Решение по делу № 3а-0855/2020 от 06.09.2019

Дело № 3А-855/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2020 года  г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лебедевой И.Е.,

при помощнике Шавыриной А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ВИРТА-СТАР», ООО «М-Риелти» об оспаривании кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВИРТА-СТАР», ООО «М-Риелти» обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *, *, *, * и земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении истцы просят установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «Велес», по состоянию на 1 января 2018 года в размере 17 801 503 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 18 399 486 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 56 586 758 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 37 037 634 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * и 37 478 860 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Определением Московского городского суда от 14 июля 2020 года производство по делу в части требований в отношении нежилого помещения * прекращено, в связи с отказом истца от заявленных требований в данной части.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются собственниками нежилых помещений с кадастровыми номерами *, *, *, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 122 009 313 рублей 59 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *; 80 491 662 рублей 75 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *; 37 799 623 рублей 22 копейки в отношении помещения с кадастровым номером *, и арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 91 266 699 рублей 60 копеек.

Поскольку истцы являются собственниками нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца, административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, а также заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО «Фирма Европа», ООО «Вена», ООО «ВИСТ», Попов С.А., ООО «ТОРГСИН 95», Хитров Д.Е., Департамент земельных ресурсов г. Москвы, Правительство Москвы в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

            Суд в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу ООО «ВИРТА-СТАР» на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами: *, *, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 122 009 313 рублей 59 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *; 37 799 623 рублей 22 копейки в отношении помещения с кадастровым номером *, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Административный истец ООО «М-Риелти» владеет на праве собственности нежилым помещением с кадастровым номером *, в отношении которого по состоянию на 01.01.2018 год установлена кадастровая стоимость в размере 80 491 662 рублей 75 копеек.

Административный истец ООО «М-Риелти» также является арендатором земельного участка с кадастровым номером * что подтверждается договором аренды, совместно с ним арендаторами участка являются ООО «Фирма Европа», ООО «Вена», Попов С.А., ООО «ТОРГСИН 95», Хитров Д.Е., ООО «ВИСТ», ООО «ВИРТА-СТАР». По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составила 91 266 699 рублей 60 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административные истцы в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» являются плательщиками налога на имущество организаций и в отношении спорных помещений уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административные истцы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» уплачивают арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности административных истцов, как плательщиков налога и арендаторов.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 04 сентября 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «ВИРТА-СТАР», ООО «М-Риелти» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО «Велес», в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 17 801 503 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 56 586 758 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 37 037 634 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * и 37 478 860 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Экспертно-правовое бюро».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составляет 31 015 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * – 87 049 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * – 65 591 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * – 63 035 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Велес», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования в части оспаривания кадастровой стоимости помещений, и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО «Велес», а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения, в том числе указано на анализ рыночной стоимости на величину НДС.

Экспертом ООО Аудиторская компания ООО «Экспертно-правовое бюро» Титовым С.Б. устранены замечания относительно анализа рыночной стоимости на величину НДС, согласно дополнительному расчету рыночная стоимость не анализируя на НДС для нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составляет 33 232 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * – 92 366 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * – 69 902 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка осталась неизменной.

            Остальные доводы, приведенные ответчиком относительно допущенных при проведении экспертизы ошибок, опровергаются пояснениями эксперта Титова С.Б., который определил наиболее эффективное использований помещений как торговое, провел анализ рынка на основании которого сделал выводы относительно рыночной ставки арендной платы, рассчитал чистый операционный доход и стоимость объектов исследования в рамках доходного подхода.

Не могут быть приняты во внимание иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Титов С.Б. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами. В свою очередь ошибка допущенная экспертом относительно анализа рыночной стоимости на величину НДС устранена.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений 1904 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года с учетом приведенных дополнительных расчетов.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 04 сентября 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 33 232 000 (тридцать три миллиона двести тридцать две тысячи) рублей.

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: *   в размере рыночной стоимости равной 92 366 000 (девяносто два миллиона триста шестьдесят шесть тысяч) рублей

нежилого помещения с кадастровым номером * расположенного по адресу: г*  в размере рыночной стоимости равной 69 902 000 (шестьдесят девять миллионов девятьсот две тысячи) рублей

земельного участка с кадастровым номером * расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости равной 63 035 000 (шестьдесят три миллиона тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04.09.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда И.Е. Лебедева

5