Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1611/2018 от 16.07.2018

Мотивированное решение изготовлено 03 сентября 2018 года

Дело № 2-1611/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 августа 2018 года ЗАТО г. Североморск

Североморский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Курчак А.Н.

при секретаре Алещенко О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогачева Е.М. к обществу с ограниченной ответственностью «Лето» об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом,

УСТАНОВИЛ:

Рогачев Е.М. обратился в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к обществу с ограниченной ответственностью «Лето» (ООО «Лето») об устранении препятствий в пользовании имуществом. В обоснование иска указал, что по договору купли-продажи от 22.03.2018 года заключенному с КИО ЗАТО г. Североморск, им приобретено в собственность нежилое помещение, общей площадью 184,3 кв.м., расположенное в подвальной части многоквартирного дома по адресу: *** Доступ в данное помещение возможен лишь через арендуемое ООО «Лето» помещение, общей площадью 191,7 кв.м., расположенное на первом этаже указанного многоквартирного дома. 06.04.2018 года при осмотре приобретенного им имущества было установлено, что часть помещения используется ООО «Лето» под склад, а в остальной части установлены инженерные коммуникации ООО «Лето» и находится различное имущество. Отсутствие беспрепятственного доступа в принадлежащее ему нежилое помещение ограничивает его право пользования им. Считает надлежащим ответчиком по делу ООО «Лето», к собственнику помещения, сдаваемого в аренду и в субаренду, расположенного на первом этаже МКД требований не заявляет, поскольку его действиями права не нарушаются.

Просил суд возложить на ООО «Лето» обязанность освободить от имущества помещения I (1-2) и демонтировать металлические двери, системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и вентиляции из помещений I (3-17), входящих в состав помещения I (1-17), общей площадью 184,3 кв. м, расположенного в подвальной части МКД по адресу: ***; обязать ООО «Лето» пропускать Рогачёва Е. М. к входу в помещение I (1-17) общей площадью 184,3 кв. м, расположенного в подвальной части МКД по адресу: *** наикратчайшим путём через помещение IV (3), входящего в состав помещения IV (1-9), общей площадью 191,7 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: ***.

В судебном заседании, а также в предыдущих судебных заседаниях истец уточненные требования поддержал, просил их удовлетворить. Указал, что в принадлежащем ему нежилом помещении подвального этажа, расположены трубы вентиляции и канализации, которые входят в состав помещений кафе ООО «Лето», а кроме того, его подвальное помещение используется ответчиком под склад, где хранится имущество указанного юридического лица. Согласно аукционной и технической документации, на основании которой им приобреталось подвальное помещение, оно имеет один единственный вход – через кафе ООО «Лето», других сведений в документах не содержится. Ранее имевшийся вход со стороны подъезда многоквартирного дома заложен кирпичной кладкой, кем и когда именно это было сделано не известно, однако, согласно поэтажному плану и экспликации подвала, данный вход не предусмотрен. Для обустройства отдельного входа в подвальное помещение необходимы согласования и денежные вложения, однако истец приобретал недвижимое имущество без указанных условий. Таким образом, единственный вход в его собственность расположен в помещении кафе.

Ответчик ООО «Лето» в судебное заседание представителя не направил, ранее в судебных заседаниях представитель ООО «Лето» Куриленко И.Г. возражала против заявленных исковых требований. Указала, что общество, является субарендаторами помещения, общей площадью 191,7 кв.м., расположенного на первом этаже дома и не использует принадлежащее истцу подвальное помещение, доступа в него не имеет. Все погрузочные работы происходят через запасной вход, где также расположены технические помещения и кухня, продукты питания не складируются в подвальном помещении, принадлежащем истцу. При проведении осмотра помещения, о чем составлен акт от 31.07.2018 года, установлено, что в подъезде № 1 дома *** справа от лестничной площадки имеется дверь, которая не заперта и ведет в подвальное помещение, доступ свободный, на стене имеется вход в подвал, который заложен кирпичной кладкой. Данный вход отражен на плане подвала, представленном КИО г. Североморска. Таким образом, у истца имеется возможность иным способом реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом недвижимости. Просила в иске отказать.

Представитель третьего лица, привлеченного к участию в деле судом- Комитета имущественных отношений администрации ЗАТО г.Североморск Самойлик В.Н. в судебном заседании полагал необоснованными заявленные истцом требования, поддержав позицию подробно изложенную в отзыве по иску. Указал, что требования истца направлены на предоставление сервитута в целях прохода к недвижимому имуществу. Однако сервитут может быть установлен между требующим его установления лицом и собственником недвижимого имущества, коим ООО «Лето» не является. При принятии судом решения по делу полагался на усмотрение суда.

Третьи лица ООО «Североморскжилкомхоз», ООО «Медведь» и Черников В.Н., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, представителей не направили.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы проверки КУСП № 3861/565 от 06.04.2018, суд приходит к следующему.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности, согласно пп. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 551 ч. 1 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом, 22 марта 2018 года между Комитетом имущественных отношений администрации ЗАТО г. Североморск и Рогачевым Е.М. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения I (1-17), общей площадью 184,3 кв. м, расположенного в подвальной части многоквартирного дома по адресу: г. ***.

Указанный выше договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 23.05.2018.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец Рогачев Е.М. является собственником нежилого помещения I (1-17), общей площадью 184,3 кв. м, расположенного в подвальной части многоквартирного дома по адресу: ***.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что над подвальным помещением, принадлежащем истцу, на первом этаже многоквартирного дома расположено кафе «Юность», в котором осуществляет свою деятельность ООО «Лето».

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также материалов дела правоустанавливающих документов нежилое помещение, используемое кафе «Юность», общей площадью 195,5 кв.м, на основании договора купли-продажи от 23 декабря 2014 года, заключенного между ООО «Зори Заполярья» и ФИО1., принадлежит последнему на праве собственности.

Из п. 1.3 указанного договора купли-продажи следует, что нежилое помещение сдано в аренду сроком с 01.03.2014 по 28.02.2019 на основании и условиях договора аренды нежилого помещения от 01.03.2014, заключенного между ООО «Зори Заполярья» и ООО «Медведь» и в субаренду сроком с 10.03.2014 по 28.02.2019 на основании договора между ООО «Медведь» и ООО «Лето».

Дополнительным соглашением от 16.01.2015 к договору аренды от 01.03.2014 между ООО «Зори Заполярья» и ООО «Медведь» предусмотрено, что арендодателем по договору аренды выступает ФИО1.

Как следует из представленных в материалы дела документов, 10 марта 2014 года между ООО «Лето» и ООО «Медведь» заключен договор субаренды нежилого помещения IV (1-9), общей площадью 195,5 кв.м, расположенного на первом этаже в доме ***.

Согласно условиям данного договора субаренды, беспрепятственный доступ любых лиц на объект возможен по указанию арендатора (п. 2.2.4).

Как установлено пунктами 2.3.1 и 2.3.2 договора субаренды ООО «Лето» не вправе сдавать частично или полностью объект недвижимого имущества в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу без письменного согласия арендатора, а также предоставлять объект в безвозмездное пользование.

Оценивая требования истца о возложении на ООО «Лето» обязанности по обеспечению беспрепятственного доступа в нежилое подвальное помещение суд исходит из следующего.

На основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Таким образом, по смыслу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.

В качестве доказательств чинения препятствий в пользовании подвальным помещением истец ссылается на поэтажный план принадлежащего ему нежилого помещения, в соответствии с которым иного входа в его помещение, кроме как через дверь и лестницу из кафе «Юность» не имеется.

Как следует из технического плана подвала (с изменениями до 11.04.2007) (т. 1, л.д. 55) ранее вход в нежилые помещения, принадлежащие истцу, был расположен из первого подъезда многоквартирного дома.

Актом осмотра и фототаблицей, составленными ООО «Лето» от 31.07.2018 (т. 1, л.д. 105-112) подтверждается, что в первом подъезде многоквартирного дома *** справа от лестничной площадки есть не запертая дверь, она ведет вниз в подвальное помещение. При этом внизу имеется вход в подвальное помещение, принадлежащее истцу, который заложен кирпичной кладкой.

Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами по делу.

В ходе судебного разбирательства установить, кем именно и с какой целью дверной проем в подвал заложен кирпичной кладкой, а также установить факт, кем именно выполнены указанные работы, не представилось возможным.

Проектная документация по проведению данных работ в подвале многоквартирного дома, а также перепланировки многоквартирного дома, в материалы дела не представлена.

Вместе с тем, в поэтажном (техническом) плане спорного помещения по состоянию на 23.07.2007 (т.1, л.д. 78), а также по состоянию на 13.11.2014 (т. 2, л.д. 212) вход в подвальное помещение из подъезда многоквартирного дома отсутствует.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в настоящее время, действительно, единственным способом попасть в нежилые помещения, принадлежащие Рогачеву Е.М., является лестница, вход на которую расположен в помещениях первого этажа, пользование которыми на условиях договора субаренды осуществляет ООО «Лето».

Рогачев Е.М. направлял ответчику претензию от 10 апреля 2018 года, в которой потребовал от ответчика прекратить ограничения в пользовании нежилым помещением и освободить его. Данная претензия оставлена без ответа.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, прихожу к выводу, что, по сути, доводы истца об обеспечении свободного доступа в принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение сводятся к установлению сервитута.

В соответствии с ч. 1 - 3, 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно ст. 277 Гражданского кодекса РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Между тем, из изложенных выше положений договора субаренды, заключенного между ООО «Медведь» и ООО «Лето», не следует, что юридическое лицо, использующее нежилые помещения первого этажа под кафе «Юность», каким-либо образом вправе разрешить вопрос о пользовании данными помещениями третьими лицами без согласия арендатора и собственника указанных помещений.

Собственник недвижимого имущества, в пользу которого установлен сервитут, имеет право на иск об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, в том числе и к арендатору, создающему такие препятствия.

Вместе с тем в отношении недвижимого имущества, занимаемого по договору субаренды ООО «Лето», сервитут не устанавливался, соответственно обязанности по предоставлению Рогачеву Е.М. беспрепятственного доступа в подвальное помещение не возникло.

Учитывая изложенное, суд полагает, что ответчик по делу ООО «Лето» является ненадлежащим, в связи с чем отказывает истцу в удовлетворении требования обязать ООО «Лето» пропускать Рогачёва Е. М. к входу в помещение I (1-17) общей площадью 184,3 кв. м, расположенного в подвальной части МКД по адресу: ***, наикратчайшим путём через помещение IV (3), входящего в состав помещения IV (1-9), общей площадью 191,7 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: *** в пределах рабочего времени кафе «Юность».

С учетом таких обстоятельств истец Рогачев Е.М., реализуя свое право собственности в отношении принадлежащих ему нежилых площадей, расположенных в подвальном помещении жилого дома, не лишен возможности обратиться в суд к надлежащему ответчику с иском об установлении сервитута.

Суд также принимает во внимание, что истец имеет другую реальную и разумную возможность обеспечить свои правомерные потребности в пользовании подвальным помещением каким-либо иным способом, например, путем демонтажа кирпичной кладки со стороны первого подъезда МКД и внесения указанных изменений в технический паспорт помещений.

Что же касается требования о возложении на ООО «Лето» обязанности освободить от имущества помещения I (1-2) и демонтировать металлические двери, системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и вентиляции из помещений I (3-17), входящих в состав помещения I (1-17), общей площадью 184,3 кв. м, расположенного в подвальной части МКД по адресу: ***, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (часть 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае, ссылки Рогачева Е.М. на то, что в принадлежащем ему подвальном помещении расположены подлежащие демонтажу предметы и коммуникации, проведенные, смонтированные либо установленные ООО «Лето» (металлические двери, системы ГХВС, электроснабжения и вентиляции), а также на то обстоятельство, что в подвальном помещении находится имущество ответчика (стеллажи, продукция, упаковочные коробки), являются несостоятельными в силу того, что истцом в обоснование своих доводов каких-либо допустимых и относимых доказательств суду не предоставлено, а судом в ходе рассмотрения дела не добыто.

Проанализировав фактические обстоятельства дела применительно к приведенным выше нормам права, регулирующим спорные правоотношения, суд отказывает Рогачеву Е.М. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При таких обстоятельствах, иные доводы сторон правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют, судом во внимание не принимаются.

Суд рассматривает данный спор на основании представленных сторонами доказательств согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах заявленных требований.

Руководствуясь ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Рогачева Е.М. к обществу с ограниченной ответственностью «Лето» оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Североморский районный суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                 А.Н. Курчак