Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-525/2020 (33-39718/2019;) от 25.09.2019

Судья – Сурмениди Л.Л. Дело №33-525/2020

2-1683/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 марта 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.,

судей: Палянчук Т.А., Гончаровой С.Ю.,

по докладу судьи Комбаровой И.В.,

при ведении протокола

помощником судьи Красулиной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комаровой Елены Анатольевны, Комарова Валерия Александровича к администрации муниципального образования Северский район, Бец Брониславу Георгиевичу о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Краснодарского краевого суда Комбаровой И.В.,

УСТАНОВИЛА:

Комаров В.А., Комарова Е.А. обратились в Северский районный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Северский район о признании договора аренды земельного участка № 2600008520 от 27.11.2017 года, заключенного с Бец Б.Г., недействительным, и применении последствий признания сделки недействительной, путем возложения обязанности на Беца Б.Г. вернуть земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 30 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 03 июля 2019 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Бец Б.Г.

Решением Северского районного суда Краснодарского края от 22 июля 2019 года требования Комаровой Е.А., Комарова В.А. удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 ноября 2019 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению гражданского дела по исковому заявлению Комаровой Елены Анатольевны, Комарова Валерия Александровича по правилам производства в суд первой инстанции.

В Краснодарский краевой суд от истцов по делу поступили уточненные исковые требования, в которых ставится вопрос о признании результатов проведения аукциона недействительными в части лота <...> предмет лота — право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 30 кв.м, расположенного в <...>; признании договора аренды земельного участка <...> от 27.11.2017 года, заключенного по результатам аукциона, недействительным; применении к договору аренды земельного участка <...> от <...> последствий недействительности сделки.

В возражениях на уточненный иск представитель администрации муниципального образования Северский район по доверенности Моисеева Е.А. выражает позицию о том, что права сторон действиями администрации по постановке земельного участка с кадастровым номером <...> на государственный кадастровый учет и проведении торгов в форме открытого аукциона в отношении данного объекта недвижимости не нарушены.

Представитель Беца Б.Г. по доверенности Григорьев О.Г. в возражениях на уточненное исковое заявление просит оставить иск без удовлетворения.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав объяснения представителя Беца Б.Г. по доверенности Григорьева О.Г., представителя администрации муниципального образования Северский район по доверенности Моисееву Е.А., судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел является норма части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющая, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствам, не нуждающимся в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке приведены в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов гражданского дела следует, что Бец Б.Г. приобрел право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103032:916, общей площадью 30 кв.м, расположенный <...>, в границах указанных в выписке ЕГРН на основании протокола <...> о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключение договора аренды и договоров купли-продажи земельных участков от 17.11.2017г., постановления администрации муниципального образования <...> от <...> <...>.

Установлено, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью 30 кв.м, расположенного в <...>, заявлено на аукцион, проводимый 17.11.2017 г. лотом <...>, что подтверждается публикацией в газете «Зори» от <...>г. и указано в приложении к договору аренды 27.11.2017 г. <...>.

Начальная цена предмета аукциона устанавливалась в размере ежегодной арендной платы и составила 1855,88 (одна тысяча восемьсот пятьдесят пять руб.,88 коп.) шаг аукциона составлял 3% - 55,67 (пятьдесят пять руб. 67 коп.); сумма задатка 1 6770,29 (одна тысяча шестьсот семьдесят руб., 29 коп.).

В газетной публикации указаны максимальные и (или) минимальные допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, предусмотренные в соответствии с правилами землепользования и застройки Северского сельского поселения.

Правила землепользования и застройки Северского сельского поселения муниципального образования <...>, утвержденные решением <...> от <...> <...> не содержат предельных размеров земельного участка для всех видов разрешенного использования, однако, такие пределы определены решением Совета муниципального образования <...> от <...> <...> «О внесении изменений в решение Совета Северского сельского поселения <...> от <...> <...> «Об утверждении правил землепользования и застройки Северского сельского поселения <...> Краснодарского края.

Договор аренды земельного участка заключен <...>, следовательно, действия администрации лишены правовых оснований, поскольку в соответствии с утвержденным решением Совета Северского сельского поселения Правил землепользования и застройки Северского сельского поселения <...> от 23.11.2017г. Правилами землепользования и застройки Северского сельского поселения <...> Краснодарского края минимальная площадь участка в зоне - ОД с видом разрешенного использования: земельные участки объекты предпринимательской деятельности, в том числе магазины составляет 100 кв.м, максимальный процент застройки - 60 %.

Минимальный отступ от границ участка составляет три метра, минимальный отступ от границ смежных участков, при размещении объектов предпринимательской деятельности - один метр (при условии соблюдения противопожарных разрывов).

<...> земельного участка с кадастровым номером <...>, предоставленного Бец Б.Г. по договору аренды земельного участка <...>, менее допустимой минимальной площади земельного участка, а ширина участка не позволяет сделать минимальные отступы от границ смежных земельных участков определенные для данной зоны размещение в будущем Бец Б.Г. на земельном участке какого-либо объекта предпринимательской деятельности в соответствии с видом разрешенного использования участка невозможна, так как площадь участка 30 кв.м, ширина участка - 2 м. 80 см, следовательно, он не может быть использован без нарушений норм Градостроительного кодекса РФ и нарушений прав собственников смежных земельных участков.

Положением статьи 39.11., п. 8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, принадлежащие гражданам, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута или объекты, размещенные в соответствии со ст.39,36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 указанного кодекса).

Материалами дела подтверждается, что Комаровы возвели часть строения с кадастровым номером <...> (магазин «Подарки») выходящую за пределы земельного участка, согласно разрешения на ввод в эксплуатацию <...> от 07.08.2007г., выданного администрацией муниципального образования <...>, что на 10 лет ранее формирования участка в качестве лота <...> для аукциона на право аренды земельного участка и ранее, чем Бец Б.Г. предоставлен участок в аренду 27.11.2017г., сроком на 4 года.

Таким образом, из материалов дела и сведений, предоставленных администрацией муниципального образования <...>, установлен факт незаконного формирования лота <...> для аукциона на право аренды участка с кадастровым номером <...>, так как в соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление участка в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила состоит из пунктов, изложенных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Статей 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельного участка на торгах вне зависимости от целей предоставления таких.

Согласно части 1 ст. 7, п. 26 ч. 1 ст. 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", п. п. 1 и 3, ч. 3 ст. 8, ч. 1 ст. 24, ч. 1 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ утверждение генерального плана, правил землепользования и застройки Северского сельского поселения относится к вопросам местного значения муниципального образования по которым представительным органом местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

В силу ч. 4 ст. 3 Градостроительного кодекса РФ муниципальные правовые акты, принятые по вопросам градостроительной деятельности, не должны противоречить Градостроительного кодекса РФ.

Вместе с тем, проведение аукциона с существенными нарушениями закона привело к нарушению прав и законных интересов Северского сельского поселения, а также прав и законных интересов неопределенного круга лиц, в том числе истцов.

Подписание договора аренды земельного участка от 27.11.2017г. между администрацией муниципального образования <...> и Бец Б.Г. с кадастровым номером <...> существенно нарушает права Комаровой Е.А. и Комарова В.А., поскольку администрация обязана передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц (Комаровым необходим доступ для входа в магазин «Подарки», поскольку без доступа они не смогут использовать магазин по назначению).

Учитывая, что согласно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»: противопожарные расстояния между жилыми и общественными зданиями, а также между жилыми, общественными зданиями и вспомогательными зданиями и сооружениями производимого, складского и технического назначения в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности принимаются в соответствии с установленными регламентами, а именно- минимальные расстояние при степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности жилых и общественных зданий равен 6 метрам, соблюсти противопожарные разрывы между уже имеющимся на земельном участке, принадлежащем истцам магазине и объектом который собирается возвести ответчик на своем арендованном участке не удастся, так как ширина участка составляет 2 м 80 см.

Данные обстоятельства также указывают на неправомерность действий администрации при заключении договора, поскольку получив участок, Бец Б.Г. обратился в Северский районный суд с исковым заявлением к Комарову В.А. и Комаровой Е.А. о обязании снести строение - здания магазина «Подарки», находящегося в границах участка принадлежащего им на праве
собственности. Право собственности на магазин «Подарки» истцами зарегистрировано ранее - в 2007г., никем не оспорено с указанного времени.

Решением Северского районного суда от 26 сентября 2018г. в
удовлетворении заявленных исковых требований Бец Б.Г. отказано. Апелляционным определением от 04 апреля 2019 г. по апелляционный жалобе Бец Б.Г. на решение Северского районного суда от 26 сентября 2018 г.- отменено решение Северского районного суда от 26 сентября 2018 года; по делу принято новое решение, которым иск Бец Б.Г. к Комаровой Е.А. и Комарову В.А. о сносе строения удовлетворен частично.

Комарова В.А., Домарова Е.А. обязаны произвести снос входной группы (лестничного марша, пандуса, площадки), осуществить демонтаж 1 и 2 этаж и фундамента здания, выходящего за пределы границ земельного участка за свой счет.

Указанный судебный акт в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, не может быть принят судом апелляционной инстанции по настоящему делу, так как не обладает признаками преюдиции.

Согласно ч. 2 ст. 61 кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В данном деле сторонами являются Комарова Е.А. и администрация муниципального образования Северский район, из чего не следует тождественности субъектов спора.

Кроме того, в материалах дела содержится судебная строительно- техническая экспертиза, проведенная АНО Бюро независимых экспертов «Гранд»; в заключении эксперт пришел к выводу, что для устранения
нарушения границ земельного участка и приведения строения в соответствии со строительными, градостроительными нормами, действующими на сегодняшнее время (здание построено в соответствие с нормами 2007 года, имеется вся разрешительная документация), необходимо произвести демонтаж входной группы (лестничного марша, пандуса, площадки), осуществить частичный демонтаж 1 и 2 этажей и фундамента здания, выходящей за пределы участка.

Экспертом отмечено, что в связи с необходимостью демонтажа фундамента здания, потребуется снос здания в полном объеме; данный факт свидетельствует о нарушении конституционных прав истцов по делу.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании ст.449 Гражданского кодекса РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно, не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1 в ред. Федерального закона от <...> у 42-ФЗ).

Признание торгов недействительными, соответственно, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст.167 Кодекса.

Согласно положению статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <...> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований истуцов.

Возражения представителя Бец Б.Г. по доверенности Григорьева О.Г. относительно удовлетворения искового заявления со ссылкой на пропуск истцами срока исковой давности в силу п.2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.

Согласно п. 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов гражданского дела (л.д. 54) следует, что администрацией муниципального образования <...> в адрес представителя истца – Карамысловой Н.Г. 26 октября 2018 года дан ответ о рассмотрении обращения о расторжении договора аренды земельного участка.

В ответе указано, что в установленный срок Бец Б.Г. в добровольном порядке соглашение о расторжении договора аренды земельного участка не подписано, поэтому администрация муниципального образования <...> выразила намерение об обращении с исковым заявлением для расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Исковое заявление подано в суд <...>, то есть в пределах годичного срока исковой давности, следовательно, оснований для применения такового по заявлению представителя ответчика, не имеется.

Ссылка на апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 04.04.2019г. на дело <...>, несостоятельна, поскольку истцы предъявили иск к администрации муниципального образования <...>, а не к Бец Б.Г. В рамках рассмотрения гражданского дела по иску Комаровой Е.А. и Комарова В.А. к администрации муниципального образования <...> не ставился вопрос о назначении судебной экспертизы в части обоснованности предоставления земельного участка с кадастровым номером <...> так как исходя из материалов дела и сведений, предоставленных администрацией муниципального образования <...> установлен факт незаконного формирования лота для торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, поскольку в соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила изложен в п. 2 ст. 39.63 Земельного кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах решение Северского районного суда Краснодарского края от 22 июля 2019 года подлежит отмене, а исковые требования Комаровой Елены Анатольевны, Комарова Валерия Александровича к администрации муниципального образования Северский район, Бецу Брониславу Георгиевичу о признании результатов проведения аукциона недействительными – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Северского районного суда Краснодарского края от 22 июля 2019 года отменить.

Исковое заявление Комаровой Елены Анатольевны, Комарова Валерия Александровича к администрации муниципального образования <...>, Бец Брониславу Георгиевичу о признании результатов проведения аукциона недействительными в части лота <...> предмет лота — право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 30 кв.м, расположенного в <...>; признании договора аренды земельного участка <...> от 27.11.2017 года, заключенного по результатам аукциона, недействительным; применении к договору аренды земельного участка <...> от <...> последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать результаты проведения аукциона недействительными в части лота <...> предмет лота - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 30 кв.м, расположенного в <...>.

Признать договора аренды земельного участка <...> от 27.11.2017 года, заключенный между администрацией муниципального образования Северский район и Бец Брониславом Георгиевичем по результатам аукциона, недействительным.

Применить к договору аренды земельного участка <...> от 27.11.2017 г. последствия недействительности сделки.

Стороны привести в первоначальное положение.

Аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды земельного участка <...> от 27 ноября 2017 года, заключенного между администрацией муниципального образования <...> и Бец Брониславом Георгиевичем, в отношении земельного участка, общей площадью 30 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в 4 кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий:

Судьи краевого суда: