Решение по делу № 2-266/2012 ~ М-2282/2011 от 15.12.2011

Дело № 2-266/2012

Поступило в суд 15 декабря 2011 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2012 г.                                 г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Ачикалова С.В.,

при секретаре Виль С.А.,

с участием истца Самохина С.С.,

представителя истца Шадриной О.В.,

представителя ответчика Бортниковой М.А.,

представителя третьего лица Уваровой С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Самохина С. С. к администрации города Бердска Новосибирской области о заключении на новый срок договора аренды земельного участка,

установил:

Самохин С.С. обратился в суд с иском к администрации города Бердска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка № 409-д от 19 марта 2007 года и о понуждении администрации города Бердска к заключению с ним договора аренды того же земельного участка на новый пятилетний срок, утверждая, что на основании постановления главы муниципального образования города Бердска № 3240 от 02 октября 2006 года о предоставлении ему в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком на пять лет земельного участка <адрес> с кадастровым номером 54:32:010064:0078, заключил с муниципальным образованием города Бердска договор аренды данного земельного участка на срок с 02 октября 2006 года до 01 октября 2011 года. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 03 мая 2007 года. 23 августа 2011 года он подал заявление в администрацию г. Бердска о продлении договора аренды на пять лет. Письмом от 19 сентября 2011 года в продлении договора аренды ему отказано, на том основании, что он в нарушение требований ст.42 ЗК РФ своевременно не приступил к использованию и освоению земельного участка. Истец считает отказ не законным, поскольку указанная норма не имеет отношения к возникшим из договора аренды правоотношениям сторон. Кроме того, земельный участок находится в значительной удаленности от центра, без подведенных коммуникаций и объектов инфраструктуры, что значительно затрудняет его освоение. За счет владельцев данных участков, в том числе истца, было осуществлено освоение территории, включая подъездные пути. В настоящее время появилась возможность заняться непосредственно строительством: разработан проект дома, 10 июля 2008 года получено разрешение на строительство дома со сроком действия до 10 июля 2018 года, снят плодородный слой земли, вырыт котлован. При этом арендная плата вносилась в соответствии с условиями договора.

В судебном заседании истец Самохин С.С. и его представитель Шадрина О.В. иск поддержали по указанным в нем основаниям.

Представитель ответчика администрации г. Бердска Бортникова М.А. иск не признала по тем основаниям, что ответчик обоснованно отказал в пролонгации договора аренды земельного участка, поскольку арендатором своевременно не было начато освоение земельного участка. Арендодатель при таких обстоятельствах вправе был отказать в продлении договора. При заключении договора аренды земельного участка истец знал об отсутствии коммуникаций и, тем не менее, согласился на предоставление именно этого земельного участка. Заявление о невозможности использования земельного участка в соответствии с договором истец в администрацию не подавал. Полагала, что наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка не означает наличие обязанности у администрации продлять истцу договор аренды или заключать с ним новый договор аренды спорного земельного участка. По её мнению, понуждение к заключению договора в данном случае законом не допускается.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

На основании постановления главы муниципального образования г. Бердска от 02 октября 2006 года № 3240 «О предоставлении земельного участка в аренду по адресу <адрес>» 19 марта 2007 года между муниципальным образованием г. Бердска и Самохиным С.С. был заключен договор № 409-д аренды земельного участка на территории г. Бердска, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 54:32:01 00 64:0112 площадью 800,0 кв.м, расположенный в <адрес> для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора - со 02 октября 2006 года по 01 октября 2011 года (л.д. 4-8). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка на договоре. Согласно п. 7.1. (л.д. 6), договор со дня его подписания имеет силу акта приема-передачи.

В соответствии с п.п. 3 п. 4.1. договора аренды арендатор имеет право на продление настоящего договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления арендодателя, не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока настоящего договора, о желании продлить действие договора.

23 августа 2011 года Самохин С.С. обратился в администрацию г. Бердска с заявлением о продлении на пять лет договора аренды земельного участка № 409-д от 19 марта 2007 года. Письмом от 19 сентября 2011 года заявителю было отказано в продлении договора аренды на тот же срок. Основание отказа – нарушение арендатором ст. 42 Земельного кодекса РФ, а именно не своевременное начало использования и освоения земельного участка (л.д. 14).

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, на которую ссылается администрация г. Бердска в своем отказе, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Однако, договор аренды № 409-д земельного участка не содержит условий, касающихся сроков освоения арендатором земельного участка, расположенного по адресу <адрес>.

При таких обстоятельствах, отказ в продлении договора аренды по указанному в нем основанию законным признать нельзя.

В соответствии с ч.1 и п.4 ч.2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом договор аренды между истцом и ответчиком был заключен более чем на три года, а срок освоения, как и срок использования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, договором не был определен. Кроме того, законодатель предлагает исключить из времени непосредственно строительства индивидуального жилого дома срок освоения земельного участка, а также срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду наличия определенных обстоятельств, препятствующих его использованию.

Истец и представитель ЖСК «<данные изъяты>» пояснили, что в поселке «<данные изъяты>», где расположен спорный земельный участок, отсутствовала необходимая инфраструктура: отсутствовали дороги, снабжение участков водой и электричеством. Все эти мероприятия осуществлялись силами и за счет средств членов ЖСК, каковым является и Самохин С.С.. Расходы на эти мероприятия достаточно значительные. Администрация города не принимает никакого участия в них. Истец не располагает достаточными средствами для оплаты одновременно и целевых взносов для оборудования инфраструктуры поселка и для осуществления эффективного индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Проведение инженерной инфраструктуры в ЖСК «<данные изъяты>», необходимой для строительства жилых домов, за счет средств членов ЖСК, в том числе истца, подтверждается справкой ЖСК «<данные изъяты>» № 738 от 13 апреля 2012 года о внесении Самохиным С.С. целевого взноса в размере 75000 рублей на развитие инфраструктуры и оплатой ежемесячных взносов в размере 19180 рублей (л.д. 88), актами ЖСК «<данные изъяты>» о приемке работ по строительству линии электропередач от 26 августа 2007 года, водопровода от 10 сентября 2008 года, щебеночной дороги от 25 ноября 2009 года (л.д. 91, 122-123, 137-138).

По мнению суда, обстоятельства, указанные истцом и представителем третьего лица являются обстоятельствами, исключающим возможность использования земельного участка, о которых указано в п. 4 ч.2 ст.46 ЗК РФ.

В соответствии с ч.3 ст.22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как установлено при рассмотрении дела и не оспаривается представителем ответчика, арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора на новый срок в течение срока действия договора.

Представитель администрации пояснила, что договор аренды спорного земельного участка с каким-либо иным лицом на настоящее время не заключен. Полагает, что лишь при заключении такого договора истец вправе будет требовать перевода на него прав и обязанностей по такому договору, согласно абзацу третьему части первой статьи 621 ГК РФ. Считает, что предъявленные требования противоречат принципу свободы заключения договора, предусмотренному ч.1 ст.421 ГК РФ.

При этом представитель ответчика не оспаривает, что арендатором не были нарушены какие-либо обязанности, перечисленные в п. 2.4.2. Договора аренды земельного участка. Факт надлежащего исполнения обязательств в части оплаты арендных платежей подтверждается также справкой Управления финансов и налоговой политики (л.д. 40-42). Как установлено при рассмотрении дела, требования ст. 42 Земельного кодекса РФ арендатором нарушены не были, поскольку в договоре аренды не был установлен срок использования и освоения земельного участка. С предложением пролонгации договора аренды арендатор также обратился в срок, установленный договором.

Учитывая, что проведение инженерной инфраструктуры, необходимой для жилищного строительства было окончено 25 ноября 2009 года (отсыпана щебеночная дорога) (л.д.137), о чем свидетельствую выше указанные акты о приемке исполненных работ, суд приходит к выводу, что до этого момента, в течение 3 лет 1 месяца 22 дней (с 03 октября 2006 года до 25 ноября 2009 года), истец не мог использовать земельный участок по целевому назначению. Как следует из материалов дела, к освоению участка он приступил сразу после проведения инженерной инфраструктуры.

В подтверждение того, что арендатором начато освоение земельного участка, суду представлены разрешение на строительство (л.д. 35), отчет об оценке рыночной стоимости работ № 2011/155-Р (л.д. 16-34), из которого следует, что на спорном земельном участке проведены строительные работы, а именно: снят плодородный слой земли, вырыт котлован, вырублен кустарник. Это согласуется с актом визуального осмотра земельного участка администрации г. Бердска (л.д. 58). Кроме того, в ходе осмотра установлено, что на земельный участок завезены 10 фундаментных блоков ФБС. До настоящего времени земельный участок не изъят собственником у истца, права на него не переданы третьим лицам.

На момент обращения с настоящим иском срок действия договора аренды истек, в связи с чем, истцом заявлено требование не о продлении договора аренды, а о заключении его на новый срок - 5 лет. Однако, согласно абзацу 2 ч.1 ст.621 ГК РФ, при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Соответственно, может быть изменен и срок действия договора. Таким образом, требование истца о заключении договора на срок 5 лет не может быть удовлетворено, поскольку данное условие должно быть согласовано сторонами.

При обращении арендатора в администрацию г. Бердска с заявлением о пролонгации договора аренды, арендодателем не были предложены на согласование иные условия договора аренды (л.д. 14).

Поскольку право арендатора, предусмотренное п.п. 3 п. 4.1. договор аренды, при полном соблюдении последним всех обязанностей, возложенных договором аренды, было нарушено, - отказ администрации г. Бердска в пролонгации договора по основаниям, предусмотренным ст.42 ЖК РФ, является не законным и не обоснованным. Так как на момент предъявления иска и, соответственно, рассмотрения его по существу, действие договора аренды истекло, в связи с чем обязательства сторон прекратились, - требование истца о заключении договора аренды на новый срок является обоснованным, способствующим восстановлению нарушенного права.

На основании ст. 22, 36, 42, 46 ЗК РФ, ст.ст.421, 425, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Самохина С. С. к администрации города Бердска Новосибирской области о заключении на новый срок договора аренды земельного участка удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ администрации города Бердска Самохину С. С. в продлении срока договора аренды земельного участка № 409-д от 19 марта 2007 года.

Обязать администрацию города Бердска заключить с Самохиным С. С. новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010064:0112, площадью 800,0 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, на срок не менее чем 3 года 1 месяц 22 дня.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья            (подпись)                  С.В. Ачикалов.

Решение обжаловано, оставлено без изменения, вступило в законную силу 30 августа 2012г.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>