судебного постановления в указанной части имеются. Согласно ч.ч.1-3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.06.2012 г. № 13-П указано, что оценка доказательств и отражение их результатов в судебном решении является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Согласно п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть продемонстрированы в судебном постановлении убедительным образом, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства. Этим требованиям решение суда первой инстанции в указанной части не отвечает, а потому подлежит в этой части отмене.

При разрешении требований истца суд первой инстанции не принял во внимание, что в соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п.п.3,4 ст.429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В соответствии с п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из п.2 cт.469 ГК РФ следует, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Согласно п.1 cт.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 28.12.2022 г. после выпадения осадков в продаваемом жилом доме были обнаружены недостатки, в т.ч. - скрытые, в виде затёков влаги (попадания воды) со стороны балконов, намокании нижнего ряда блоков стен комнат 2-го этажа с внутренней стороны жилых помещений, что ответчик признал, предлагал исправить данные недостатки силами приглашённых им работников. Данные недостатки продавцом оговорены не были; доказательств того, что эти недостатки могли быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, ответчиком, в нарушение требований ст.475 ГК РФ представлено не было. В связи с этим истец в адрес ответчика 09.01.2023 г. направил уведомление от 08.01.2023 г. с предложением расторгнуть предварительный договор купли-продажи в течение 7-и рабочих дней, которое ответчик проигнорировал. Эти обстоятельства суд первой инстанции необоснованно не учёл, однако указал, что 16.01.2023 г. ответчик направил истцу письмо, в котором указал на неисполнение им п.3.2 договора; предложил в течение 3-х календарных дней с даты получения письма внести невыплаченную часть задатка в размере сумма в порядке, установленном договором; в случае неисполнения изложенного в письме требования указал на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке на основании п.4.2 договора. Поскольку истцом требование о выплате задатка в полном объёме исполнено не было, 07.02.2023 г. ответчик направил ему уведомление об отказе от договора, в связи с чем договор был расторгнут в одностороннем порядке.

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку ещё 08.01.2023 г. истец просил ответчика расторгнуть предварительный договор и вернуть уплаченные по нему денежные средства в связи с выявленными недостатками продаваемого недвижимого имущества, которые ответчик признал, не представив доказательств незначительности данных недостатков. Ответчик также 16.01.2023 г. отказался от исполнения договора в одностороннем порядке. Таким образом, ни одна из сторон не потребовала заключения основного договора; срок для заключения основного договора истёк; правоотношения сторон, вытекающие из предварительного договора, закончились. Доказательств того, что основной договор не был заключён по вине истца, представлено не было.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключённый между сторонами 17.12.2022 г., был ими расторгнут, а потому расторжению судом не подлежит. Согласно п.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истец просил взыскать с ответчика внесённую им сумму задатка в размере сумма, с чем судебная коллегия считает необходимым согласиться с учётом конкретных обстоятельств дела, представленных доказательств в виде фотографий. Руководствуясь ст.98 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную им при подаче искового заявления госпошлину в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить, приняв по делу новое решение о взыскании с ...а А.Б. в пользу ...фио уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 17.12.2022 г. денежных средств в размере сумма, расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма, отказав в удовлетворении остальной части заявленных требований на основании вышеизложенных обстоятельств.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда адрес от 05 апреля 2023 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с ...а Андрея Баградовича (паспортные данные...) в пользу ...а Сергея Григорьевича (паспортные данные...) уплаченные по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 17.12.2022 г. денежные средства в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Председательствующий

Судьи