Мотивированное решение по делу № 02-0108/2023 от 04.05.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2023 года адрес

Пресненский районный суд адрес,

в составе председательствующего судьи Карповой А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-108/2023 по исковому заявлению Серебренникова Олега Александровича, Сафоновой Аллы Николаевны, Абрамовой Надежды Лазаревны, Клениной Зои Алексеевны, Кудрявцевой Елизаветы Романовны, Кольцова Сергея Анатольевича к Индивидуальному предпринимателю Иванову Евгению Борисовичу о признании права собственности отсутствующим, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ИП Иванову Е.Б. о признании права собственности отсутствующим, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Требования мотивированы тем, что Серебренников О.А., Сафонова А.Н., Абрамова Н.Л., Кленина З.А., Кудрявцева Е.Р., Кольцов С.А. являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: адрес. Согласно сведениям ЕГРН, подвал указанного выше многоквартирного дома находится в собственности ИП Иванова Е.Б., который использует помещение (подвал) под размещение массажного салона. Деятельность массажного салона угрожает безопасности всех жителей дома, а именно: в массажном салоне функционируют джакузи и сауны, которые угрожают целостности жилого дома возможными заливами, взрывами и пожарами; массажный салон не соблюдает меры противодействия коронавирусной инфекции и является постоянным местом скопления большого количества людей; не соблюдаются противопожарные нормы, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 г. № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации». Несмотря на неоднократные обращения истца, присоединившихся к нему лиц и других собственников квартир в жилом доме с требованием о прекращении деятельности, нарушающей санитарно-эпидемиологическую обстановку и требования к пожарной безопасности, деятельность ответчика продолжается и несет постоянную угрозу жилому дому. Помимо прочего, 08.11.2001 г. за адрес было зарегистрировано право собственности на помещения подвала жилого дома по адресу: адрес. При этом, 07.09.2001 г. подвал жилого дома сдан в аренду ОАО «Центр недвижимости «Межрегиональная инвестиционная компания» сроком на 5 лет до 05.07.2006 г. В период действия договора аренды, 06.12.2002 г. ОАО «Центр недвижимости «Межрегиональная инвестиционная компания» на основании договора купли-продажи № ВАМ (МКИ) № 18743 приобрело названный подвал в собственность. 21.04.2003 г. спорный подвал отчужден по договору купли-продажи Иванову Е.Б. В 2014 году подвал жилого дома поставлен на кадастровый учет как подвал с кадастровым № 77:01:0001062:3614, общей площадью 330,4 кв.м. В 2016 году на кадастровый учет поставлено нежилое помещение общей площадью 324,9 кв.м, присвоен кадастровый № 77:09:0002014:2646. Вместе с тем, подвал жилого дома находился во владении собственников помещений жилого дома, имел вспомогательное назначение и использовался для технического обслуживания жилого дома. По выводам заключения специалиста ООО «Экспертно-консалтинговое бюро имени Матвеева», в подвале жилого дома по адресу: адрес имеются магистральные трубопроводы (лежаки) отопления, стояки отопления с вентилями и иные инженерные коммуникации (сети), обслуживающие более одной квартиры; подвал многоквартирного дома является техническим подвалом, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, то есть всех собственников (жильцов) многоквартирного жилого дома; инженерные коммуникации многоквартирного жилого дома в обязательном порядке и регулярно нуждаются в систематическом обслуживании в соответствии с установленными техническими регламентами, а в случае возникновения аварийной ситуации – безотлагательном экстренном обслуживании (отключении) в любое время суток с последующими ремонтно-восстановительными мероприятиями. Таким образом, подвал жилого дома является техническим подвалом, имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в жилом доме, фактически относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: адрес и принадлежит всем собственникам помещений в жилом доме на праве общей долевой собственности.

При указанных обстоятельствах, истец просил суд признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес на подвал с кадастровым № 77:09:0002014:2646, общей площадью 324,9 кв.м; признать отсутствующим право собственности фио на подвал в многоквартирном доме по адресу: адрес кадастровым № 77:09:0002014:2646, общей площадью 324,9 кв.м.

Представитель истцов по доверенности Петровская О.Ю. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании иск не признал, просил в его удовлетворении отказать по доводам, изложенным в возражениях.

Представитель третьего лица ГБУ адрес Арбат» по доверенности фио в судебном заседании разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ДГИ адрес по доверенности фио в судебном заседании разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

В данной связи, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, выслушав объяснения представителей сторон, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственной органа или органа местного самоуправления; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ определен состав общего имущества, к которому относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. № 489-0-0 отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общем имуществу, зависит как от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, так и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного объекта гражданских прав.

В силу пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются, в числе прочего, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРН, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, фио является собственником жилого помещения - квартиры № 16 по адресу: адрес.

Кленина З.А. является собственником жилого помещения - квартиры № 14 по адресу: адрес.

Сафоновой А.Н. принадлежит на праве собственности 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру № 3 по адресу: адрес.

Кудрявцева Е.Р. является собственником квартиры № 4 по спорному адресу, Кольцов С.А. - квартиры № 5.

Нежилое помещение общей площадью 324,9 кв.м с кадастровым № 77:09:0002014:2646 по адресу: адрес 19.05.2003 г. принадлежит на праве собственности Иванову Е.Б.

23.01.2008 г. в ЕГРИП внесены сведения о регистрации фио в качестве индивидуального предпринимателя.

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что Иванов Е.Б. использует помещение (подвал) под размещение массажного салона; деятельность массажного салона угрожает безопасности всех жителей дома, а именно: в массажном салоне функционируют джакузи и сауны, которые угрожают целостности жилого дома возможными заливами, взрывами и пожарами; массажный салон не соблюдает меры противодействия коронавирусной инфекции и является постоянным местом скопления большого количества людей; не соблюдаются противопожарные нормы, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 г. № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации». Вместе с тем, подвал жилого дома находился во владении собственников помещений жилого дома, имел вспомогательное назначение и использовался для технического обслуживания жилого дома.

В подтверждение своих доводов истцами в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера фио, согласно выводам которого помещение с кадастровым № 77:09:0002014:2646 с площадью 324,9 кв.м не может располагаться в пределах первого этажа многоквартирного дома 77:01:0001061:1024, расположенного по адресу: адрес, а следовательно, является ошибкой в сведениях ЕГРН в части расположения данной площади 324,9 кв.м в пределах первого этажа дома с кадастровым № 77:01:0001061:1024, расположенном по адресу: адрес.

По выводам заключения специалиста ООО «Экспертно-консалтинговое бюро имени Матвеева», в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: адрес имеются магистральные трубопроводы (лежаки) отопления, стояки отопления с вентилями и иные инженерные коммуникации (сети), обслуживающие более одной квартиры; подвал многоквартирного жилого дома является нежилыми помещениями технического назначения, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, то есть всех собственников (жильцов) многоквартирного жилого дома; инженерные коммуникации многоквартирного жилого дома по адресу: адрес обязательном порядке и регулярно нуждаются в систематическом обслуживании в соответствии с установленными техническими регламентами, а в случае возникновения аварийной ситуации - безотлагательном экстренном обслуживании (отключении) в любое время суток с последующими ремонтно-восстановительными мероприятиями.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая с 01.03.2005 г. утратила силу в связи с введением в действие ЖК РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом в предмет доказывания входит момент приватизации первой квартиры в доме и факт того, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, бремя доказывания которых надлежит на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

В судебном заседании установлено, что 12.03.1992 г. (дата первой приватизации квартиры) было зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, что подтверждается справкой о переходе прав на объект жилищного фонда до 31.01.1998 г. от 19.04.2021 г. (л.д. 50-52 т. 1).

Из справки БТИ о состоянии здания/помещения следует, что здание построено с нежилым подвалом, который предполагался для размещения водопровода, канализации, центрального отопления (л.д. 238 т. 3).

07.09.2001 г. подвал жилого дома сдан в аренду ОАО «Центр недвижимости «Межрегиональная инвестиционная компания» сроком на 5 лет до 05.07.2006 г.

08.11.2001 г. за адрес было зарегистрировано право собственности на помещения подвала жилого дома по адресу: адрес.

В период действия договора аренды, 06.12.2002 г. ОАО «Центр недвижимости «Межрегиональная инвестиционная компания» на основании договора купли-продажи № ВАМ (МКИ) № 18743 приобрело названный подвал в собственность.

21.04.2003 г. спорный подвал отчужден по договору купли-продажи Иванову Е.Б.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие выделение до 1992 года (даты первой приватизации квартиры в доме) спорного помещения в пользование какому-либо лицу и учет этого помещения для нужд, не связанных с обслуживанием дома.

По ходатайству представителя истцов, в целях проверки заявленных исковых требований, определением суда от 19.01.2023 г. по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Содействие».

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, в подвальной части здания, расположенного по адресу: адрес, помимо объекта с кадастровым № 77:09:0002014:2646, общей площадью 324,9 кв.м, имеются другие объекты недвижимости и помещения. Данные помещения отмечены в исследовательской части заключения, на Иллюстрации № 1, под №№ 31-37. Также, эксперты отмечают, что доступ в часть помещений в подвале здания по адресу: адрес, экспертам обеспечен не был. Объект с кадастровым № 77:09:0002014:2646, общей площадью 324,9 кв.м, расположенный по адресу: адрес, является помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в жилом доме, требующим беспрепятственного доступа для эксплуатации жилого дома. Площадь помещения с кадастровым № 77:09:0002014:2646, согласно техническим документам, составляет 324,9 кв.м; фактическая площадь помещения с кадастровым № 77:09:0002014:2646, согласно произведенным обмерам, составила 312,88 кв.м. В подвальной части здания, расположенного по адресу: адрес помимо объекта с кадастровым № 77:01:0002014:2646, общей площадью 324,9 кв.м, имеются специально отведенные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения в жилом доме.

Так, экспертами отмечено, что в подвальных помещениях, в том числе спорном, расположены общедомовые инженерные коммуникации: помещение № 5, в котором расположен стояк отопления; помещение № 11, в котором расположены стояки горячего и холодного водоснабжения; помещение № 15, в котором расположены стояки горячего и холодного водоснабжения; помещение № 25, в котором расположены стояки горячего и холодного водоснабжения; помещение № 27, в котором расположен стояк канализации; помещение № 30, в котором расположены стояки горячего и холодного водоснабжения; помещение № 35, в котором расположены стояки канализации, горячего и холодного водоснабжения. Инженерные коммуникации, расположенные в помещениях №№ 5, 11, 15, 25, 27, 30, 35, предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме по адресу: адрес.

Суд считает указанное экспертное исследование, допустимым доказательством по делу, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям закона. Экспертиза проведена в установленном порядке на основании определения суда, выполнена компетентным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу согласно ст. 307 УК РФ. При проведении судебной экспертизы в распоряжение эксперта были предоставлены все имеющиеся в материалах дела документы, которые учитывались экспертом при даче заключения, что следует из текста заключения, выводы эксперта являются ясными и понятными, эксперт обладает квалификацией, необходимой для дачи ответов на поставленные вопросы. Оснований сомневаться в правильности или обоснованности изложенных специалистом выводов суд не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы исследования, суду не представлено.

Разрешая настоящий спор при указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что нежилое помещение с кадастровым № 77:01:0002014:2646, общей площадью 324,9 кв.м, по адресу: адрес, по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу, необходимому для обслуживания всего дома, следовательно, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, а потому не могло быть оформлено в собственность фио, регистрация помещения на его имя сама по себе не свидетельствует о том, что данное помещение имеет самостоятельное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, при том, что на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме спорное подвальное помещение многоквартирного дома не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования, таких доказательств ответчиком не представлено, до настоящего времени спорное помещение продолжает использоваться собственниками помещений многоквартирного жилого дома для обслуживания всего дома, не выбывало из их пользования и владения, а равно не может быть использовано и не используется самостоятельно в силу его особенных технических характеристик.

При этом суд отмечает, что истцами избран надлежащий способ защиты своего права.

Поскольку запись о праве собственности фио на спорный объект была внесена в ЕГРП без правовых оснований, и эта запись нарушает права истцов и иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, соответственно требования о признании права собственности отсутствующим также подлежат удовлетворению.

Отклоняя заявление ответчика о применении к заявленным исковым требованиям последствий пропуска срока исковой давности, суд исходит из того, что в соответствии с положениями ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника о признании права общедолевой собственности на спорные помещения МКД, если такие помещения находятся в фактическом владении собственников помещений в МКД.

Как пояснила в судебном заседании представитель ГБУ адрес Арбат», что доступ к спорным помещениям истцам предоставляется при необходимости, ключи находятся в управляющей компании.

Кроме того, истцы указали, что о нарушенном праве им стало известно в конце 2020 - в начале 2021г когда помещение стало сдаваться в аренду, так в подтверждение доводов истцов в материалах дела имеется договор аренды нежилого помещения от 28 апреля 2021г. по адресу адрес между ИП Ивановым Е.Б. и ИП фио для использования под хостел (л.д.60 т.4), а в суд истцы обратились 06.12.2021г., т.е в пределах установленного законом срока исковой давности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В силу п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с законом (ст. 1, 14, 41 и 58 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Право собственности Иванова Евгения Борисовича на нежилое помещение общей площадью 324,9 кв.м, кадастровый номер 77:09:0002014:2646 по адресу: адрес признать отсутствующим.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном по адресу: адрес общей площадью 324,9 кв.м, кадастровый номер 77:09:0002014:2646.

Решение является основанием для внесения сведений о переходе права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.И. Карпова

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 29.05.2023 г.