Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-656/2015 ~ М-635/2015 от 26.08.2015

РЕШЕНИЕ по делу 2-656/2015

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Семикаракорск 29 сентября 2015 года

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Прохоровой И.Г.

при секретаре Захаровой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бандурина В.Е.-представителя Надежкиной С.И. к Савельеву А.В. о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права к собственности от Савельева А.В. к Надежкиной С.И. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.метра, и нежилое помещение (магазин), общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>

У С Т А Н О В И Л :

Представитель Надежкиной С.И.- Бандурин В.Е. обратился в суд с иском к Савельеву АВ.В. о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права к собственности от Савельева А.В. к Надежкиной С.И. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.метра, и нежилое помещение (магазин), общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>.

Обосновав заявленные исковые требования следующим образом.

Согласно нотариально удостоверенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Савельев А.В., в лице представителя Е., продал Надежкиной С.И. земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом земли, занятой под строениями, расположенный на землях поселений, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, и нежилое помещение (магазин), состоящий из одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>. Стоимость предмета сделки определена по соглашению сторон в размере <данные изъяты> рублей, денежные средства, в счёт оплаты по сделке, переданы продавцу до подписания договора. Надежкина С.И. полностью выполнив взятые на себя по договору обязательства, не может произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, а также государственную регистрацию перехода права собственности на приобретённое по сделке имущество, так как для этого требуется подача заявления от обеих сторон сделки. Савельев А.В. уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

Истец Надежкина С.И., в судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ, будучи надлежащим образом уведомленной о месте и времени рассмотрения дела, не прибыла, предоставила суду ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, в связи с чем, суд, в силу требований ч.5 ст.167 ГПК РФ, рассматривает дело в отсутствие истца.

    Представитель истца Надежкиной С.И.- Бандурин В.Е. в судебном заседании исковые требования своей доверительницы поддержал, просил суд о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права к собственности от Савельева А.В. к Надежкиной С.И. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.метра, и нежилое помещение (магазин), общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, что еще в ДД.ММ.ГГГГ году, между его доверительницей и Савельевым А.В. было заключено соглашение о задатке, подтверждающее намерение Савельева А.В.продать, а его доверительницы купить <данные изъяты> долю жилого дома и магазин, расположенные по адресу <адрес>. В рамках данного соглашения его доверительница передала Савельеву А.В.- <данные изъяты> руб., остальную сумму -<данные изъяты> руб..Надежкина С.И. должна была передать Савельеву А.В. после сбора всех необходимых документов. После того как Савельевым А.В. были подготовлены все необходимые документы, ДД.ММ.ГГГГ, в нотариальной конторе между Савельевым А.В., в лице представителя Е., и Надежкиной С.И. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом земли, занятой под строениями, расположенный на землях поселений, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, и нежилого помещения (магазина), состоящего из одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>. Стоимость предмета этой сделки определена по соглашению сторон в размере <данные изъяты> рублей, денежные средства были переданы продавцу в счёт оплаты по сделке, что подтверждено подписью представителя продавца на договоре, а также распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Надежкина С.И. полностью выполнила обязанности покупателя, Савельев А.В. в свою очередь передал Надежкиной С.И. земельный участок и помещение магазина. Однако Савельев А.В. уклоняется от явки в Россреест, в силу чего Надежкина С.И. не может произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, а также государственную регистрацию перехода права собственности на приобретённое по сделке имущество, так как для регистрации требуется подача заявления от обеих сторон сделки. Нажедкиной С.И. в адрес Савельева А.В. направлялись предложения о явке на регистрацию, так ДД.ММ.ГГГГ Савельеву А.В. было направлено предложения о явке на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии -ДД.ММ.ГГГГ, а также ДД.ММ.ГГГГ Савельеву А.В. было направлено предложение о явке на регистрацию в ФГБУ "ФКП Россреест" - ДД.ММ.ГГГГ. Данные предложения Савельев А.В. проигнорировал, до настоящего времени согласно сведений Росреестра- Савельев А.В. является собственником имущества, проданного Надежкиной С.И. еще в 2003 году. В связи с чем, они и вынуждены обращаться в суд. Надежкина С.И. не может произвести государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на приобретённое по сделке имущество, так как для этого требуется подача заявления от обеих сторон сделки.

    Ответчик Савельев А.В., в судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени рассмотрения дела, не прибыл, о причинах своей неявки суд не уведомил, в связи с чем суд, в силу требований ч.3 ст.167 ГПК РФ, рассматривает дело в отсутствие ответчика.

    Суд, выслушав представителя истца Надежкиной С.И.- Бандурина В.Е., свидетелей К., С., оценив представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

Конституционная обязанность государства охранять права и свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

В силу части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведённым конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплён принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Собственник, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, Савельев А.В. является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров, земли поселений, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес> (л.д.13), а также магазина, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес> (л.д.14).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между Савельевым А.В., в лице представителя Е., и Надежкиной С.И. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом земли, занятой под строениями, расположенного на землях поселений, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, и нежилого помещения (магазина), состоящего из одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: <адрес>.

Из смысла пункта 1 статьи 549, статьи 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путём составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Договор купли-продажи подписан представителем продавца Савельева А.В.- Е., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, и Надежкиной С.И., данный договор удостоверен нотариусом, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки.

Согласно п.3 договора купли-продажи указанное имущество по заявлению сторон "продавец" продал "покупателю" земельный участок за <данные изъяты> руб., нежилое помещение ( магазин) за <данные изъяты> руб., а всего за <данные изъяты> руб.. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (л.д.8).

В силу требований ч.2 ст.433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно п.6 договора купли-продажи с момента подписания договора обязанности "продавца" по передаче недвижимости "покупателю" считаются исполненными (л.д.8).

Факт передачи ответчиком Савельевым А.В. земельного участка и помещения магазина, в судебном заседании нашел своё подтверждение в том числе в показаниях свидетелей С., К.Согласно показаниям данных свидетелей Надежкина С.И. на протяжении почти 15 лет торгует в магазине, расположенном по адресу <адрес>.

В силу требований ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения (магазина), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Савельевым А.В., в лице представителя Е., и Надежкиной С.И. соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, так как заключен в письменной форме.

Требованиями п.11 договора-купли продажи предусмотрена государственная регистрация договора в Семикаракорском учреждении юстиции.

Согласно требований ч.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

    В силу статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

    Требованиями ч.1 ст.130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

    В силу требований ч.1-ч.2 ст.25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

    Согласно требований ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Анализ требований ч. 1 ст. 130, ч. 2 ст. 223 ГК РФ, а также п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ позволяет суду сделать вывод о том, что право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации.

    В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) указано о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

    То есть государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливаю- щих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

    Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облечённый в надлежащую форму, содержащий все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен.

     Однако передача объектов недвижимости, в том числе земельного участка, не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку это не влечёт перехода права собственности, так как для этого необходима государственная регистрация перехода титула. Об этом свидетельствует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для этого обязательным является совершение процедуры, регламентированной статьёй 16 Федерального закона №122-ФЗ.

    В соответствии с требованиями ч.1 ст.16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

    В судебном заседании установлено, что на стороне продавца выступает Савельев А.В. (л.д.8).

В силу требований ч.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Требованиями ст. 551 ч.1 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости.

    В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

    Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Истцом и её представителем Бандуриным В.Е. в материалы дела предоставлены письменные предложения, адресованные ответчику Савельеву А.В., о явке в регистрирующие органы для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности – ДД.ММ.ГГГГ на 10 часов, ДД.ММ.ГГГГ в 9 часов 35 минут(л.д.34, 37). При этом, согласно почтовых уведомлений, данные предложения были получены ответчиком Савельевым А.В.-ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36,39).

    Материалы дела, также содержат в себе талон записи Надежкиной С.И. на прием в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра "- ДД.ММ.ГГГГ на 9 часов 35 минут (л.д.17).

    Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем земельного участка и нежилого помещения (магазина), расположенных по адресу : <адрес> до настоящего времени является Савельев А.В. (л.д.11-12).

    Данные обстоятельство, а также показания представителя истца Надежкиной С.И.- Бандурин В.Е., позволяю суду прейти к выводу о том, что сторонами до настоящего время не произведена регистрация договора купли-продажи и перехода собственности на земельный участок и нежилое помещение-магазин от Савельева А.В. к Надежкиной С.И.. При этом проанализировав предоставленные представителем истца доказательства, суд приходит к выводу о том, что причиной не совершения действий по регистрации договора и перехода права собственности от продавца к покупателю является уклонение ответчика от явки в регистрирующий орган- Росреестр.

    Отсутствие в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку законодателем срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен.

Разрешая данный спор, суд, исходит из того, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, недействительным либо незаключенным по каким-либо основаниям не признавался, уклонении продавца Савельева А.В.- стороны договора купли-продажи от явки в Росреестр, делает невозможным регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю без обращения в суд, в связи с чем требования представителя Надежкиной С.И.-Бандурина В.Е. к Савельеву А.В. о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права к собственности от Савельева А.В. к Надежкиной С.И. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.метра, и нежилое помещение (магазин), общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>- подлежат удовлетворению.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Исковые требования представителя Надежкиной С.И. -Бандурина В.Е. к Савельеву А.В. о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права к собственности от Савельева А.В. к Надежкиной С.И. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.метра, и нежилое помещение (магазин), общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> - удовлетворить.

    Зарегистрировать договор купли продажи земельного участка и нежилого помещения (магазина), заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между Савельевым А.В., в лице представителя Ефимовой Н., и Надежкиной С.И..

     Зарегистрировать переход права собственности от Савельева А.В. к Надежкиной С.И. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.метра, с учетом земли занятой под строениями, в границах плана, расположенный на землях поселений, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, и нежилое помещение (магазин), состоящий из одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>.

    Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 5 октября 2015 года