Решение по делу № 2-208/2012 (2-3862/2011;) от 21.11.2011

Дело № 2-208/2012

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Белово Кемеровской области                ДД.ММ.ГГГГ

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Логвиненко О.А.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и по встречному иску ФИО4 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи квартиры ничтожной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с иском в суд к ФИО4 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком было достигнуто соглашение о купле продажи квартиры, расположенную по адресу: <адрес> о чем было составлено соглашение о задатке. После получения ответчиком ДД.ММ.ГГГГ задатка в сумме <данные изъяты>, а ДД.ММ.ГГГГ еще <данные изъяты> в счет стоимости квартиры, ФИО4 уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на данную квартиру.

ФИО13 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли–продажи квартиры действительным. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО4, действовавшим в лице ФИО2 - представителя по нотариальной доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчику. По условиям указанного договора стороны договорились о заключении основного договора купли–продажи квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями <данные изъяты> предварительного договора, ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 произвел полный расчет за квартиру, оплатив ФИО2 <данные изъяты>. После чего они произвели регистрацию договора купли – продажи подписанного договора, но в регистрационной службе порекомендовали произвести регистрацию первичного права собственности за продавцом. ФИО2 сдала документы на дальнейшую регистрацию, и они условились после ее окончания зарегистрировать основной договор купли–продажи. Однако ФИО4 в нарушение условий предварительного договора стал уклоняться от заключения основного договора, а ДД.ММ.ГГГГ отменил действие доверенности, выданной ФИО2 на совершение сделки купли-продажи квартиры и стал скрываться. Просит признать заключенным между ФИО1 и ФИО4 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> и признать за ФИО1 право собственности на данную квартиру.

ФИО4 обратился с встречным иском к ФИО1 о признании сделки купли–продажи квартиры недействительной. Свои требования мотивирует тем, что ему на праве собственности принадлежит <данные изъяты> доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора на передачу квартир в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, остальные <данные изъяты> доли принадлежали его матери ФИО7 и сестре ФИО8 (по <данные изъяты> доли каждой). Право собственности зарегистрировано было в установленном порядке в <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ умерла мать ФИО4 - ФИО7 и после её смерти они с сестрой не приняли наследство в виде <данные изъяты> её доли в праве собственности на квартиру, документы у нотариуса не оформляли. ДД.ММ.ГГГГ умерла сестра ФИО4 - ФИО8 После её смерти ФИО4 также не оформлял на себя наследство и не принял его в установленном законе порядке, не получал свидетельство о праве на наследство по закону. В связи с тем, что у ФИО14 не было зарегистрировано право собственности на <данные изъяты> доли в квартире, они не принадлежат ему на праве собственности. Не зная законодательства он ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность ФИО2 на право продажи целой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ФИО2, имея доверенность, продала квартиру ФИО1 на условиях и за цену по своему усмотрению, и получила причитающиеся ФИО14 денежные средства, однако деньги ФИО4 не передала.

Просит признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительной в силу ничтожности как несоответствующей закону.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части иска ФИО2 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> прекращено в связи с отказом истца ФИО2 от своих исковых требований.

ФИО13 неоднократно уточнял исковые требования.

ФИО13 вновь исковые требования уточнил ДД.ММ.ГГГГ. Просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенным в отношении <данные изъяты> долей квартиры.

Признать право собственности на <данные изъяты> доли квартиры по адресу <адрес>, за ФИО1. Зарегистрировать переход к нему прав собственности на квартиру.

Понудить ФИО4 к заключению с ФИО1 основного договора <данные изъяты> купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> на условиях определенных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание ФИО13 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ФИО1 ФИО9, действующий на основании заявления ФИО1 в порядке ст. 53 ГПК РФ, уточненные исковые требования поддержал, в обоснование исковых требований дал суду аналогичные изложенным в исковом заявлении пояснения. Кроме того, пояснил, что договор купли-продажи являлся актом передачи квартиры, в пользование ФИО1 квартира не передавалась. Встречные исковые требования ФИО4 не признал, суду пояснил, что договор купли-продажи подписан оснований для удовлетворения иска нет.

ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ФИО4 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО11 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ- ФИО10 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, встречные исковые требования ФИО4 поддержала. Суду пояснила: между сторонами были намерения заключить договор купли-продажи квартиры, но этого не произошло, считает сделку от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной с момента ее совершения, так как она не соответствует требованиям закона, а именно ст. 166, 168 ГК РФ, а также сделка не соответствует требованиям ст. 558 ГК РФ о государственной регистрации перехода права. Подтвердила, что квартира ФИО1 не вручалась, ей пользовался ФИО14. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, встречные исковые требования ФИО14 удовлетворить.

Третье лицо ФИО2 исковые требования ФИО1 считает обоснованными и подлежащими удовлетворению, а исковые требования ФИО4 соответственно необоснованными.

Третье лицо по делу ФИО11 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заслушав лиц участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования ФИО4 обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, действовавшим в лице ФИО2 - представителя по нотариальной доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (<данные изъяты>). По условиям указанного договора стороны договорились о заключении основного договора купли–продажи квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, в лице ФИО2, и ФИО1 был подписан договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

В судебном заседании установлено, что ФИО2, действующая от имени ФИО4 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Беловского нотариального округа <адрес> ФИО12, сдала документы на дальнейшую регистрацию.

ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ отменил действие доверенности, выданной ФИО2 на совершение сделки купли-продажи квартиры, что следует из имеющегося в материалах дела распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ нотариуса <адрес> ФИО12 (<данные изъяты>). Согласно сообщению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в регистрации было отказано.

Как следует из выписки из <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № (<данные изъяты>) квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО11

Суд полагает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.п.1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности на наследуемое имущество возникает не с момента государственной регистрации такого права, а в силу п. 4 ст. 1152, ст.1164 ГК РФ в момента открытия наследства, которым на основании п.1 ст.1114 ГК РФ является день смерти гражданина.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 558 ГК РФ предусмотрены особенности купли-продажи жилых помещений, в частности, то, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Представители сторон в судебном заседании подтвердили, что спорный объект недвижимого имущества ФИО1 не вручался. При этом ссылки представителя ФИО1 ФИО9 на то, что сам договор от ДД.ММ.ГГГГ является актом передачи квартиры, суд находит несостоятельными, поскольку данный договор является незаключенным в силу п. 3 ст. 558 ГК РФ.

Поскольку в силу нормы права, закрепленной в п. 3 ст. 558 ГК РФ, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации, исковые требования ФИО1 о признании заключенным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <данные изъяты>, удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что имеется спор о праве на данное недвижимое имущество, и ФИО13 не вправе требовать безусловной государственной регистрации перехода его права на <данные изъяты> квартиры в порядке пункта 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку должен доказать наличие у него права собственности на квартиру в заявленной доле.

Рассматривая исковые требования ФИО1 о понуждении ФИО4 к заключению основного договора купли-продажи в части <данные изъяты> спорной квартиры на условиях определенных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Судом установлено, что предметом предварительного договора являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес> а не доля в квартире. Кроме того, судом установлено, что в срок, установленный предварительным договором- до ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) ФИО4 и ФИО13 (с учетом требований п. 3 ст.558 ГК РФ) не заключили, доказательств того, что в указанный срок стороны обращались к друг к другу с просьбой о его заключении, суду, вопреки требований ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что обязательства ФИО4, предусмотренные предварительным договором, прекращены. Кроме того, в настоящее время собственником спорной квартиры ФИО4 не является, право собственности ФИО11 на указанную спорную квартиру никем не оспорено.

В этой связи суд полагает в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО4 о признании в силу ничтожности недействительной сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, как несоответствующей закону, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1. ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из ст. 165 ГК РФ:

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии с п.п.1 и 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и полагает исковые требования ФИО4 подлежащими удовлетворению.

Таким образом, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, в лице ФИО2, и ФИО1 сделка купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> в силу положений ст.168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), поскольку сторонами невыполнены требования о ее государственной регистрации.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи квартиры ничтожной удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, совершенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО2 и ФИО1, недействительной.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                    подпись        О.А. Логвиненко

Верно.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Судья                                О.А. Логвиненко