Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-26042/2021 от 02.07.2021

Судья Кеда Е.В.                 дело <№...> (<№...>)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 августа 2021 года                         г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего                Сибятулловой Л.В.,

судей                            Таран А.О., Волошиной С.Г.,

по докладу судьи                        Таран А.О.,

при ведении протокола помощником судьи    Щербиной Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Северский район к Шульге С. В. о признании государственного кадастрового учета объекта недвижимости незаконной, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования Северский район по доверенности Наталенко В.С. на решение Северского районного суда Краснодарского края от 21 апреля 2021 года,

заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах жалобы, возражений, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования Северский район обратилась в суд с иском к Шульге С.В. о признании государственного кадастрового учета объекта недвижимости незаконной, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным.

В обоснование исковых требований истец указал о том, что 15 декабря 2015 года между администрацией муниципального образования Северский район и Шульгой С.В. на основании постановления администрации муниципального образования Северский район от 23 октября 2015 года № 1350 «О предоставлении С.В. Шульге земельного участка площадью 22 кв.м., расположенного в <Адрес...>, сроком на 3 года», решения Северского районного суда Краснодарского края от 03 сентября 2014 года, был заключен договор <№...> аренды земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью 22 кв.м., расположенного в <Адрес...>, предназначенного для строительства магазина «Миг».

30 января 2017 года в администрацию муниципального образования Северский район поступило заявление Шульги С.В. о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью 22 кв.м., расположенного в <Адрес...>. Рассмотрев заявление Шульги С.В., 23 марта 2017 года администрацией муниципального образования Северский район вынесено постановление <№...> «О предоставлении в собственность за плату С.В. Шульге земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью 22 кв.м., расположенного в <Адрес...>». На основании указанного постановления 21 апреля 2017 года был заключен договор купли- продажи <№...> указанного земельного участка, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора, земельный участок площадью 22 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером <№...>, расположенный в <Адрес...>.

Как следует из заявления ответчика от 30 января 2017 года, заявитель ссылается на тот факт, что на земельном участке с кадастровым номером <№...> расположено нежилое здание — магазин, офисные помещения, закусочная, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <№...> от 21 октября 2014 года и ступени к зданию общей площадью 22 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН, удостоверяющей государственную регистрацию права от 03 августа 2016 года. Истец считает, что постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости - ступеней к зданию с кадастровым номером <№...> общей площадью 22 кв.м., является незаконной. Соответственно предоставление в собственность земельного участка под указанным объектом недвижимости является необоснованным, а договор купли-продажи земельного участка от 21 апреля 2017 года <№...> - недействительным.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявление, в котором истец просит признать незаконной постановку на государственный кадастровый учет объекта недвижимости - ступеней к зданию с кадастровым номером <№...> общей площадью 22 кв.м., расположенных в <Адрес...>; признать договор купли-продажи земельного участка от 21 апреля 2017 года <№...>, заключенный между администрацией муниципального образования Северский район и Шульгой С.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, недействительным.

Обжалуемым решением Северского районного суда Краснодарского края от 21 апреля 2021 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Северский район к Шульге С.В. о признании государственного кадастрового учета объекта недвижимости незаконной, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования Северский район по доверенности Наталенко В.С. выражает несогласие с указанным решением, просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы указаны доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.

В возражениях на апелляционную жалобу Шульга С.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования Северский район по доверенности Наталенко В.С. просил решение районного суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, ответчик Шульга С.В. просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке в соответствии со ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ, посредством направления судебного извещения заказной почтовой корреспонденцией, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Руководствуясь положениями части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционного представления в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционного представления, апелляционной жалобы возражений на апелляционное представление, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрела.

Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 133.1 ГК РФ, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. ст. 134, 135 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 73 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что 21 октября 2014 года за Шульгой С.В. зарегистрировано право собственности на двухэтажное нежилое здание - магазин, офисные помещения, закусочная, площадью 833,2 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенное по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Постановлением администрации муниципального образования Северский район <№...> от 25 ноября 2014 года Шульге С.В. утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 22 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенного в <Адрес...>, прилегающего к объекту незавершенному строительством кафе «Миг», для строительства кафе «Миг».

Постановлением администрации муниципального образования Северский район от 23 октября 2015 года <№...> Шульге С.В. в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 22 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

<Дата ...> между администрацией муниципального образования Северский район и Шульгой С.В. был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель - администрация муниципального образования Северский район обязался предоставить Шульге С.В. сроком на три года во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 22 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, земельный участок площадью 22 кв.м. с кадастровым номером <№...>, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для строительства кафе «Миг», расположен по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, и прилегает к объекту незавершенному строительством кафе «Миг».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от <Дата ...>, <Дата ...> за Шульгой С.В. на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 22 июля 2016 года и договора аренды земельного участка от 15 декабря 2015 года было зарегистрировано право собственности на ступени к зданию, площадью 22 кв.м. с кадастровым номером <№...>, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

30 января 2017 года Шульга С.В. обратился в администрацию муниципального образования Северский район с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 22 кв.м., указав, что на данном земельном участке расположены находящиеся в его собственности нежилое здание - магазин с офисными помещениями и закусочной, а также ступени к зданию общей площадью 22 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования Северский район <№...> от 23. марта 2017 года Шульге С.В. в собственность за плату предоставлен земельный участок площадью 22 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером <№...>, расположенный в <Адрес...>, для строительства кафе «Миг».

21 апреля 2017 года между администрацией муниципального образования Северский район и Шульгой С.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, согласно которому, покупателю Шульге С.В. в собственность был передан земельный участок площадью 22 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером <№...>, расположенный в <Адрес...>, для строительства кафе «Миг».

Указанный договор заключен на основании постановления администрации муниципального образования Северский район от 23.03.2017 года <№...>. 21 апреля 2017 года ответчиком была уплачена выкупная цена указанного земельного участка в размере 19 499,48 рублей, что подтверждается квитанцией, представленной на государственную регистрацию права.

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ все вышеуказанные доказательства в совокупности, руководствуясь приведенными нормами гражданского законодательства, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований истца, поскольку установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, свидетельствуют об отсутствии нарушения условий приобретения ответчиком Шульга С.В. прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, поскольку предусмотренные п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ условия для заключения договора купли-продажи соблюдены.

Юридически значимыми обстоятельствами по делу являются наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, а также установление вида разрешенного использования указанного земельного участка, поскольку предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

В п. 38 и п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемым договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№...> с видом разрешенного использования: для строительства кафе «Миг», собственнику объекта недвижимости Шульге С.В. передан земельный участок, предназначенный для строительства кафе «Миг».

Из схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением администрации МО Северский район 25.11.2014 года № 2208 следует, что земельный участок, площадью 22 кв.м., непосредственно прилегает к объекту незавершенному строительством - кафе «Миг» и был предоставлен ответчику для строительства и эксплуатации указанного объекта. Возведенные в последствие Шульгой С.В. на данном участке ступени являются вспомогательным сооружением, без которого помещения кафе «Миг» не смогут эксплуатироваться по своему назначению, то есть обеспечивают функционирование нежилого здания - кафе «Миг». При этом, спорное сооружение обладает признаками капитального объекта вследствие прочной связи с землей, демонтаж которого может повлечь за собой ущерб назначению.

Доказательств того, что перенос указанного сооружения возможен без несоразмерных затрат и ущерба его назначению, вследствие прочной связи с землей, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 03.07.2016 года, действовавшей на момент регистрации права собственности Шульга С.В. на объект с кадастровым номером 23:26:1003013:399) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Согласно ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Судом первой инстанции установлено, что Шульгой С.В. заполнена и подана на регистрацию декларация от 22 июля 2016 года об объекте недвижимого имущества - ступенях к зданию, как объекте недвижимости, площадью 22 кв.м., на основании которой регистрирующим органом в упрощенном порядке произведена государственная регистрация права собственности Шульга С.В. на данный объект, имеющий кадастровый <№...>.

Действия регистрирующего органа по регистрации спорного объекта никем не обжалованы и незаконными не признаны, в связи с чем оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права собственности на данный объект недвижимости за Шульга С.В. отсутствуют.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что исковые требования заявлены в суд за пределами трехгодичного срока исковой давности, поскольку заключенный 21 апреля 2017 года между администрацией муниципального образования Северский район и Шульгой С.В. договор купли-продажи является основанием возникновения права собственности Шульги С.В. на спорный земельный участок, которое было зарегистрировано 25 апреля 2017 года. Исковые требования заявлены в суд 08 февраля 2021 года, то есть за пределами трехгодичного срока исковой давности, что в силу ст. 199 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Срок исковой давности по недействительным сделкам установлен ст. 181 ГК РФ, в соответствии с которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1).

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы по существу являются позицией истца, изложенной в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела. Нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, судебной коллегией не установлено, в связи с чем основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Северского районного суда Краснодарского края от 21 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации муниципального образования Северский район по доверенности Наталенко В.С. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:                    Л.В. Сибятуллова

Судьи:                         А.О. Таран

                                    С.Г. Волошина