Решение от 31.07.2020 по делу № 02-2146/2020 от 29.01.2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва                                                                       31.07.2020 года

Щербинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Федотова Д.И., при секретаре Баловой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2146\20 по иску Козуненко *** *** к  Обществу с ограниченной ответственностью «БРОД-ЭСТЕЙТ» о признании договора о привлечении финансовых средств договором долевого участия,  признании участником долевого строительства, признании права собственности на жилое помещение, установлении срока завершения строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Истец  обратилась в суд с иском к ООО «БРОД-ЭСТЕЙТ» и просит суд признать договор № СМР-2004\1003Д от 17.03.2004 о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома от 03.10.2003 года, договором долевого участия в строительстве жилого дома, установить срок окончания строительства 31.12.2016 года, обязать ответчика зарегистрировать данный договор в Росреестре, признать истца участником долевого строительства, признать за ней  право собственности на долю 42,21\22082,56 в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения  общей площадью 42,21 кв.м., расположенное по строительному адресу: г. Москва, г. ***, ул. ***, д. ***, кв. ***.

В обоснование своих требований указывая, что 17.03.2004 года  между ней и  ЗАО «Стройметресурс» был заключен договор №*** о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома. В соответствии с условиями которого,  при условии полной оплаты инвестиционного взноса в размере 968 915,10  руб. соинвестор  приобретает право на получение в собственность жилого помещения  № *** (номер может быть изменен) общей площадью 42,21 кв.м.,  в жилом доме расположенном по строительному адресу: Московская область, г. ***, поселок ***, ул. ***, дом ***. Обязанность по оплате цены договора истцом была произведена в полном объеме.

31.03.2009 года на основании соглашения № 194 о переводе прав и обязанностей по Договору № *** от 17.03.2004 года о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома ЗАО «Стройметресурс» передало ООО «Брод Эстейт» права и обязанности инвестора, за исключением обязанности по регистрации права собственности, остеклению балконов, лоджий, предоставлению машиноместа и иных обязанностей. Предусмотренных и вытекающих из Договора, а также из Соглашений о расторжении договора. Дополнительных соглашений, не касающихся передачи соинвестору квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

Согласно предмету и условиям Договора об инвестировании строительства физическое лицо-истец, по окончании строительства получает в собственность жилое помещение в виде квартиры общей площадью 42,21 кв.м. Таким образом, заключенный между соинвестором и инвестором  договор об инвестиционной деятельности является по своей правовой природе договором  об участии в долевом строительстве   объекта недвижимости и на него распространяется Закон № 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах истец обладает всеми правами Заказчика и дополнительными правами по Закону «О защите прав потребителей». С учетом того, что истец в полном объеме выполнила условия Договора от 17.03.2004 года по оплате стоимости договора, то  стала Соинвестором и получила право на результат инвестиционной деятельности в виде соответствующего жилого помещения.

04.12.2015 года ответчиком была утверждена проектная декларация на строительство указанного дома.

В связи с тем, что Договор о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома не зарегистрирован в Росреестре, истец лишен возможности подать заявление о включении ее в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права тем самым нарушены, а равно зарегистрировать  право собственности на объект недвижимого имущества. 

Истец в судебное заседание  явилась, заявленные требования полностью поддержала.

Представитель ответчика ООО «БРОД-ЭСТЕЙТ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В связи с надлежащим извещением сторон,  с учетом мнения истца, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25 апреля 2002 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Щербинка Московской области и ЗАО «Стройметресурс» заключен Инвестиционный контракт №***, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства на площадке по строительному адресу: Московская область, г. ***, поселок ***, ул. *** д. ***.

15.10.2002 года  между ЗАО «Стройметресурс» и Комитетом по управлению имуществом г. Щербинки заключен договор аренды № ***\2002 земельного участка по адресу: г. ***, ул. ***  под строительство квартала многоэтажной застройки.

26.07.2003 года  было выдано разрешение на строительство многоквартирных домов по указанному выше адресу на основании Постановления главы г. Щербинка  «О выдаче разрешений ЗАО «Стройметресурс» на строительству группы 12-17 этажных жилых домов по ул. Овражная в г. Щербинка» от 26.07.2002 года.

17.03.2004 года между истцом  и ЗАО «Стройметресурс» был заключен договор №*** о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома. В соответствии с условиями которого,  при условии полной оплаты инвестиционного взноса в размере 968 915,10 руб. соинвестор  приобретает право на получение в собственность жилого помещения  № 41 общей площадью 42,21 кв.м.,  в жилом доме расположенном по строительному адресу: Московская область, г. Щербинка, поселок ***, ул. ***, дом ***.

Обязанность по оплате цены договора истцом была произведена в полном объеме, что подтверждается платежными документами и не оспаривалось стороной ответчика.

17.10.2008 года на основании Дополнительного соглашения № 1 к Инвестиционному контракту № *** от 25.04.2002 года была произведена замена застройщика на ООО «Брод-Эстейт».

31.03.2009 года на основании соглашения № 194 о переводе прав и обязанностей по Договору № *** от 17.03.2004 года о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома ЗАО «Стройметресурс» передало ООО «Брод Эстейт» права и обязанности инвестора, за исключением обязанности по регистрации права собственности, остеклению балконов, лоджий, предоставлению машиноместа и иных обязанностей. Предусмотренных и вытекающих из Договора, а также из Соглашений о расторжении договора. Дополнительных соглашений, не касающихся передачи соинвестору квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.8 Соглашения общество обязалось заключить с истцом дополнительное соглашение к договору, в котором будут указаны сроки окончания строительства.

27 декабря 2011г. Постановлением №560-СФ Совета Федерации Федерального Собрания РФ утверждено с 1 июля 2012 года изменение границ между субъектами РФ городом федерального значения Москвой и Московской областью. Согласно указанному Постановлению и Соглашению от 29 ноября 2011 года об изменении границы между субъектами РФ городом Москвой и Московской областью город Щербинка вошла в состав города Москвы.

В связи с чем, 29.06.2012 года ООО «Брод-Эстейт» получило новое разрешение на строительство, многоквартирного дома №*** по строительному адресу: Московская область, г. Щербинка, поселок ***, ул. ***, действие которого было продлено до 30.09.2019 года.

04.12.2015 ответчиком была утверждена проектная декларация на строительство указанного дома.

Согласно п.п. 2.1 предмету и условиям Договора об инвестировании строительства физическое лицо- истец, по окончании строительства получает в собственность жилое помещение в объекте долевого строительства в виде квартиры общей площадью 42,21 кв.м. по строительному адресу: Московская область, г. ***, пос. ***, ул. ***, д. ***.

В судебном заседании установлено, что до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, строительство дома не завершено, дополнительное соглашение с истцом не заключено.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На        объект        незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом,  не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании  права         на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Учитывая вышеизложенное, положения приведенных выше нормативных актов, отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта, тот факт, что истец надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, суд находит заявленные истцом требования о признании за ней права собственности на спорное жилое помещение подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, в удовлетворений требований истца о признании договора о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома от 17.03.2004 года договором долевого участия в строительстве жилого дома, и подлежащим государственной регистрации  суд находит необходимым отказать по следующим основаниям.

Как следует из иска, Истец указывает на то, что договор о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома № *** от 17.03.2004 г. по своей правовой природе является договором об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, следовательно правоотношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 27 Закона № 214-ФЗ, указанный Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Текст Закона № 214-ФЗ был опубликован в издании «Российская газета» № 292, 31.12.2004.

Таким образом, Закон № 214-ФЗ вступил в силу с 01 апреля 2005 г.

Договор № *** о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома  был заключен 17.03.2004.

В соответствии п. 1.1. Договора, его предметом являются отношения сторон, связанные с объединением принадлежащих им денежных средств в целях совместного осуществления капитальных вложений и последующего получения в собственность части имущества, созданного в результате реализации инвестиционного проекта, пропорционально размеру внесенного взноса.

Согласно  Договору основанием для его заключения являлись Постановление администрации города Щербинки № 108 от 18.03.2002 г., Инвестиционный контракт № СМР- Ю2/474Д от 25.04.2002 г. и Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Строительство жилого дома изначально производилось на земельном участке площадью 82000 кв. м., принадлежащем застройщику на основании договора аренды №***/2002 от 15.10.2002г., заключенного с Администрацией г. Щербинка.

Изначально разрешение на строительство многоквартирных домов по адресу г. Щербинка, ул. *** было выдано в июле 2003 г. на основании Постановления главы г. Щербинка «О выдаче разрешения ЗАО «Стройметресурс» на строительство группы 12-17 этажных жилых домов по ул. Овражная в г. Щербинка» от 26.07.2002 г. и только впоследствии в июне 2012 года получено ответчиком новое разрешение.

Поскольку разрешение на строительство соответствующего многоквартирного дома было получено до 01.04.2005 г. и сам Договор был заключен до вступления Закона № 214-ФЗ в силу, действие Закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения по привлечению денежных средств граждан, для строительства многоквартирного дома по адресу: Москва, городской округ Щербинка, ул. ***, дом ***.

Однако на правоотношения сторон распространяется действия Федерального закона №214-ФЗ в связи с тем, что после замены инвестора-застройщика с ЗАО «Стройметресурс» на ООО «Брод-Эстейт» на основании дополнительного соглашения от 17 октября 2008 года к инвестиционному контракту ООО «Брод-Эстейт» получено новое разрешение на строительство от 29.06.2012г. многоквартирного жилого дома по строительному адресу г.Москва, г. Щербинка,ул. Овражная, д. 3, действие которого было продлено до 30.09.2019 г. на основании решения Главы Администрации г.о. Щербинка. Указанное разрешение на строительство выдано ООО «Брод-Эстейт» 29 июня 2012 года, то есть после вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве.

Приходя к указанному выводу суд также исходит из того, что  первоначальное разрешение на строительство выдавалось ЗАО «Стройметресурс» на строительство группы 12-17 этажных жилых домов по ул. Овражная-Заводская, тогда как ООО «Брод-Эстейт» получило разрешение на строительство лишь одного дома. Таким образом, данные распорядительные акты являются разными разрешениями и влекут самостоятельные правовые последствия, в том числе, и в части определения правового регулирования строительства, осуществляемого на основании данных разрешений.

Таким образом доводы истца полагающего, что изменение законодательной базы, регулирующей вопросы долевого участия в строительстве влечет к изменению правовой природы заключенного договора основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании изложенного, отсутствуют законные основания для признании договора о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома № СМР-***/1003Д от 17.03.2004 года договором участия в долевом строительстве.

С учетом отказа в удовлетворении требований истца о признании договора о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома Договором участия в долевом строительстве не подлежат удовлетворению и производные от данного требования, а именно требования о признании истца участником долевого строительства, регистрации Договора №*** о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома от 17.03.2004 года в качестве договора участия в долевом строительстве, а равно требования  истца об установлении судом срока окончания строительства 31.12.2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 218, 219, 309, 310, 551 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ *** *** ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 42,21\22082,56 ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░  ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 42,21 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░░░, ░. ***, ░░. ***  ░░░ *** ░░. ***.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░   ░. ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░: